【趋势】农业地产开发原来这么火爆？-国土报中文版

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农业和文化自古以来就密切相关，相辅相成。如今，随着旅游业和房地产业的不断发展，形成了以旅游景点及其配套服务设施为导向，农业与文化、休闲与度假相结合的多功能、全覆盖的土地综合开发新模式。休闲农业与房地产业结合形成休闲农业房地产的趋势越来越明显。黑马预测农业房地产将在不久的将来爆发。

休闲农业地产以休闲农业为基础。在经营休闲农业项目时，引入房地产管理思想，从产品策划、景区服务、营销推广等方面进行房地产运作。，从而充分发挥项目的优势，更深入地挖掘产品的市场潜力。

休闲农业地产是休闲农业同行业的嫁接，涉及农业、文化、旅游和房地产。对其进行分类是一个综合提炼和概括的过程。在休闲农业分类的基础上，与房地产业整合对接，形成休闲农业房地产的分类，主要包括以下五种类型:

1.基于农家音乐的房地产开发

农家乐是最广泛的休闲农业模式，它以农家乐为重点，即该地区农民目前的生活状况、生活方式和民俗风情是其吸引力所在，满足了城市居民的自然需求和回归。基于农家乐的旅游房地产开发可以称为农家乐的升级版。它将乡村旅游与旅游地产融为一体，将旅游经济与房地产经济融为一体，实现了乡村旅游可以通过旅游地产提升其内涵，而旅游地产可以通过乡村旅游提升其品牌价值。

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2.基于农业观光园的房地产开发

农业观光园是以高科技农业或大规模种植养殖农业为主要吸引力，满足人们在休闲活动中相关物质和精神需求的农业休闲产业。由于农业观光园本身具有一定的用地规模，可以以一定的农作物、水产养殖或人工副业为卖点，集餐饮、住宿、采摘、娱乐等休闲内容于一体，采用“庄园式”的房地产开发，如采摘绿篱花园、生态渔村、休闲农场、景观家庭、健康山酒吧等系列农场、酒厂、水乡和山地别墅。

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3.基于古村落的房地产开发

古村落是经过时间和历史沉淀后，人类全部或部分居住的区域。这些村落反映了当时人们的生活和工作状况，具有自己的时代和地域特征，通常是留下的珍贵文化遗产。这些产品是乡村旅游地产中资源条件最好的产品，最好的卖点是保持过去新鲜的生活方式。

4.基于景区的房地产开发

景区是具有一定自然和文化资源的盈利机构，为游客提供观光、探险、休闲和科学研究等服务。旅游房地产是在景区基础上开发的:一是围绕自然风光的度假房地产，二是与景区相结合的房地产开发项目。

5.基于新农村建设的新农业村与农村房地产开发

随着一线城市房地产市场的逐渐成熟和饱和，许多开发商开始进军二线和三线城市，但迄今为止，农村房地产市场仍是一片蓝海。政府先后出台了几个一号文件，预示着新农村建设将成为未来几年的热点。政府增加了对农村基础设施的投资，如道路交通、供电和供水，这为农村房地产的发展提供了良好的基础。农村房地产是房地产开发过程中渗透农业文化而形成的延伸模式。

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其他新型农业模式

如今，随着农业的不断发展和人们对农业创新的不断尝试，农业的概念已经大大扩展。在农业也需要与时俱进的前提下，农业的发展必然颠覆对农业的认识。农业不仅仅是人与土地的关系。随着科技的进步和发展，农业的外延应该扩大到更多的领域。

首先，旅游业的发展与土地和人力资源相结合

休闲农业和乡村旅游是当前创新农业的重要形式，农业与旅游相结合也是优化农业产业的重要途径之一。在种植业、养殖业等传统农业产业的基础上，适当开发其他资源，特别是旅游资源，最大限度地发挥工业和土地资源的优势。

二、以土地为基础的农业地产开发(养老地产、健康地产、商业地产)

(1)养老地产成为农业地产发展的新宠

1.养老房地产市场是真正的空，潜力巨大

毫无疑问，老年房地产的前景相当光明。这样，住房企业和保险机构大力推行老年保健房地产项目的现状已经非常明显。形成这一潜在市场的原因包括:中国已经进入老龄化社会；传统的养老方式面临挑战；国内养老设施不能满足需求。

目前，国内许多开发商都在研究老年房地产，但在中国大部分省份，老年房地产仍然是空白色。在中国，只有少数房地产项目是纯粹作为老年房地产项目开发的，如北京的东方太阳城、广州的友好老年公寓和台湾的长庚健康文化村。

2.国内知名房地产企业纷纷尝试

2010年底，万科高调宣布，养老地产已成为其业务地图的新分支，其“健康养老地产”发展计划也已全面启动。万科房地产声称，它已经研究养老地产3至5年了；首创置业和河北建工集团计划投资70亿元在河北省香河县开发一个养老项目。在临平，绿城的子公司绿城兰亭项目向市场推出了一套有70年历史的自助公寓。与此同时，泰康人寿、中国人寿等保险公司加大了“圈地”工程的力度。

