本篇文章7343字，读完约18分钟
随着未来房地产市场的结构性调整，领域将继续聚焦龙头，注重产品质量的龙头公司将在这一过程中受益。 而且，低评价的大企业将为其提供强大的抗跌落性和成长潜力。
中国房地产市场已经进入库存时代，这是近年来市场对中国房地产市场的共识。 相应地，中国的房地产企业似乎也被贴上了同样的标签。
但是，8月10日公布的《财富》世界500强排行榜表明，事实并不完整。 中国的房地产企业还在持续成长。 排名显示，今年有5家房地产企业上榜，排名比上年大幅提高。 他们分别是碧桂园( 147岁)、中国恒大集团( 152岁)、绿地控股( 176岁)、中国保利( 191岁)、万科股份有限公司( 208岁)。 自2007年中国房地产企业首次进入该排行榜以来，除了万达进入排行榜外，房地产企业数量不断增加，排名也在靠前。 以排名第一的碧桂园为例，4年上升到第320位，今年比去年上升到第30位。
《财富》世界500强排行榜是以营业收入为基准进行的排名。 这一年中国上榜的公司数量超过了美国，但明显的弱势之一是利润大大低于美国公司。 财富指出，摆在中国企业面前的更紧迫的问题是，中国企业如何从大到强转变，提高全球竞争力，成为世界一流企业。
对房地产公司来说，碧桂园的路径或许可以提供一个可以借鉴的方法。 除了排名世界房地产公司首位外，从利润和净资产收益率来看，碧桂园在中国房地产企业中位居首位。 碧桂园的净资产收益率达到了26%，大大超过了中国企业平均的8%。
摩根大通表示，得益于强大的执行力和价格监管力度，碧桂园将成为业界最赚钱的企业。 据银行国际称，碧桂园在未来几年能维持两位数的利润增长和30%的净资产收益率( roe )。 摩根大通认为，该企业股价在未来9-12月将处于40%的上涨空之间。
《瓦伦周刊》中文版结合了多项调查和各方面的新闻，发现疫情期间，中国房地产市场表现出了很强的“韧性”。 未来房地产市场将面临结构性调整，领域将继续聚焦龙头，作为注重产品质量的龙头公司，碧桂园将在这一过程中受益。 此外，从估值来看，房地产大企业的低估值将提供强大的抗跌性和增长潜力。 碧桂园现在的市盈率不到5倍。 参考万科和保利两家企业的市盈率，如果未来碧桂园的市盈率上涨7倍，股价将在40%的上涨空之间。
财富500强:从上榜到领域首位
在中国房地产企业问财富500强企业的9年中，碧桂园不是最早出现的，而是最稳定最快的。
《财富》世界500强排行榜根据营业收入排名世界各大企业，是世界各大企业最有名、最权威的排行榜之一。 从1995年首次发表以来，现在已经连续26年发表了这个排行榜。
中国房地产企业与《财富》世界500强的第一次交往是在年。 那年7月，绿地控股集团在第483位排行榜上首次出现在世界权威排行榜上。
期间，6家中国房地产企业进入世界500强，除绿地外，还有万科、万达、恒大、保利和碧桂园。 关于排名时间，碧桂园最晚，年首次登录，排在第467位。
但是，碧桂园的上升速度最快——4年间，碧桂园从去年的467位上升到了去年的353位，为2019年的177位，年上升到了147位。 4年上升320位，在500家世界房地产领域排名第一。
中国房地产排行榜《财富》世界500强
数字来源:公开资料收集注:红色方块表示当时的排名下降了。
图表来源:《瓦伦周刊》中文版图表
数据显示，2019年碧桂园收入达到703.35亿美元，同比增长22.7%。 利润比去年同期增长9.4%，达到57亿2500万美元。 净资产收益率达到26.2%，居世界500强房企之首。
根据第三方机构统计的数据，4年间碧桂园全口径销售额从去年的3088.4亿元上升到2019年约7715.3亿元，增长149.8%。 营业收入增长率达到217%，从1530.9亿元增加到4859.1亿元。 净利润从约137亿元增加到612亿元，增长率约达348%。
三个月前，《福布斯》杂志公布年度全球上市公司2000强，截至2019年底，碧桂园也以701亿美元的销售额、57亿美元的利润、2738亿美元的资产、278亿美元的市值排名第111位，比去年上升18位。 这也是碧桂园自去年首次入选该排行榜以来，连续11年排名上升。
该排名与《财富》500强齐名，被誉为世界最权威、最受瞩目的两家商业企业排行榜。 根据排名公司的销售额、利润、总资产、市值4个指标，综合评选出了世界规模最大、实力最强的上市公司。
