冯仑的进退棋局-国土报中文版

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冯仑的进退棋

资料来源:企业观察作者:尹

内容简介:冯仑是房地产行业的“思想者”，但万通的运作相当令人满意。冯仑在“创新”中错过了工业发展的黄金时期。现在，万通的“去冯仑”再一次将冯仑推到了他职业生涯的角落。

冯仑是房地产行业的思想家，他的《野蛮的成长》一书一时走红，但万通的运作却相当令人满意。冯仑在创新中错过了行业发展的黄金时期，万通地产在销售规模上已经成为二线公司。现在，万通的冯仑之旅又一次将冯仑推到了职业生涯的角落。

这一次，万通地产的创始人冯仑再次引起了关注。

9月19日，北京万通房地产有限公司(以下简称万通地产)董事会发生变动，北京嘉华建设实业有限公司(以下简称嘉华实业)发言人姜当选为万通地产第六届董事会主席。万通的人基本上退出了，包括现任董事长许立，他不在新的董事会名单上。万通显示出去冯仑的迹象。

今年8月，万通地产去冯仑的话题一度升温。8月8日，万通地产董事会重组的消息传出，董事人数从7人减少到6人。万通控股董事长冯仑通过股权转让将万通地产的控制权移交给他人。

冯仑未来的职业生涯产生了巨大的变数。一些业内人士对《企业观察报》表示，他们的退路是让位于万通地产的整条生产线；它可能致力于建设一个理想的城市。然而，离开了万通的冯仑，能否通过立体城市的建设，开始第二次创业，书写他后半生的辉煌？

冯仑露出了他的后背

8月8日，万通地产2014年第五次临时股东大会通过了万通地产新一届董事会名单。与上一届董事会相比，冯部辞职3人，嘉华实业包括蒋在内的2人入驻，新董事会成员6人，其中至少有一半代表嘉华实业。9月19日，江当选万通地产第六届董事长，嘉华实业掌权的事实是显而易见的。

在资本市场上，大规模更换董事往往意味着股权结构的改变。根据公开信息，万通控股是万通地产的控股股东，持有51.16%的股份。万通控股的第一大股东是天津TEDA，占25.9%，第二大股东是嘉华实业，占23%，第三大股东是万通裕丰。冯仑通过交叉持股和个人投资形成了冯仑体系，并成为万通地产的实际控制人。根据万通地产2013年年报，冯仑通过一致行动持有28.32%的股份，超过第一大股东天津TEDA，成为实际控制人。

冯仑的进退棋局

知情人士告诉《企业观察报》，冯仑减持了嘉华实业的部分股份，嘉华实业成为万通地产的最大股东。然而，上市公司没有披露这一变化，万通控股也没有做出积极回应。据业内人士透露，冯仑担任万通控股董事长的职位是否会被取代仍不可预测。

据业内人士称，冯仑的退出可以说是一种积极的行为，冯仑从来不需要坚持上市公司的虚假名称。上海亿居房地产研究所研究员严跃进认为，出售股份应该被理解为主动退出，让整个经营权由新的运营团队来运营。

在更多人眼里，这更是无奈。宜欣城市与工业研究院院长陈宝存向《企业观察报》记者承认，冯仑的降价是一种无奈，万通地产所谓的转型也是一种无奈。毕竟，万通地产的业绩持续下滑。万通地产2010-2013年财务报告显示，近4年来，其营业收入保持在30-50亿元的规模，呈下降趋势。2014年上半年，公司实现营业收入3亿元，同比下降约52%；净利润约为4800万元，同比下降60%。

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在严跃进看来，冯仑与TEDA部和嘉华实业部的股东之间的分歧已经出现。他告诉《企业观察报》:“一方面，他是一个不愿战斗的大人物，另一方面，他是一群不能袖手旁观、失去利益的股东，冯仑希望稳定，同时，他集中更多的资源支持创新业务，寻找未来的增长点，实现自己的理想。但是，TEDA部、嘉华实业部等股东希望少花钱、多赚钱、多分钱，希望扩大企业规模，提高企业绩效。

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目前，房企生态环境的变化也给冯仑和万通地产带来了巨大压力。有迹象表明，2014年房地产行业进入了一个洗牌期。搜房网数据监控中心的数据显示，截至8月31日，在上海、深圳和香港三大证券交易所上市的房地产企业中，约有一半出现了不同程度的利润下滑。今年上半年，万科老板的收入也出现了四年来的首次下降。在此背景下，恒大地产探索地下冰泉、生态农业等多元化发展方向，万科希望打造城市服务支持提供商。中国房地产行业崛起的第一批企业家逐渐告别了他们的主业。万通的一些股东急于将企业拉出泥潭，因此他们必须做出一些紧急调整，而万通将需要新的管理层。

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万通开始窒息了吗？

在地产界，冯仑与万科的王石、搜狐的潘石屹齐名，但万通的管理水平似乎与冯仑的思想水平不成比例。截至2003年底，万通地产的资本和年经营收入均进入中国房地产企业前十名。十年后，万通依然徘徊在二线房地产企业的低位，而万达和万科已经成为行业领袖。

