白银时代：房企掀合伙人风暴-国土报中文版

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白银时代:房企合作伙伴风暴

资料来源:国家商业日报作者:颜佳区

内容简介:万科引入业务合作伙伴和项目投资制度后，碧桂园、龙湖、绿地等大型房地产企业提出了自己的合作伙伴计划。

受到房地产企业高度赞扬的职业经理人制度正走向十字路口，以利益共享为核心的合伙人制度正在国内房地产行业蓬勃发展。房地产企业领袖万科引入业务合作伙伴和项目跟进制度后，碧桂园、龙湖、绿地等大型房地产企业纷纷提出自己的合作伙伴计划。

随着房地产从黄金时代进入白银时代，商业模式的变化推动了管理模式的变化。新城控股高级副总裁欧阳杰告诉《国家商报》，房地产已经进入下半年。在过去的艰难日子里，粗放的管理模式，人已经成为房企赢得下半年的最重要因素，而合作伙伴制度正是为了激励人才创新而产生的。

与房地产行业的合伙人制度相比，互联网行业的合伙人制度显然更加成熟。例如，小米的三层架构——每个合作伙伴都是企业家——吸引了整个行业的关注。

毕竟，交错如山。将带有互联网基因的合作伙伴系统应用到房地产行业后，会不会出现南方有橙色、北方有橙色的风险？

房地产业的调整加速了人才的流动

万科曾经是职业经理人制度的代表企业，所有权和经营权分离的公司结构被誉为现代企业管理的典范。欧阳杰在接受《国家商报》采访时表示:但现在轮到了商业伙伴，这表明万科也在反思职业经理人制度的缺陷。

生产要素重要性的变化是企业管理变革的主要原因。在欧阳杰看来，过去的十年被称为房地产黄金十年。虽然大多数房地产企业在管理体制上还比较粗放，但由于整个行业正处于快速发展时期，只要企业能拿到土地和资金，利润基本上就能得到保证。但是现在，随着房地产进入下半年，企业实现利润最重要的是判断和分析地块的前景，获得低成本的融资渠道，这需要有能力的人来控制，人才成为产业链的第一要素。

白银时代：房企掀合伙人风暴

虽然国内许多房地产企业已经发展到上千亿的规模，但房地产企业高管和项目交易员的激励问题仍未解决。由于利益分配的缺陷，房地产企业高管频繁跳槽甚至在海上创业的情况并不少见。例如，中海和万科就有这样的案例。尽管一些上市房地产企业试图通过股权激励来捆绑高管的利益，但大多数都是无效的。以万科为例，该公司分别于2006年、2007年和2010年推出股权激励，但前两次均告失败。

白银时代：房企掀合伙人风暴

瑞新志诚管理咨询有限公司董事总经理薛继文在接受《国家商报》采访时表示，由于这些出海的人往往特别能干，作为股东来运营一个项目需要几千万甚至上亿的资金，而在此期间支付的成本只有几年。然而，对于企业来说，高管的离职往往意味着同一条线上的所有人都跑了，这将对企业的经营稳定性产生很大的影响。

职业经理人制度旨在解决企业所有者管理能力不足的问题，但其弊端也十分明显。薛继文说，职业经理人只工作，他们可以与企业主分享财富，但他们不会吃苦。一旦行业进入下行周期，职业经理人就可以轻而易举地拂袖而去，尤其是目前，房地产单边上涨阶段已经结束，这将给企业带来新的挑战。

因此，只有当职业经理人和股东的利益一致时，我们才能分享利益和分担风险，而合伙人制度显然是更好的选择。

中层员工的福利有限

广东省证券投资银行行长黄立冲指出，虽然越来越多的房地产企业推出了自己的合伙计划，但大多数企业都是股份制企业，不是真正意义上的合伙人，因此在实施层面会面临很多障碍。

以阿里巴巴和万科为例。它们都被称为伙伴系统，但它们有不同的决策权。黄立冲告诉记者，阿里巴巴合伙人团队的地位高于董事会，这意味着董事会不是由股东大会选举产生，而是由合伙人选举产生。然而，万科仍然是一家股份公司，其股东选举其董事会。万科采取“喜欢合伙人”的方式，通过募集内部员工资金，以业务合伙人的名义增持股份，以增加其在董事会的发言权。然而，除非万科管理层能够获得绝对控制权，否则它无法保证在董事会上的绝对发言权。

白银时代：房企掀合伙人风暴

在类似万科的合作伙伴制度下，高级管理层受益更多，因为他们可以通过捆绑员工的利益来增强自己在董事会的发言权，并保留对公司运营的决策权。黄立冲说，但对于大量中层人员来说，他们对公司的经营没有决策权，买卖股票的决策权不在他们自己手中，购买价格与通过他们的投资账户购买的价格没有什么不同。另外，公司的股价可能长期偏离业绩，因此很难有很大的保证从中受益。

白银时代：房企掀合伙人风暴

上述观点得到了一家房地产企业高管的认可。他告诉记者，对于中层人员来说，他们通过员工持股获利的唯一途径就是提高股票价格。然而，随着房地产快速增长期的过去，行业将面临分化，资本市场很难像过去那样给房地产公司高估值。此时引入员工持股意味着他们将同时面临有限的利益和不小的风险，甚至可能导致员工反感。

白银时代：房企掀合伙人风暴

除了员工持股，项目投资是万科商业伙伴的另一个重点。然而，欧阳杰认为，房地产作为资本密集型产业，员工和投资者之间的持股比例注定是有限的。以万科为例，虽然它也鼓励员工参与项目，但它设定的持股上限不超过5%，这就决定了员工只能作为小股东分享项目利润，但他们对项目运营也没有决策权。

好的一面是，与员工持股相比，项目和投资可以更快地给员工带来直接利益。欧阳杰告诉记者，在项目投资制下，员工可以获得更大的利润和分红，项目在预售完成后可以很快实现利润，这可以给员工带来更大的激励。与以前的部门只关注自己的业绩相比，所有员工都会更加关注项目利润，因此更加关注产品设计、建筑质量、开发节奏、销售价格、客户群开发、客户服务等。，这将大大促进各部门的协同作用。

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