后疫情复苏:最困难的时期过去了
包括碧桂园在内的中国房地产企业的卓越表现来源于中国经济的飞跃。 国家统计局发表报告指出，新中国成立70多年来，中国经历了世界历史上最大规模、最快的城市化进程。 2019年末，中国常住人口城镇化率达到60.6%，比1949年末上升49.96个百分点，年均上升0.71个百分点。 另外，中国的商品房销售也在大幅增加，2008年中国商品房销售金额约为2.5万亿元，到2019年达到近16万亿元。 迅速扩大的内需市场造就了中国庞大的房地产领域和世界领先的房地产公司。
年以来，尽管受到疫情的影响，中国房地产市场表现出了较强的韧性。 是整个中国经济体系中恢复最快的领域之一，收回了疫情期间的损失。
数据显示，在经历了2-3个月的下跌之后，中国房地产市场正在逐渐回升。 中原地产研究中心数据显示，4月，一线城市商品住宅成交量比上个月上涨45%。 其中，上海上涨57%，深圳上涨8%； 北京、广州上升幅度相近，均超过50%。 4月份北京市整体二手房网签量约1.37万套，环比增长75.3%，基本恢复到去年水平。
5月，无论是新居还是二手房，环比上升的城市数量都在增加。 5月份四个一线城市二手房价格比上个月上涨1.1%。 其中，北京、上海、广州、深圳分别上涨1.8%、0.6%、0.4%、1.6%。 这是一个月的涨幅，换算成全年，以一线城市的房价基数来看，房价的增幅不可小视。
房地产投资也将于6月恢复常态。 国家统计局数据显示，1至6月，全国房地产开发投资62780亿元，比去年同期增长1.9%，1至5月减少0.3%，房地产开发投资累计同比疫情发生后首次转正。
从碧桂园的销售额也可以确认这一点。 年1~7月碧桂园累计实现权益的销售额达到3212.3亿元。 3月以来，碧桂园权益销售金额连续5个月比去年同期增长27.52%，达到542.8亿元。
土地出让市场恢复力也很强。 中原地产研究中心数据显示，上半年50大城市销售地为2.29万亿元，同比上涨17.3%。 另外，据中国指数研究院统计，上半年全国300个城市土地出让金总额为2.54万亿元，比去年同期上涨10%。 从土地溢价率来看，前两个季度土地市场溢价率分别达到12%和16%。
另外，房地产公司资金状况也有所好转，今年年初房企面临债务高峰，年初房企积极融资，房企一季度融资量达到高位，但受疫情影响，比去年同期减少12.63%。 二季度前期受限于境外融资受阻，境外融资量暴跌，但由于5月以后房企境外融资回升和国内融资力度，二季度融资额较去年同期增长3.69%。
年1月8日，碧桂园共发行2张10亿美元票据，包括5.5亿美元的7年期票据和4.5亿美元的10年期票据，利率分别为5.125%和5.625%。 5月，碧桂园发行5.44亿美元5.4%优先票据，4月24日获得1.4亿美元定期融资。 到了7月，碧桂园成功定价了两年共10亿美元的债券，其中5.5年最终定价为4.2%，10年最终定价为4.8%，融资价格较疫情期间有明显下降。
游戏存量时代:打造好房子，深耕县市
年的《财富》世界500强排行榜中，中国有133家公司，自2019年首次超过美国后，中国排名的公司数量再次位居世界第一。 但“财富”，在为中国企业进步感到高兴的同时，更紧迫的问题也摆在眼前:中国企业如何从大到强转型，提升全球竞争力，成为世界一流企业。
上榜的124家中国大陆企业平均利润不足36亿美元，约为美国企业70亿美元的一半，低于世界500强公司41亿美元的平均利润。 平均销售收益率为5.4%，低于美国企业的10.5%。 平均净资产收益率为9.8%，低于美国的17%。 考虑到中国和美国上榜公司平均雇佣员工数据量的差距，上述差距将进一步扩大。
扣除银行获得的利润后，中国大陆排名的114家非银公司平均利润只有22亿美元，美国113家非银行公司平均利润达到63亿美元，接近中国大陆公司的3倍。
如何制造强势问题，对房地产公司尤为重要。 过去几十年，凭借领域的快速发展红利，房地产公司经历了高速发展期。 但是，进入库存时代后，市场蛋糕变小，竞争加剧，变强成为房地产企业的唯一选择。
《财富500强》排行榜显示，2019年碧桂园以26.2%的净资产收益率排名全球500强，标志着企业规模不断扩大，盈利能力也在稳步上升。
净资产收益率是投资价值的重要参考，被认为是评价企业盈利能力高低的最佳指标。