冯仑也对此进行了反思。2014年4月7日，他在北京大学国家发展研究院(National Development Research Institute)在职mba班的创新管理课程上说:2002年后，万通刚刚还清债务，所以我们不想负债累累，用高杠杆来煽动市场。因此，万通失去了一个良好的发展时期。尽管此时万通仍在赚钱，但万通的创新已经一去不复返。慢慢地，安全成了企业最大的目标。万通开始窒息。

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失去好时光的重要表现可能是由于资本市场的不良借贷。华泰联合证券有限责任公司前分析师余金华告诉《企业观察报》:万通实业成立于1993年，但万通在成立9年后进入资本市场。而且由于持股比例过低，万通实业的核心房地产资产没有上市。直到2006年股改后，万通地产才真正登陆a股市场。

相比之下，万科在1991年登陆资本市场，在2008年之前，万科通过a股ipo、b股发行和私募融资。从1990年到2007年底，万科的营业收入增长了162倍，净资产增长了约660倍。2008年后，a股市场的融资大门对房地产企业关闭，万科的融资主要依靠合资伙伴的投资、公司内部相互保险的银行贷款和大股东的支持。万科专注于房地产市场，其触角延伸至中国53个大中城市。

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失去好年景的另一个方面在于万通资源整合不足，其在征地方面的不足也暴露无遗。万通作为民营企业，不善于整合政府资源，这已经成为制约公司发展的一大瓶颈。soho中国商业地产的内部人士向《企业观察报》的记者分析了这一点。

为此，冯仑想出了一招傍大款。2004年3月，万通集团引进了战略投资者天津TEDA集团，他是天津的大地主。冯仑描述了两人在蜜月期的合作:作为万通控股的最大股东，天津TEDA多年来更多的是金融投资者，派出的干部主要是审计和金融投资；万通得到了土地和资金的支持。除了大举进入天津房地产市场，两家公司还在北京、杭州等地展开合作。

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尽管部分改善了万通集团的不足，但余金华认为，冯仑倡导的稳健发展战略仍值得怀疑。冯仑倡导反周期发展战略，即在繁荣时期出售产品，在萧条时期收购土地。因此，在2007年的疯狂市场中，万通地产并没有过多地参与土地盛宴(招标、拍卖和挂盘)，但稳健的土地收购策略却让万通地产的发展举步维艰。截至2013年底，万通地产有13个在建项目，在建面积126万平方米，销售面积23.3万平方米，合同价值约40亿元。其经营业绩的持续增长主要取决于天津项目的经营状况。

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严跃进评论说，冯仑总是给人一种理想化、诗意化的生活态度。这种特点将在万通的业务发展和运营中得到体现。冯仑是《野蛮的成长》的作者，但万通的运作相当令人满意。万通无法迈出业务发展的步伐，缺乏大型住宅企业的积极战略扩张。

此外，中国房地产学会副会长陈国强也委婉地对《企业观察报》记者说，虽然冯仑的一些思想和想法比较超前，但万科在同一时期更加务实、脚踏实地，能够把握市场机遇。言下之意是万通的新业务过于超前和长远，难以产生现金流，制约了企业的快速发展。

从2003年到2013年，是房地产行业的黄金十年，融资和土地收购被认为是房地产企业竞相追逐的最佳武器。2004年，冯仑提出了转型，并启动了从香港模式向美国模式的转型，从全能开发商向专业房地产投资公司转型，即直接投资和基金投资，涉及房地产开发、工业地产、基金管理、资产管理等诸多领域，包括海外市场。

因此，尽管万通地产贡献了万通控股90%以上的运营收入，但其利润并没有用于扩大房地产领域的再生产，而是转向了其他创新业务。兰德咨询(RAND Consulting)总裁宋延庆曾参与万通地产的咨询工作，对此深有感触:近年来，虽然传统的房地产开发业务为万通集团的发展做出了巨大贡献，但从未受到重视。

冯仑预测，2013年至2015年，万通集团新业务(基金业务和直接投资业务)的贡献将逐步超过房地产开发业务(万通地产)的利润。这个目标目前似乎几乎不可能实现。2012年和2013年，冯仑估值的新业务仅占总业务收入的3%左右，而摇钱树仍是万通地产的住宅开发业务。

新业务、立体城市和海外投资占用大量资金，导致万通集团财务指标也出现亏损。2013年，万通集团总资产下降2.29%，流动比率下降6.45%，长期负债增加17.30%。根据万通地产2014年半年度报告，公司经营活动产生的净现金流量已从去年同期的4885.87万元大幅转为10.56亿元。

追逐梦想的结局怎么样了

冯仑在总结万通六君子分离时曾说过，解决危机的唯一秘诀就是牺牲。每一次危机都有利益的平衡，如果你不敢牺牲，就没有胜利；中年男人应该保持这种牺牲精神，坚持理想是唯一的心理支持。

