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"对我们来说，宋卫平是高品质的象征."11月23日前往杭州绿城总部支持宋卫平的业主代表高志远告诉《中国证券报》记者。与此同时，宋卫平表示，“发现绿城被卖给了一个不该卖的人，引起了顾客的担心和不满，合伙人受到了不公正的对待。”然而，一些业内人士认为，过去100天宏观经济、政策环境和市场环境的积极变化是宋卫平决定回归的根本原因。
分析人士指出，尽管随着形势的好转，去库存化和现金流的压力逐渐缓解，但坚持回归的宋卫平如果想押注绿城的未来，就必须做出一些改变。如何平衡产品质量和销售回报之间的关系，降低经营风险，将是绿城和宋卫平今后的一个很好的教训。
□本报记者姚··
孙松决战玫瑰园
11月21日，雾霾过后，杭州一片蔚蓝，但隐藏在山林之间的杭州玫瑰园度假酒店却异常紧张。酒店的入口和地下停车场的入口都挤满了保安，一名女酒店主管来回巡逻。《中国证券报》记者20日可以自由出入酒店，但他们今天被保安拦下——“今天酒店戒严，因为下午2: 30绿城有一个董事会。”
两天前，宋卫平和融创的团队就绿城地产集团的控制权展开了一场拉锯战，绿城中国董事会会议被市场解读为宋卫平的最终回归。接近绿城高层的人士向《中国证券报》记者透露，“本次董事会主要就宋卫平回归和孙宏斌退出的具体交易方案进行了讨论和表决。”
当《中国证券报》记者在董事会后的晚宴上问宋卫平时，他说，根据HKEx的规定，他“沉默了”。然而，当记者提到青岛绿城的老板说“我希望老宋能尽快回到国王身边”时，宋卫平说，“这绝对不是国王，只是一个工人。”言语间，有人透露，宋卫平似乎真的回来工作了。
“事实上，宋卫平从未离开过。从法律角度看，融创和绿城的股票交易尚未得到香港证监会的批准，交割也尚未完成。因此，宋卫平仍然是公司的董事长。”北京中咨律师事务所律师贾告诉《中国证券报》。
11月20日，宋卫平也用实际行动证明了“我仍然是绿城的主人”。下午4点，绿城地产集团就oa系统发表声明，称“智能控股有限公司是绿城地产集团的唯一投资者。绿城房地产集团没有几个股东，也没有股东大会...绿城房地产集团目前的董事会是合法有效的。”
数据显示，财智控股有限公司成立于2004年11月16日，法定代表人为宋卫平之妻夏一波。它是上市实体绿城中国控股有限公司的全资子公司，持有绿城房地产集团100%的股权。
这一表态显然是对孙宏斌将军的“反击”，田强的反击。11月19日，绿城争夺战打响后，绿城地产集团通过内部办公自动化宣布人事任免，称田强绿城集团总经理一职已被免职，将立即生效。田强立即发起了反击。晚上10点，绿城地产集团再次就oa系统发表“联合声明”，声明“现有管理团队是唯一一个在全体股东领导下的合法管理团队。”
《中国证券报》记者曾多次致电田强，但直到新闻发布会，田强的电话仍无人接听。
孙宏斌一如既往地保持沉默。几乎就在宋卫平11月20日宣布这一消息的同时，《中国证券报》记者在绿城集团总部杭州黄龙世纪广场10楼会见了刚刚结束行程的孙宏斌。在接受《中国证券报》记者采访时，身着便装的孙宏斌显得很憔悴，并要求保持沉默。与最近敞开心扉的宋卫平相比，他不想多说什么。