摩根大通认为，碧桂园2019年的业绩表现出强劲、可持续的盈利能力。 得益于强大的执行力和价格控制力，碧桂园将成为业界最赚钱的企业。 根据观点指数研究院公布的中国上市住房企业盈利能力top10排行榜，碧桂园盈利能力位居首位。 观点指数认为，“各项指标基本全面领先的碧桂园无疑已成为盈利能力最高的上市住房企业之一。”
碧桂园之所以能做到这一点，与碧桂园对市场的了解和经营战略是分不开的。
中国不再是缺房子的时代，而是缺好房子的时代。 过去20多年，中国城市房屋已经告别短缺，根据年的数字，中国居民人均住宅建筑面积已经超过40平方米，城市居民人均住宅建筑面积为36.6平方米，这个数字已经接近欧洲发达国家的水平。 根据经合组织研究报告的结论，人均居住面积超过35平方米，房地产将迎来转折点，结束高速增长和房价暴涨的阶段，房地产将进入平稳快速发展期。
但是，也应该看到，中国房企大举进军世界500年的强势是在年后。 从整体上看，中国基本上不缺房子，但面临市场不平衡。 这种不平衡是大小城市之间资源的不匹配，住宅和商业地产的不匹配，更重要的是房子的总量过剩和好房子不足的过剩。 好房子包括房子本身，也包括辅助设施和房子可以提供的服务。
2019年初，碧桂园升级为“为世界创造美好生活产品的高科技综合公司”。 碧桂园具有行业领先的“全产业链覆盖”能力，垂直整合从规划设计、材料供应、建设到园林、装修、市场营销、房地产、酒店、学校、商业、医疗等各个环节，其中设计、教育、房地产等多个业务板块为领域。 疫情过后，随着健康居住理念更加深入、健康住宅产品诉求突出，碧桂园迅速开始全面梳理和提升产品力，以健康住宅产品为基础，配套企业全产业链提供的家庭健康升级产品，碧桂园服务疫情得到提升。
碧桂园总裁莫斌说，碧桂园的成长逻辑集中体现在企业道路的选择上，“多次深耕三四五线，让能人深耕中国各县市，给高人舞台和机会。” 他认为，随着人们生活水平的提高，拥有充分就业机会、高质量学校和商业资源、良好医疗和交通设施的县市，仍有较大的农村生活人口流入空之间，有巨大的市场机会。 2019年全年，按项目所在地分列，位于一二线和三四线的销售金额比例为39:61；按用户市场分列，目标一二线和目标三四线的销售金额比例为44:56。
科学技术力量铺路:新事业的布局已经开始
碧桂园也致力于提升自己。 碧桂园将年视为全周期综合竞争力提升年、优质快速发展的关键年。 碧桂园集团核心管理层提出“一率五力”，是指在保证合法合规、安全质量的前提下，搞好效率、价格力、产品力、营销力、服务力和科技力。
科学技术力量，是碧桂园为未来铺好的道路。 硅谷创投之父彼得·提尔坦率地说，美国企业如果不投资艰难的创新，不管现在赚多少钱，将来都会以失败告终。 彼得·提尔将科学技术视为实现创新、创造伟大事业的方法。 这也是碧桂园的回答。
碧桂园基于地产业，开拓了机器人、现代农业等高科技业务板块。 由于本行的大力支持，这些新业务迅速落地并蓬勃发展。
成立于2019年5月的千玺机器人餐饮集团，致力于将更先进的科技、文化主张应用于多元化餐饮服务，打造全球领先的机器人餐厅连锁企业品牌。 截至年6月，该企业累计提交专利申请500多项，自主开发机器人设备和软件系统80多种，其中61种已被采用。 目前，千玺集团的机器人餐厅已有6家实体店铺正式对外营业。
广东博智林机器人有限企业目前正在研究建设机器人50余款，其中累计在36种投放工地测试应用，10多种已进入产品化阶段，经济效益可观。 7月，住建部、发改委等部门联合发文，提出要正确把握新科技革命和产业转型趋势，全面提高智能建设水平，到2035年进入智能建设世界强国行列。
碧桂园农业控股有限公司目前也形成了研发服务、智慧种业、现代农业科技园、海外大农业、社区生鲜店等五大核心业务板块。
中指研究院认为，围绕碧桂园持续强势的房地产主业，博智林机器人、现代农业、碧优及机器人餐厅组成的高新技术产业布局已有雏形，多业务战术已实现与主业的协同。 年碧桂园将呈现出更美好、更快速的发展格局。
房地产股票还是好的投资目的地吗？
房地产企业在为自己争夺未来，但资本市场对房地产的股票没有热情。 与涨幅惊人的科技、医疗股相比，房地产板块上半年表现不佳。
《瓦伦周刊》中文版认为，中国房地产大企业有望在未来也有所期待，即使没有过去几年的快速增长，也有望向精耕细作的龙头企业持续向好。 碧桂园就是其中之一。
