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据业内人士透露，最近内地一些城市频繁出现房地产市场严重积压的报道，四线城市已经积累了三大风险。土地价格和房价都在上涨，这让习惯于用“投资回报”作为衡量标准的外国投资者感到不安。业内人士普遍预计，今年房地产市场分化的趋势将会加剧。其中，一线城市和热点二线城市的房地产市场暂时难以降温，但在一些三四线城市，房价有可能突然下跌。总体而言，2014年房地产市场不容乐观，房价涨幅可能大幅回落。
这两个地方的房地产已经降价了
2月10日，新鸿基地产在新界元朗推出“二楼”住宅，均价为每平方英尺9，268港元，较去年下跌近35%。算上项目提供的付款折扣和SHKP俱乐部会员折扣，项目价格最多可降低40%。此前，李嘉诚旗下长江实业在香港推出的新网站也减少了25%。
新鸿基地产联合董事长郭炳江有一个有趣的观点。他早些时候表示，从美联储减少购买债券的角度来看，尽管利率在近期略有上升，但低利率环境将持续两三年。他认为，香港整体房价不会出现大幅波动，但一些房地产开发商可能会降价促销，以加快出货速度。
事实上，自去年以来，有些机构预测香港的房屋价格会轻微下跌。今年以来，虽然美国没有加息，但仍有一些机构表示，香港楼市有资金外流的迹象，将来会更明显。
巧合的是，内地最近也经历了一波降价浪潮。据媒体报道，恒大地产将在全国142个城市实施折扣，通过引入恒大内部员工，可享受97%的额外折扣。其中，恒大在郑州、合肥、沈阳的项目已经经历了不同程度的优惠。这不是恒大第一次开始“全线”降价。早在2010年，恒大就开始了类似的战略，引起了市场的关注和一些项目的效仿。
根据柯睿信息集团的监测，近期内地房地产价格下调是明显的。其中，武汉和桂林都在春节前开放了项目，提供9.6%至9.9%的折扣，以及会员降价措施。为了赢回购房者，一些项目甚至提议向购房者偿还往返机票等交通费用。
在香港和内地一些城市，房价已经下调，这在过去并不常见。一些分析师认为，前者与国际资本流动有关，而后者主要是由供求关系的变化引起的。最近，有关内地楼市供过于求和“鬼城”频繁出现的报道频频出现，凸显了供应压力和市场风险。
值得注意的是，内地一线城市没有明显的降价迹象。根据国家统计局的数据，2013年12月，北京、上海、广州、深圳等一线城市新建商品房(不含经济适用房)价格同比均上涨20%以上，这种情况已经连续四个月发生。与此同时，高价格仍在诞生。
今年的房地产市场“非常糟糕”
除了房地产价格下调，万科集团董事长王石也密切关注房地产市场的态度。在接受媒体采访时，王石用“非常糟糕”来表达他对今年楼市的看法，并表示“我不会改变我的看法。”
王石所谓的“不变”是基于他去年9月的声明。去年9月4日，融创集团以21亿元的价格拿下北京农业展览馆地块，该地块的底价高达7.3万元/平方米，成为历史单价的“土地王”。此前，香港首富李嘉诚在内地出售了410亿港元的资产。对此，王石在微博上说:“精明的李嘉诚先生正在北京和上海卖房子。”这是信号，小心！”
自2013年7月起，李嘉诚旗下的长江实业和和记黄埔相继宣布或出售百佳超市、上海陆家嘴东方惠晶中心写字楼、广州西城都汇广场和停车场，涉及金额约410亿港元。与此同时，李嘉诚的“长河区”一直在拓展其在欧洲的M&A业务。仅在2013年上半年，就完成了4起海外并购，总成本为248.7亿港元。
一些分析师认为，选择在内地土地市场最热的时候退出，表明李嘉诚认为内地房地产市场已经历过热风险。这是王石发出警告的主要原因。
据报道，外资机构通常根据“投资回报”指标，即“租售比”来判断国内房地产市场。根据许多机构的统计，一线城市的平均租售比已经超过200:1，远远超过了国际警戒线，有些地区甚至接近500:1的水平。国际知名投资者巴菲特和索罗斯都认为中国房地产市场存在风险。
另一个值得关注的原因是，随着经济结构调整“痛苦期”的到来，一些国际机构预测，2014年中国经济增长将继续放缓，这将进一步加剧房地产市场的风险。
虽然内地机构的看法大相径庭，但以李嘉诚为代表的香港资本已经退出内地房地产市场，这是不争的事实。与此同时，房地产投资的增长率也下降了。一些专家认为，房地产投资将告别高增长时代，持续近10年的房地产投资热潮将逐渐降温。
一些外资机构也认为，如果李嘉诚的资本流动不仅仅是一种情况，它意味着从内地房地产市场撤出后，资本并没有注入香港，而是转向其他地区，即大中华区面临资本撤出的局面。这对内地和香港的房地产市场来说都不是好消息。
从小城市撤离的大型住房企业
许多国内分析师不太同意外国资本看待空中国房地产市场的观点。中国房地产信息集团联合首席执行官丁祖昱表示，他对一线城市的未来发展持乐观态度，尤其是住宅市场。但他也强调，一线城市的一些高价项目可能存在消化风险。
国内机构普遍认为，由于占据了更多的城市资源，受益于城市化进程，一、二线城市的房地产市场仍存在大量潜在需求，房价易涨难跌。一些专家还认为，这些城市不存在市场泡沫。
真正的风险来自三个四层城市。中原地产首席分析师张大伟表示，经过过去十年全国房地产市场的广泛快速发展，一、二、三线城市的分化特征明显，很难在同一个周期内概括全国房地产市场。他表示，2014年3月，四线城市将面临比2013年更大的风险，大量房地产企业将逐步退出四线城市。在库存压力下，甚至可能会出现崩溃的情况。
最近，一些三四线城市盲目建设新市镇，导致出现“空城”和“鬼城”，甚至在一些地区出现公务员摊派卖房的现象。这些信息的披露使得三四层城市的风险浮出水面。根据CICC的研究报告，四线城市的房地产市场是不均衡的，总体而言，供过于求将是未来两三年最大的问题。
值得注意的是，自去年以来，许多大型开发商已经从四线城市和一二线城市撤出作为回报。一些专家认为，房地产投资基金的撤出将加剧这一风险，这不仅会导致房价下跌，还会导致一些城市出现一些烂尾楼。这种情况不仅发生在鄂尔多斯和温州，也与最近香港楼市的降价有着相同的逻辑。
据中国指数研究院统计，今年1月，全国100个城市的住宅均价为10901元/平方米，比上个月上涨0.63%。然而，37个城市的房价环比下降，与去年12月相比上升了5个城市。在房价下跌的城市中，除了厦门、温州和海口，其余都是四线城市，其中乌鲁木齐、新乡和洛阳跌幅最大。
此外，一直关注房地产市场的华远地产董事长任志强突然改变了说法。他在亚布力论坛上表示，今年房价涨幅将大幅回落。“许多开发商认为今年可能和去年一样乐观。我亲自警告过他们。我说你太乐观，太危险了。”任志强说。
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