孙宏斌只是在11月6日清晨在微博上透露了自己的心声。“我年轻的时候很有竞争力。我曾经赢过也输过，但我不后悔。长大后，我希望做更多双赢的事情，少做双赢的事情，不要做双输的事情。如果你做不到，保护你的员工、股东、家庭成员的权益，支持你的朋友。不要做一个好人，不要做一个坏人，做一个男子汉。”这通常被解释为孙宏斌原则上同意归还宋卫平，这也暴露了他对宋“破婚”的不满。
当然，孙宏斌是无奈的。《中国证券报》记者了解到，今年5月孙宏斌与宋卫平签署协议时，没有“任何一方提出提前终止协议”的惩罚性条款。据说当时融创中国的法律部和董事会成员明确反对增加处罚条款，但孙宏斌发表了公众意见。他的理由是“宋卫平视他为兄弟。既然他是兄弟，就没有必要增加这一违约条款。”这相当于给宋卫平留下了一个“毁约”的后门。
“这就导致了这样一个事实，宋卫平不需要承担违约责任，也就是说，它不需要支付高额赔偿。一般来说，股权交易协议中有严格的违约条款。孙宏斌因为个人感情删除了这一条款，导致了现在的局面。这表明，在利益面前，情感是不值得一提的。”贾对说:
据知情人士透露，宋卫平的最终回归似乎没有悬念，问题的焦点在于孙宏斌的退出计划。此前有媒体报道称，孙宏斌提议将融创50%的股权转让给融创，同时保留宋卫平在上海项目5%的股权和北京项目100%的股权。宋卫平承认了这一计划，并建议孙宏斌仍保留绿城中国3%的股权。然而，绿城中国的第二大股东九龙仓坚决反对这一计划。
“荣禄是绿城旗下高利润率、高周转速度的优质资产。当然，九仓并不同意这样的计划。”上海一居房地产研究所研究员严跃进说。
据数据显示，2012年6月，融创和绿城宣布成立上海融路，这是一个注册资本20亿元人民币的高端房地产合作平台。融创和绿城各持有上海荣禄50%的股权，现金10亿元。绿城向合资公司注入其五个城市九个优质房地产项目的相应股权，融创支付33.72亿元作为合作对价。2013年，荣禄的年销售额达到155亿元，仅在上海的销售额就达到104.45亿元，成为上海前三季度的销售冠军。
在这种情况下，11月19日，九仓集团副董事长周连夜加入了宋卫平与孙宏斌的谈判。从宋卫平在21日董事会议后的反应来看，最终的方案似乎已经决定，而宋卫平的回归很可能只是刚刚宣布。
因为感觉更有益
"在青岛，许多人的理想是在绿城拥有一所房子."青岛李沧区绿城的所有者李告诉《中国证券报》。
李先生于2013年10月购买的“绿城理想城”(成园项目)满足了李先生等众多业主的“理想”。“理想的城市是李沧区最高档的房子，也是整个地区的价格基准。我买的房子有120多平方米，每平方米的价格大约是13000元，比同面积的房子高两三千元。我们愿意付出高价的原因是我们看中了绿城的高品质。在我们看来，老宋(宋卫平)是高品质的象征。”李先生说。
然而，一个月前的“降价事件”打破了李等许多老业主的“理想”。10月12日，房地产论坛和朋友圈里流传着“理想城市中的成园项目6.5折促销”的消息，听到这个消息的老业主和老买家很快挤满了成园的售楼处。老业主抗议绿城降价6.5倍，售楼处被砸，现场一度失控。当天下午，刚刚调到山东绿城投资房地产有限公司的销售总经理秦黎明赶到青岛，抢救田地，安抚老业主。“6.5折仅适用于在绿城工作超过10年的老员工。降价促销是由于销售人员操作不当造成的。”