本职工作的迅速发展和稳定是最大的基本面。 在全国近10万家房地产开发公司中，碧桂园销售额市占比达到5%左右。 2019年，碧桂园归属于企业股东权益的合同销售金额约5522亿元(第三方统计全口径销售额7715.3亿元)，归属于企业股东权益的合同销售面积约6237万平方米，分别比去年同期增长10%和15.2%，销售疲软。 据克瑞研究中心统计，2019年top100房企业累计权益销售额同比增长6.5%。
碧桂园有足够的现金流。 截至2019年底，碧桂园可动用现金余额约2683.5亿元，达到企业历史最高水平，占总资产的比重达14.1%，加上3167.9亿元的银行信贷额度未被采用，现金流充裕。
碧桂园也是民营上市住房企业中少数企业几年来能够正实现净经营性现金流的企业。 在领域资金面继续收紧的背景下，碧桂园连续2019年度第四次在年末实现了正纯经营现金流，达到146.7亿元。
贷款比例也是专业投资者非常关注的指标。 碧桂园净借贷比率连续12年维持在70%以下，2019年净借贷比率同比下降3.3个百分点，仅为46.3%。 考虑到房地产领域的特殊性，70%以下相当低，2019年底恒大的比例还在180%左右。 根据亿翰智库的研究数据，2019年50家典型房企平均净负债率为94.1%。
从债务结构来看，2019年碧桂园的有息债务总额约为3696亿元，一年内应偿还的短期有息债务为1163亿元，仅占总有息债务的31%。 2683.5亿元的可动用现金结余计算，现金结余对短期有息债务的观望比例达到2.3倍，短期借款不用担心。
机构对碧桂园的看法也相当乐观，汇丰、摩根大通、中银国际等机构都给出了“买入”或“增收”的评级。
汇丰表示，中国房地产板块仍普遍存在。 主要且明显的原因是房地产销售迅速回升稳固，支撑更明显的年销售增长预期。 其次，在岸和离岸市场融资环境宽松，减轻了住房企业对融资的担忧，更好地支持了土地投资。 第三，住房贷款利率继续降低居民购房能力。 汇丰认为，中国地产股相对强劲的盈利前景提供了强劲的投资吸引力。 看碧桂园等4只股票，他们认为对目价有更大的潜在上涨空之间。
摩根大通相信房地产板块风险将下降，估值将逐步修复，销售额将很快恢复到疫情爆发前的水平。 板块目前的估值水平是市盈率的6倍，摩根大通的预期市盈率为7.5倍，考虑到预计全年16%的净利润增长，未来9-12个月将有40%的潜在上涨空。 摩根大通表示，在大型房企中，摩根大通优先考虑碧桂园等公司，拥有强大的内部控制体系和土地储备，因此他们可以更快地增长。
国际银行也在看碧桂园。 该机构认为，在前三大开发商中，碧桂园是2019年唯一增加两位数合同销售额的。 未来三年对大开发商来说是丰收期，碧桂园将闪耀7000亿的未确定收入，成为领域最大具有隐藏价值的开发商，预计未来几年将支持两位数的净利润增长和近30%的净资产收益率。
巴菲特认为，一家公司的净资产收益率多年来持续稳定在20%以上的企业，是值得考虑购买的好企业。
克和瑞认为，目前碧桂园在三四线城市的竞争特点越来越明显。 疫情下，三四线客户买房意愿越来越强，重复刺激政策和城市化推进对三四线城市有利。 从土地储备来看，碧桂园土地储备充裕，保持行业内领先地位，支持未来业绩持续稳健快速发展。 在严格控制安全、提高质量管理速度的基础上，随着自身产品竞争力的增强和转速的优化，未来碧桂园整体效益指标仍在一定的提高空之间。
根据国家统计局的数据，2019年中国常住人口城镇化率达到60.6%，与发达国家80%左右的城镇化率还有差距。 城镇化率每提高1个百分点，就有约1400万人从农村转移到城市，解放巨大的衣食住等费用诉求。
《瓦伦周刊》中文版结合多项调查和新闻发现，疫情期间，中国房地产市场表现出较强的“韧性”。 未来房地产市场将面临结构性调整，领域将继续聚焦龙头，作为注重产品质量的龙头公司，碧桂园将在这一过程中受益。 另外，从评价来看，房地产企业的评价值在相当长的一段时间内维持在低位。 因此，作为《瓦伦周刊》的中文版，房地产大企业的低估值提供了强有力的抗下跌性，10%-15%”的业绩增长和5%以上的分红率、信用利差收敛等多因素，大企业认为蕴藏着较高的绝对收益率。 特别是排名第一的碧桂园，目前市盈率不到5倍。 考虑到两位数以上的净利润增长和这样高的roe，这个评价明显很低。 万科的市盈率为8.28倍，保利地产的市盈率为6.93倍。 参考这两家企业的市盈率，如果未来碧桂园的市盈率上升7倍，股价将在40%的上涨空之间。