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2011年，在保利地产年度股东大会上，公司相关人士透露，保利地产着眼于老年地产和旅游地产的未来发展前景，已启动老年公寓、度假旅游等产品的试点项目。

3.在养老地产的发展中，有很多值得效仿的例子

2011年，湖南首个纯老年生活示范城市浮出水面，这是目前中南地区最大的老年城市，也成为长沙老年房地产的一个考验。在长沙，康乃馨国际老年示范城已成为长沙第一个老年社区，填补了“空老年房地产白色地带”。另一家本地开发商华盛陆丰集团也在加快养老地产的研发和投资。显然，中国的人口红利正在转向老龄化市场。

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(二)休闲健康地产是发展农业地产的一种尝试

随着人们生活水平的提高，保持健康已经成为追求更高生活质量的一大趋势。许多人都在谈论保持健康，许多企业也参与了这个行业，房地产也是如此。

1.健康地产的市场需求

随着亚健康群体的高比例和老龄化社会的发展趋势，中国社会的住房需求在城市化进程中呈现多元化，健康地产已被列为住宅产业的稀缺产品。中国60岁以上老年人有1.5989亿人，约占总人口的12%，比上年增长0.4个百分点。在中国，只有15%的人口符合世界卫生组织的健康定义。同时，15%的人口处于疾病状态，其余70%处于“亚健康”状态。

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解决老年人健康问题和亚健康的重要途径是通过生态生活改善人体微循环，使身心沉浸在一个完全的生态环境中。健康专家曾经有一个形象比喻:人体就像一个弹簧17173，而外部环境和工作疲劳都是外力。长期紧张的工作和恶劣的环境使春天越来越紧，最后春天无法恢复。因此，人们的体力需要保持收支平衡，而一段时间的紧张工作需要相当多甚至更多的时间来调整，这样身体才能恢复正常状态。居住环境的选择非常重要，居住环境和具有休闲、度假、保健三大功能的住宅产品已经成为保健房地产的重要组成部分。

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2.开发健康地产应遵循的原则

健康地产必须选择在适合人居和生态景观资源的土地和区域，沿海、滨河、滨河、湖滨、林地、山谷、湿地和人工林可以作为健康地产的选址要素作为参考；科学技术在住宅建筑中的应用必须加强通风、采光和环保方面的创新，使空客厅不仅更加科学，而且更加符合人体对阳光、空空气、水分、视觉和感官的需求。服务设施的设计和配置应最人性化，以满足老年人和亚健康人群的保健需求，如健身广场、有氧运动设施、健身房、音乐室、氧吧、休息室等。

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物业管理的服务标准还应在保健和保健内容的设置上体现出较强的人性化，如太极拳俱乐部、瑜伽馆、温泉浴场、保健餐厅、心理咨询中心等。，既要满足业主的保健消费，又要创造性地经营保健产业，提高保健产业链的就业功能和创业功能，使保健社区发展与保健产业完美结合，创造保健地产独特的产业运营优势。

3.健康地产的市场导向

养生地产包含养老地产、健康地产、旅游地产和度假地产四大功能。在市场引导过程中，应遵循循序渐进的原则，重新组织人们扭曲的社会价值观和人生价值观，通过道教和历史文化的引导，向消费者灌输健康、保健、养生和长寿的理念。那么整合和宣传健康地产的稀缺性、投资保值性、生活保健的重要性以及社会圈的营销体系，将会使健康地产的营销和消费者导向成为特色营销，而专题的推广也将会向消费者传达一种全新的生活理解，在做地产运营的同时传播一种生活态度和价值取向。

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健康地产是人居产品的理性回归，是对生命价值的全新认同；健康地产倡导的环保、健康、低碳、养生、自然、和谐也迎合了这个时代的终极发展方向。

目前，中国的保健房地产在数量和质量上仍处于初级阶段，但可以预测，中国的保健产业潜力巨大，有可能成为21世纪最大的经济增长点之一。

(3)在不改变农业性质的情况下发展商业地产也是一种新情况

商业地产，顾名思义，不同于具有住宅功能的住宅地产和具有工业生产功能的工业地产。商业地产一般是指用于零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等各种商业目的的房地产形式。与普通住宅、公寓、别墅等房地产形式在商业模式、功能和用途上有所不同。以办公为主要目的的房地产属于商业房地产的范畴，也可以单独列出。零售房地产的概念在国外被广泛使用。一般指零售行业使用的房地产形式，是一种狭义的商业房地产。

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商业地产有多种形式，包括购物中心、超级购物中心、大卖场、商业街、主题购物中心、专业市场和写字楼。工业园区通常不被归类为商业地产。事实上，目前房地产的许多形式是复合房地产，它结合了住宅房地产，商业房地产，工业房地产和旅游房地产。界限不一定如此清晰。例如，酒店可以分为商业地产或旅游地产。当你理解的时候，不要坚持这些概念。