这个解释仍然不能说服老主人。11月23日，20多位“理想城市”的业主来到杭州绿城总部支持宋卫平。“我们真的希望老宋能尽快回到国王身边，这样我们的房子的质量就能得到保证。”业主代表高志远告诉《中国证券报》记者。
青岛的“保镖与刺客”并不是一个孤立的案例。据相关媒体报道，自8月份以来，宋卫平收到了大量业主的短信投诉，主要是关于质量问题，如青岛绿城项目。在青岛、绍兴、上海等城市，老业主开始拉横幅抗议。
宋卫平的回归似乎迎合了业主的“感情”。在回归之初发行的《我的回顾与反思》中，宋卫平充满了感情。他指出:“100多天后，我发现我把绿城卖给了一个不该卖的人，导致顾客担心不满意，合伙人被冤枉。”受到不合理的对待...但100多天来发生的负面事件，太多的负面消息，清楚地告诉我，我一定是看错了。”
“降价促销”也是宋卫平对孙宏斌不满的地方。孙宏斌接管绿城后，宋卫平“绝不降低绿城房价”的承诺被打破。据统计，今年上半年，除1月份外的其他5个月，绿城的平均售价超过22000元/平方米。然而，孙宏斌接手后，绿城的平均售价一次又一次下降，到10月份已降至19107元/平方米。
《中国证券报》记者对杭州“枝江一号”等楼盘进行了实地调查。当售货员向记者介绍一套212平方米的房子时，他说每平方米25000元的价格已经比年初便宜了5000元。
“尽管绿城的销售额在8月、9月和10月大幅增长，但在头10个月里，绿城的销售利润率降至4.88%。这也是老宋非常不满意的地方。”亚太城市房地产协会会长谢逸枫对《中国证券报》记者表示，对于降价促销引发的老业主不满和抗议，从商务谈判的角度来看，这在很大程度上是宋卫平“骑驴下山”的一个原因。
“宋卫平懊悔的根本原因是大环境变了。”谢逸枫认为:“第一，中央和地方政府的大规模救市扭转了房地产市场的下行趋势；第二，尽管宏观经济下滑，但没有像2008年那样的金融危机，也有一些积极的变化。未来，经济将保持平稳持续增长，房地产发展仍有很大潜力；第三，监管机构和银行等金融机构放宽了发展贷款和个人抵押贷款，其他直接融资方式的大门也已打开。更重要的是，贷款利率呈下降趋势，大大降低了绿城的负债率，也大大减轻了资金链紧张的压力；第四，由于市场的复苏，绿城的销售有所改善，蓝城公司在宋卫平的销售额也有所增加。宋卫平手中的现金比以前多了，回购股份的筹码也多了。”
正如谢逸枫所说，过去100天发生的事情改变了宋卫平出售绿城的初衷。7月28日，杭州市房产管理局宣布，限购政策将从7月29日零时开始逐步放宽；8月28日，杭州市房产管理局宣布，限购政策将于8月29日零时起完全取消；9月30日，央行和银监会联合发布《关于进一步完善住房金融服务的通知》；10月份，70个大中城市的房价都没有上涨，但跌幅继续收窄；11月21日，央行决定从2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率...
