高端楼市“房冷地热” 市场风险进一步加剧-国土报中文版

本篇文章2220字，读完约6分钟

然而，当土地价格上涨时，豪华住宅交易却在下降。据中原地产研究部统计，今年1月份北京仅售出128套总价超过800万元的高端二手房，同比分别下降34%和53%。

土地市场很热

昨天，北京宅基地市场迎来了马年的“第一次拍卖”。丰台西局和顺义赵全英各有一处宅基地进入市场，两块地的起拍价总计超过40亿元。其中，城西局土地使用权起拍价24.1亿元，此前已收到10个网上报价，吸引了万科、龙湖、保利、鲁能、融创、茂源、龙湖、房型葛洲坝等近十家知名房地产企业参与投标。最终，龙湖以29轮招标，总价35.7亿元，现场投标限价商品房面积5.4万元/平方米，其中限价商品房价格为2.1万元/平方米。

高端楼市“房冷地热” 市场风险进一步加剧

根据雅豪机构的估算，扣除限价商品房和待建商业部分后，该地块的建筑价格约为6万元/平方米。

西局地块为北京市丰台区卢沟桥乡旧村改造一期工程xj-03-02、xj-05、xj-09二类住宅、苗圃、商业金融地块的国有建设用地。根据北京市土地整理储备中心发布的交易信息，该地块位于丰台区卢沟桥镇凤北路以北，建设用地面积7万平方米，土地开发等级为三环一平。

该地块位于西南三环，周围有地铁14、9、10号线。雅豪研究所副总经理任启新分析说，该所地理位置和交通条件都很好，是北京近年来出售的为数不多的四环住宅用地之一，吸引了很多房企的追求。

然而，该地块的底价仍令人惊讶。“这个价格再一次显示了土地市场的热度，无论是对比周边房产的售价还是去年的土地交易情况。”任启新说，例如，去年，位于西三环和西南三环附近的玉渊潭街区和夏佳胡同的住宅部分的实际楼面价格约为4万元/平方米。

目前，城西局地块周边的二手房，如城西局新苑小区，价格在4万至4.5万元/平方米之间。今年1月，它获得了不远的紫宸苑项目的预售许可证，计划售价为6.7万元/平方米。

高端市场风险加剧

无论哪里的价格更高，也有缺点。在业内人士看来，城西局位于城南，尽管它的位置相对优越。周围地区缺乏基本的生活设施。南侧靠近李泽大桥长途汽车站，北侧靠近六里桥长途汽车站。周围地区挤满了人，环境也很复杂。周围地区主要是旧社区。配套设施和环境上的劣势使得高端生活氛围难以形成。此外，西局地块目前的情况只是“三通一平”的建设标准，开发商还需要接入排水、电信、供热、燃气和道路，以满足“七通一平”的交付和入住标准，开发商在建设过程中还需要支付大量费用。

高端楼市“房冷地热” 市场风险进一步加剧

值得注意的是，西局地块的底价约为6万元/平方米，只有5万平方米的纯市场化商品房出售。因此，任启新认为，未来纯市场化的商品房将承担整个地块的利润目标，预计售价将超过10万元，这对开发商的产品策划能力、高端资源整合能力和营销能力构成了极大的挑战。

中原地产首席分析师张大伟认为，地块的整体性质是多样的，包括商业和金融性质。对于已经在北京拥有两个商业+住宅产品的龙湖来说，仍有运营此类项目的经验。他说，这块地是继顺河地块之后，龙湖在北京收购的，这也反映了一、二线市场的土地收购策略。

据机构数据显示，北京1月份的土地出让金达到400亿元，住宅用地交易量达到6年来的新高。2月份的土地交易总额预计将超过400亿元。据中原地产研究部监测，1月份10家基准房地产企业的股权购买量接近去年的月度高点，达到372亿元。其中，一线城市土地购买支出达到近三年最高水平，达到229亿元，明显高于去年平均水平。去年7月的最高纪录是195亿元。这表明，一线城市的土地市场尽管价格很高，但对基准房企仍有吸引力。

高端楼市“房冷地热” 市场风险进一步加剧

任启新表示，高端市场将成为未来北京楼市的主战场，但受地价影响而被迫扩张的高端市场也在飙升。他说，去年北京高质量住宅的供应增加了，四环路上只有三块地售出。无论是夏佳胡同地块、玉渊潭地块还是农业展览馆地块，土地成本一再高企，土地价格迫使高端市场扩张，但客户基础相对有限，这将导致未来高端房地产市场的风险急剧增加。

高端楼市“房冷地热” 市场风险进一步加剧