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2014年，中国的房地产行业正在告别“黄金十年”，但万达似乎迎来了最好的时机——它将很快成为资本市场的另一个大事件，这也是它能够挣脱枷锁的关键时刻。
“我今天的心情是前所未有的，极其愉快。我和我的家人来到昆明参加第100届万达广场的开幕式。”说到这里，王健林看了一眼台下的嘉宾席。他的妻子林宁和比他更出名的儿子王思聪坐在那里。
10月30日，昆明西山万达广场开业的前一天，王健林一家乘私人飞机抵达昆明。
观众中有10多位外国人非常引人注目。他们是万达的重要供应商或合作伙伴，包括百胜等知名跨国公司的总裁！中国品牌以及国美、华润万家、哈森鞋业等国内品牌连锁企业的负责人。
王健林说:“100不仅是一个品牌的规模和速度，也是一个品牌的成熟度。”现在中国很多城市都能看到万达广场。他希望将来能在全世界看到它。“我一生的梦想是让万达品牌走向世界。”自2012年以来，除了收购英国圣汐游艇公司和美国第二大电影公司amc，万达还在纽约、伦敦和马德里获得了房地产项目。
2014年，中国房地产行业告别了“黄金十年”，而万达似乎迎来了最好的时光。它将很快成为世界上最大的商业房地产公司，商业房地产行业正在寻求在香港证券交易所上市，这有望解决困扰多年的资本问题。它也是世界上最大的院线公司，万达院线也在等待国内a股上市。此外，其在消费、旅游和文化产业领域的资产一直令人咋舌，万达百货、万达宝贝王和大歌手ktv等品牌正在崛起。此时，用房地产来定义万达已不再合适。万达最初建了一栋房子，现在变成了万达，它不仅建了一栋房子，还建了一个内容产业。根据万达的招股说明书，万达的市值可能达到600亿美元，相当于三个万科。
2009年之前，万达远非最受关注的房地产企业。2007年上市的碧桂园和2009年上市的恒大，都在一夜之间走红，因为他们改写了中国首富的纪录。他们都是住宅开发公司，拥有数亿平方米的巨额土地储备。2008年之前，万达广场只有11家店铺，到2014年底，万达广场的店铺数量将比6年前增加10倍。在过去的六年里，万达广场已经占据了中国一、二、三线城市的核心区域，并将在2015年上半年成为全球最大的商业地产企业。
过去六年万达发生了什么？
高速裂变
开业三天后，它已有90多万名乘客，营业额超过1亿元。
10月31日，昆明西山万达广场开业，这不仅使购物中心拥挤不堪，还造成了周围严重的交通拥堵。如此热闹的开场场面对万达来说并不少见。9月和10月，万达相继开设了5家万达广场门店，在东莞和马鞍山门店拥有数十万客户。虽然销售额没有超过1亿，但还是相当可观的。
作为万达开发的第100个城市综合体，昆明万达广场明显不同。除了王健林出席开幕式，它还有中国仅有的300米高的双子塔。双子塔的顶层仍在建设中，但万达的顶级瑞华酒店也已开业。王健林透露，该项目从谈判到签约仅用了2个月时间，26个月就完成并开工。
在许多同龄人看来，这种速度是不可思议的。如果没有难以建造的双子塔，万达最早可以在18个月内建成并开业。2014年，万达广场共有24家店铺开业，但很少有人能在一年内开5家店铺。
速度是万达成功的关键。"这种快速发展模式可以调动政府的积极性."中国商业联盟秘书长王永平表示，万达的发展步伐符合官员们的业绩需求，他们可以在任期内得到自己想要的东西。因此，引进万达已经成为许多城市吸引投资的重要任务，万达的土地收购成本极低。
万达的快速发展始于2008年。很难想象在那一轮调控中，万达仍是一家处于危机中的公司，其资金链相当紧张。2008年11月，“4万亿”刺激政策出台后，地方政府急于出售土地，银行急于放贷。银监会每月检查银行贷款是否达标。房地产贷款甚至不看四个证书和资本，只要他们申请。但是很多人被之前的情况吓坏了，不敢拿走土地。然而，王健林决定做一件大事。“中国已经建立了几十年。将来有这样的机会吗？”在他的授意下，万达在2008年底和2009年初分别获得了十几个项目，而且地价出奇的低。在上海和南京等城市，万达的地价超过每平方米1000英镑，2009年的住宅开盘价是地价的十倍以上。