情节的逆转大大出乎了宋卫平的意料。宋卫平在《我的回顾与反思》中指出:“今年4月9日，我看到绿城的销售数据是悲惨的，我仍然感受到绿城的艰辛。”整个上半年，绿城仅完成销售面积124万平方米，销售额仅为305亿元。孙宏斌接手后，绿城前10个月的总销售面积达到288万平方米，销售额约为584亿元。此外，签署了一份认购协议，但未转换为金额为39亿元人民币的销售合同。也就是说，在孙宏斌的带领下，绿城在过去四个月的表现几乎与上半年持平。仅在10月份，绿城就完成了约159亿元的销售额。
这一成就归功于融创团队的“狼营销”和“降价促销”，但宋卫平比任何人都更能看到这一成就背后的根本原因。
宋卫平当时抛售了股票，这实质上是对楼市降温的一种莫名其妙的恐慌。在限购政策的压力下，绿城背负着高额债务的尴尬，上半年市场的降温让宋卫平误以为市场拐点已经出现。如果他再呆一两个月，他将永远不会出售绿城的股权。所以，现在宋卫平已经后悔了。”严跃进说。
再次押注绿城的未来
“我猜到了开头，但没猜到结尾。”用这句话来概括宋卫平和孙宏斌被分成100多天的那些年更合适。当然，对于宋卫平和绿城来说，这还远远没有结束。
“宋卫平回归绿城后，绿城未来的发展有三种可能性:一是回归原点，绿城仍然是原来的绿城；其次，绿城在接管时发展得比融创要好。主要原因是房地产市场已经稳定，未来的需求将趋于改善需求，这是绿城最擅长的领域；第三，绿城的发展比现在更糟糕。政策放松将有光明的前景，政策调控将陷入生存危机。”谢逸枫分析说:“从目前的情况来看，宋卫平回归初期困扰绿城的库存压力和现金流压力有望得到很大缓解。”
然而，谢逸枫强调，生活在忧患之中，当回归已成定局时，如何打破多年来资金链紧张造成的生存危机诅咒，将是宋卫平和绿城必须面对的重要命题。
绿城的资金链短缺始于2011年下半年。当生命危在旦夕的时候，soho中国、融创中国和九仓都纷纷出手相救，宋卫平也多次通过抛售股票度过难关。据传，在2011年底，第二天必须支付5亿元。绿城中国总裁寿柏年对soho中国董事长潘石屹说:“如果你不签字，我就死定了。”几天后，12月29日，soho中国签署了一份协议，以40亿元的价格收购上海滩王迪项目50%的股权，其中10.4亿元支付给绿城，以帮助其渡过难关。
在2012年，当资本链最紧张的时候，负债比率为163%的绿城曾传言“它将因资本链断裂而关闭。”然而，此时，九仓和融创先后相救:当年6月初，九仓认购了绿城中国。4.9亿股新股和25.5亿港元可转换证券，总额为50.98亿港元；6月22日，绿城和融创联合宣布成立上海融创绿城控股有限公司，融创中国投资33.7亿元人民币，从绿城购买包括上海黄埔公园在内的9个项目50%的权益。经过两次输血，绿城的债务比率下降到100%以下。
然而，以售股缓解生存压力的恶性循环并未改变，今年5月宋卫平向融创出售股份也与这一逻辑不谋而合。孙宏斌接手绿城后，首先要做的就是加快去库存化，以缓解绿城巨大的现金流压力。今年7月7日，绿城地产集团召开半年度工作会议，决定下一步工作方针为“坚持质量、稳健、控制节奏和投资、盘活资产、调整结构”。
11月2日晚，时任绿城地产集团总经理的田强在发给员工的一封电子邮件中指出，“我们整个公司已经大大缓解了面临严峻生存挑战的巨大现金流压力...自8月份以来，其业绩翻了一番并继续增长，10月份达到创纪录高点。在8月、9月和10月，我们完成了352亿元的合同价值，283亿元的合同价值和235亿元的销售回报。”
虽然有自卫的嫌疑，但田强在很大程度上指出了绿城的症结:大量的股东资金存在于大量的酒店资产中，而且有大量的在建项目可能会造成巨大的运营风险和现金流压力。大型商业和公共建设项目；大面积、高总价、长周期的困难库存占集团目前近1000亿库存的60%。即使市场有所改善，也很难显著改善这种库存；相当一部分项目产品成本远远高于市场标准，成本远远超过市场价格的承受能力。