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商业地产有三种模式:第一种是我们逐渐认同“只租不卖”，通常在地产建成后形成独立的产权，通常吸引投资和合作，以租金为主要收入来源；第二种模式是“销售”，这是商业地产最原始的模式。随着商业地产的逐渐普及，单纯的销售已经不能适应商业地产的发展；第三种叫做"租售结合"，通常是投资者和开发商出租他们的部分房产；另一方面，有两种销售方式，一种是底层销售，最典型的是大连万达，它保留一楼，卖给二楼和三楼的沃尔玛。

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如今，在许多休闲农业发达的地方，旅游业中也收集了一些商业地产形式，例如将一些农业用地出租和出售给房地产企业，以及开发一些保健和老年房地产产品。

第三，基于文化的会展经济(“草莓大会”、“农业博览会”、“蔬菜博览会”、“农业年”)

发展农业、旅游业和房地产业是一个不错的选择，但从文化层面紧密联系当地风俗和文化，促进当地经济发展，无疑是一个更高层次的农业产业规划，以文化为基础的“会展经济”就是这种形式的代表。

1.昌平国际草莓大会

第七届世界草莓大会在昌平结束后不久，据媒体报道，大会吸引了近200家企业参加，其中包括近150家国内企业，涉及19个省市；有50家国际企业，涉及14个国家和地区。据报道，在为期五天的会议期间，北京昌平区草莓采摘量达到36万公斤，收入3600万元，平均每公斤售价高达100元。

"办好世界草莓大会，振兴产业，丰富农民."昌平区政府相关负责人表示，昌平区按照这一产业理念，紧密规划草莓产业的后续发展，力争推动全区都市型现代农业转型升级。目前，昌平已经开始规划建设国家现代农业科技城昌平园。

2.山东寿光国际食品博览会

4月20日，第十三届中国(寿光)国际蔬菜科技博览会在中国东部寿光正式开幕。来自50多个国家和30个省市的数千万人参加了世博会。展览为期一个月，是山东寿光向世界展示当地现代农业发展的窗口，也是世界人民了解山东的平台。

从展馆设计来看，主办方融入了大量的本土和中国文化元素，从文化的角度诠释了农业经济展。共有1个主展区和13个分展区，总面积35万平方米，8个展厅，6个蔬菜大棚，采摘园和蔬菜博物馆。八号馆利用蔬菜、水果和种子，打造了200多个蔬菜组合景观，如繁荣的中国和灿烂的江山，融合了红色文化、十二生肖文化和齐敏文化等传统历史文化。参观完展厅后，游客也可以现场参与互动。2万平方米的花园超市“采摘园”向游客开放。

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为了配合展览，主办方还举办了各种文化活动。第三届中国农业神圣文化节将于4月21日起在中国食品博览会主会场和米河生态农业观光园举行，形式为农民剧团表演和地方文化表演。4月25日上午，“蔬菜总动员”蔬菜趣味大赛将在蔬菜博览会1号馆前广场举行。

3.安徽和县蔬菜博览会

和县是安徽省的一个普通县城，但它也每两年举办一次中国和县蔬菜博览会，这使得这个县城有了更高的声誉。

中国和县蔬菜博览会一般在和县台湾农民创业园举行，这是2009年5月农业部和台湾事务办公室批准的国家农业园区，也是安徽省第一个台湾农民创业园。着力发展“生态农业、高效农业、休闲农业”，以“引领安徽农业，彰显台湾特色，促进皖台交流，增加农民收入”为目标。

蔬菜博览会是该县向外界展示自己的名片。到2011年，蔬菜博览会已经举办了五次。随着县城的不断扩大，“万江”地区有机蔬菜的种植也广为人知，被誉为“全国无公害蔬菜生产示范县”。果蔬种植面积达到50多万亩，产值超过10亿元。它被称为“长江中下游最大的菜园”

4.南京农业嘉年华

当人们提到狂欢节时，自然会想到狂欢节，而南京的农业狂欢节就是农业产业中的狂欢节。以“农民节和市民大会”为主题的农业嘉年华是南京农业旅游的品牌，具有展览、娱乐、购物、展示、宣传和招商等多种功能。

自2005年起，每年9月，由南京市政府和江苏省农业委员会主办，南京市农林局承办“农业嘉年华”活动，向社会全面展示休闲农业的发展成果，传承现代农业文化，为农民和市民搭建一个交流、互动、娱乐、欢庆、共同发展的平台。

南京农业嘉年华的目的是向社会展示城乡统筹的新举措、都市农业的新成就、休闲农业的新品牌和城郊农民的新风貌。为农民和市民搭建一个交流、互动、发展、娱乐和庆祝的平台。“农业嘉年华”起源于休闲农业，服务于都市农业和城乡统筹。它的特点是吃、喝、玩、享受、娱乐、购物和体验。它是用创造性的方式包装的，并以流行的方式呈现。它以富有“农业”风味的材料为特色，创造了一个集创新、美观、经济和社会效益于一体的丰富的农业盛会。

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