房企担忧今年流动性融资罕见倒春寒-国土报中文版

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总的来说，资本正成为影响房地产市场的决定性因素，甚至在某种程度上比宏观调控政策的影响更大。住房企业对今年的流动性和资本状况相当担忧

2014年春节后，房地产市场的流动性仍面临紧张局面。

“最近，一些以前可以批准的发展贷款项目没有得到批准。这位领导人声明说，没有钱，如果批准，就不能得到钱。”上海一家专门从事房地产贷款的股份制银行的业务经理告诉记者，“位于上海大红桥板块的一个写字楼项目有40%的自有资金，信贷额度只有4亿。”产品质量很好，但是不能批准。房企资质还算不错，被认为是华东地区做得比较有特色的民营企业。”

房企担忧今年流动性融资罕见倒春寒

在信贷经理看来，春节后的房地产贷款形势明显比往年紧张。这包括房地产开发贷款，以及个人抵押贷款。后者包括大幅延长贷款周期以及提高贷款利率。“过去，春节前，银行受配额限制，贷款普遍吃紧。然而，春节过后，往往是贷款额度充裕、发放大量贷款的窗口期。但今年显然有些反常。”

上述银行家的感受在房地产企业及相关行业中得到了充分的印证。“许多企业报告称，春节后谈论银行贷款要比以前困难得多。除了一些大型的一流住房企业外，大多数中小企业根本无法获得贷款。”一位房地产行业的高级分析师告诉记者。

资金是从银行来源紧缩的

房地产行业的很多人都不知道。事实上，这一轮住房融资是困难的，这是中国金融业洗礼过程的衍生物。

自去年下半年以来，中国市场的资本成本一直在上升，无论是银行间利率还是企业发行债券的成本。然而，直到今年春节，市场才开始意识到资金短缺不再是一个简单的季节性因素。

一家金融机构的著名分析师表示，资金政策收紧的背景是，近年来，中国大量市场资金没有进入实体经济，而是大多流向房地产融资平台和房地产。在渠道方面，除了银行贷款，更多的是通过影子银行，如理财产品、信托产品和公司债券。这些基金有两个明显的特点，一是利率较高，二是长期负债和短期借款的周期错配。这种投资模式可以保证在极度宽松的货币环境下正常的资金周转，但随着央行不再无条件地提供资金，其流动性不足和风险暴露将暴露出来。

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在此背景下，监管部门开始防范和化解影子银行、地方债务平台和房地产行业的金融风险。

记者从各种渠道证实，针对影子银行的监管战已经开始。一位银行家告诉记者，根据银监会的最新要求，2014年应从“有效防范和化解金融风险”的角度防范四大业务风险，其中理财业务和信托业务首当其冲，净资本管理应明确用于限制信贷业务。这些整顿行动增加了银行资本补充的压力，并直接导致资金短缺。“由于许多房地产信托和基金在本质上也来自银行资金，因此可以预见，今年房地产贷款、信托和基金的规模将整体收缩。”首创股份董事长陈表示，就个案而言，并非所有项目都是全面的，大型房企的优质项目仍有较好的融资机会。

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行业影响可能会在下半年反映出来

楼市普遍资金短缺对地产行业会有多大影响，何时会反映出来？

先看看企业目前的资金状况。根据国家统计局的数据，去年全国商品房销售额同比增长26.3%，达到8.14万亿元。去年，土地收入达到创纪录的4.1万亿元。虽然没有严格的比较，但一个简单的关系是，开发商卖房子赚8万亿元，买土地赚4万亿元。到今年年初，应该说很多房地产企业仍然有比较充裕的资金，但市场参与者普遍预计，他们充裕的资金只能支持上半年的繁荣的土地收购。例如，去年1月，北京、深圳四个一线城市的土地流转额为819亿元，同比增长140%。然而，到今年下半年，房地产市场可能会出现土地交易乏力的迹象。

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