现在看来，政策环境的改善将加速绿城的去库存化速度，其现金流压力将逐渐缓解。然而，除了政策救助，绿城自身的一些深层次问题需要在未来逐步解决。在经历了多次生存危机之后，现在是绿城做出改变的时候了。
“尽管老业主和合伙人出于各种原因抱怨，但在这100天里，融创也从另一个角度给绿城上了一堂好课。”严跃进表示，除了调整发展速度、加快去工业化、停止不合理项目等一系列降低商业风险的措施外，融创还为绿城带来了销售方面的显著变化。今年7月，孙宏斌领导下的绿城迅速增加了29名项目总经理和24名销售负责人，集团、平台公司和项目公司三级管理架构逐步形成。浙东、山东、杭州、浙南等平台公司和集团直属城市项目工作组相继成立。
“以前，旧绿城销售系统的营销团队中很少有人。例如，济南售出了数百亿套房产，但销售人员从未超过10人。我们发现绿城的销售模式被空大大改善了，这也是我最近几个月最大的感受，现在绿城的销售业绩证实了这一点。事实上，之前的绿城销售模式(缺点)和整个绿城对销售的重视(不足)导致销售团队对绿城自身品牌价值的感知不像外界所说的那样准确和深入。”11月初，秦黎明在回答“理想城市”降价促销活动时，从另一个角度指出了绿城的销售问题。
宋卫平曾经说过:“融创虽然不懂产品，但善于营销。”然而，在宣布回归之初，宋卫平表示，“融创的基因与绿城并不兼容。”当然，生存危机一次又一次地提醒宋卫平，绿城必须在产品和营销上平衡二者的关系。“绿城在未来必须变得更加务实。过去，为了追求产品的高质量，宋卫平走到了无成本的地步，在成本控制方面给企业带来了很大的经营风险。虽然绿城深受业主的喜爱，但绿城也是一家上市公司。在确保产品质量的同时，还必须考虑股东的利益。”谢逸枫指出。
宋卫平在解释5月份出售股份的原因时曾表示，出售房屋时，应加强增值物业服务、教育和医疗等资源，但上市公司股东不愿为服务产品的资产结构买单。他说:“我无法说服他们。”“我没有这种耐心，我也不愿意生气。即使上市公司不做，我也会请老孙子去做。”现在，宋卫平将不得不独自忍受这一切。
“21日董事局会议结束后，宋卫平估计晚上有时间在酒店麻将室看两集《北平没有战争》，和朋友们一起打舟山麻将，一直打到天亮。”一位熟悉宋卫平的人士告诉《中国证券报》记者，宋的“赌博”性格促成了绿城的跌宕起伏。现在看来，宋卫平可能不得不再次赌上绿城的未来。
融化绿色风暴大事记
◆5月22日，融创中国宣布将以62.98亿港元收购绿城中国24.313%的股份。
◆7月7日，绿城半年报会，绿城融创部团队出现，出任绿城地产总经理，陈、出任副总经理。
◆8月25日，孙宏斌出现在绿城中期业绩会议上，否认一致行动人的声明，并表示不会放弃收购。
◆10月27日，谣言在绿城、回归、宋卫平传开，因为收到了太多的客户投诉。
◆11月1日，宋卫平在蓝城月度会议上第一次向下属透露了回归绿城的消息。
◆11月6日，孙宏斌通过微博回应宋卫平重返绿城，希望做更多双赢的事情。
◆11月13日，有报道称宋卫平和他的妻子寿柏年、绿城中国副主席孙宏斌在演唱会上表演。根据《香港公司合并及收购守则》，如果一致行动的各方持有超过30%的股份(投票权)，他们应就所有上市公司的股份作出全面要约收购。
◆11月19日，宋卫平发表了一份文件《我的回顾与反思》，承认他“把绿城卖给了一个不该卖的人”。
◆11月19日18: 00，宋卫平发布绿城地产集团任免令，免去现任总经理职务，任命应为新任总经理。
◆11月19日22: 00，田强等融创高管就绿城地产集团内部办公自动化系统发表声明，称宋卫平的召回令无效。
◆11月20日，绿城地产集团内部oa再次发布声明，称财智控股有限公司持有绿城地产集团100%的股份，人事任免合法有效。
◆11月21日，绿城中国召开董事会。
(姚整理)
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