冯仑逐渐退出了传统的住宅行业，其目标是释放能量追求梦想，建设一个三维城市。他欢呼这是他生命的后半部分。2009年底，冯仑在哥本哈根出席中国企业气候变化国际论坛时，对立体城市的未来描述如下:在1平方公里范围内，通过合理的空空间和功能布局，不仅可以为10多万人提供居住场所，还可以为他们提供就业、医疗、文化教育等综合服务，还可以在一些楼层的农场上种植土地。

冯仑的进退棋局

冯仑渴望知道这个城市将来会是什么样子，以便顺应时代的潮流。然而，当思考这个问题时，人们发现传统的城市发展模式存在严重的问题。

2009年4月，经营立体城市项目的北京万通立体城市投资有限公司宣告成立，冯仑亲自担任董事长。冯仑聘请了著名的外国建筑师和研究机构提出设计方案。之后，他开始选址，并与廊坊、河北、双流、成都、西安、陕西和浙江温州的地方政府进行谈判。

但到目前为止，万通的立体城市还没有看到一个完整的成功案例，一些地区的项目选址经历了几个波折。去年10月，有消息称廊坊项目流产了。目前，只有位于Xi西安市西县新区的立体城市才能算是从签约、征地到建设的顺利进行。

成都双流县万通立体城项目也充满波折。2011年，万通集团与双流县签署了合作协议，但仅仅一年后，上述项目的消息逐渐平息。成都一位房地产业人士表示，新领导人上台后，立体城市的概念不再受到重视。

严跃进承认，地方政府的想法可能与他们的想法不一致。当地政府只是把这种房产作为新城的基准项目。在试点过程中，它缺乏可持续的支持，并有一个特点，即一旦头脑发热就会启动。

城市运营部总经理高也对《企业观察报》记者说:城市呈现什么样的载体并不重要。只要城市的工业、住宅和生活设施等功能完善，人们就愿意居住。然而，房地产开发商面临的一个真正问题是他们无法获得土地。建设立体城市的关键是寻找资源。资源方是否同意这种方式，例如，医院和其他资源方有自己的运营商，不愿意与你合作，这是一个大问题。

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立体城市是对当前城市疾病的突破。从大的方面来说，立体城市的概念有其优点，但在操作上可能无法实现。陈国强告诉《企业观察报》。

在过去的12年里，冯仑一直梦想着在网上买房，他引进了自由建房的概念，然后与房地产中介思源经纪达成了协议。这是一个基于客户定制的虚拟开发商平台，是王瞳互联网改造房地产的一次尝试。但是目前没有效果。

在国外私有土地环境下，开发企业提供房屋定制服务，有现成的土地、良好的区位和现成的配套设施，网上房屋定制可能行得通。陈国强向《企业观察报》表示，住宅定制只能解决一些小群体的需求，但在我国土地公有制模式下，大规模、大面积推广非常困难，难点在于土地问题。

去了冯仑之后，万通地产会去哪里？

万通即将迎来去冯仑的时代，万通也将开始其下半年。

万通地产将何去何从？兰德咨询公司总裁宋延庆与万通地产的主要股东之一嘉华实业有业务往来。他向《企业观察报》表示，未来，万通地产将加快发展，促进业绩稳步增长；同时，万通地产过去只是在住宅系列中形成了一系列的名称，未来将建立标准化的产品。宋延庆认为，过去万通地产的人力资源部门过于宣传文化，未来万通地产将裁员增效，在管控上向一线业务倾斜。

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对于万通地产的新管理层来说，不仅仅是业绩下滑，还有如何转型。中国房地产学会副会长陈国强对《企业观察报》表示，虽然房地产企业躺下来赚钱的时代已经过去，但养老地产、旅游地产和商业地产并没有正常发展。未来，非住宅形式将获得更多的发展。同时，对于不同地区的不同城市来说，四线城市各种业态的房地产发展还处于初级阶段，这些城市的最佳机遇还没有显现出来。

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陈国强表示，万通未来发展的关键在于如何定位自己。例如，他们选择细分市场以获得行业领先地位，而不是进入传统住宅；又如，在区位选择上，避开前线，选择空市场的三个四线城市圈，占据优质资源，为未来三到五年的发展储备优质资源项目。这样，万通集团就有可能占据后面来的机会。

随着京津冀一体化成为主流，万通地产开始了自己的行动。9月18日，北京秋季房展开幕之日，万通房地产与住宅事业部市场总监利奥告诉人民网(603000)，万通将在京津冀地区有更大的布局，在这样一个大的国家政策下，包括我们的品牌线和产品线，将逐步整合，形成一个真正能在万通扎根长久的发展区域。万通地产此次参与了三个项目，包括河北香河的万通新界、北京怀柔的新新家园和天祝的新新家园，显示出在北京、天津和河北进行深度开发的迹象。

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