但如果没有成熟的商业模式，万达就不会有今天的模式。万达商业模式的转折点发生在2006年，宁波鄞州万达广场的成功。当鄞州万达广场接管这块土地时，它仍然被荒凉的稻田所包围，村后也没有商店。万达起初并不确定，但开业后的成功完全超出了预期。"从这个项目中，万达似乎真正了解了商业地产."王健林说道。宁波鄞州项目帮助万达解决了两个问题。首先，万达从2008年开始向三线城市部署，在鄞州偏远地区取得的成功增强了其进军三线城市的信心；其次，许多品牌企业对跟随万达开业有信心。
自2000年向商业地产转型以来，万达的商业模式经历了以宁波鄞州项目为代表的第一代单店、第二代联店到第三代城市综合体的诸多波折和巨大挫折。经过三次修改，沈阳万达广场仍然没有好转。它不仅与店主打了222场官司，而且最终不得不花费近10亿美元将它买回来，并从店主那里把它炸掉。
2008年的监管带来了意想不到的后果。商业地产在抵御经济周期、增加就业和税收方面的优势越来越被政府和业界所认识。自2008年以来，政府官员邀请万达投资，万达进入了一个“病毒式”发展阶段——2008年，万达只有10家门店，2009年开了9家，2010年开了15家。从那以后，它每年都在增长，到2014年，它已经达到了惊人的109家店铺。
万达的发展速度不是线性的，而是更像细胞分裂:一个变成两个，两个变成四个。“万达的成功主要是因为它拥有符合中国国情的商业模式。”瑞易德高级总监王说。万达发明了城市综合体商业地产的开发模式，即持有商业地产与销售地产相匹配，低回报率的商业地产通过销售地产的回报进行补贴，从而解决开发中的资金问题。国外商业房地产是由成熟的金融工具reits(房地产信托投资基金)支持的，但我国缺乏这类工具，资金的主要来源仍然是银行。如今，城市综合体已经在中国蔓延开来，万达有众多模仿者，但没有一个是成功的。
“万达在很多方面都更加标准化，在执行方面没有人能与它相比。”王永平说，似乎其他人都只差万达一点点，“但从一点点到最后，有很大的区别。”万达广场可以在18个月内建成并开业，主要是因为它有自己的主店资源，如万达影线、万达百货和大歌手，这比其他公司更容易吸引投资。不仅如此，万达还形成了强大的企业话语权，管理不善的企业将被淘汰出局，不愿在万达广场开店的连锁品牌将被从万达合作名单中剔除。这与许多商场乞求他人开店大相径庭。
《时代与空》
在王永平看来，万达的快速发展正在“改变空的空间”。仅用6年时间，万达商业地产就完成了在中国主要城市的布局，万达一举超越了许多大公司。
2008年底，当许多公司开始学习万达商业地产时，万达已经在旅游地产领域处于领先地位。今年，万达与联想、泛海等五家实力雄厚的企业联手，一口气签下了长白山、大连金石滩、西双版纳、三亚的旅游地产项目，最小的一个占地超过十平方公里。2009年，万达赢得了位于武昌黄金地段的滁河韩杰项目，并将其定位为文化地产。
“万达最大的优点是，它可以在别人之前就被展示出来，当别人想到你的时候，就没有机会了。”一位长期追随王健林的万达高管表示，万达的成功在于其战略上的成功。王健林在他眼里是个战略家。“如果他是将军，他不会关心一个城市的得失。为了全球化而失去一两个位置并不令人沮丧。”
时间和速度永远是诠释万达的关键词。万达用时间和速度买下的不仅仅是其即将达到2000多万平方米的庞大规模和世界第一的房产，还有其宏伟而富有想象力的产业结构。
在做商业地产时，很难吸引投资，所以万达打造了自己的内容产业，如万达院线、万达百货和大歌手。自2009年以来，在做这些巨大的旅游和文化地产项目时，文化旅游业已经悄然出现在万达的产业地图上。万达在文化产业的慷慨布局超出了普通公司的想象。在与万达签署独家协议的艺术家或团体中，有世界顶级艺术大师(2008年北京奥运会艺术总监)马克·费舍尔(Mark Fisher)，拉斯维加斯“O”秀和梦幻秀总监弗兰克·德功(Frank Degong)，以及世界顶级主题公园设计公司加拿大福瑞克公司(Florrick Company)。此外，万达还聘请了迪士尼副总裁。2013年，万达青岛东方电影之都奠基，几部主要的好莱坞电影、制片公司都出席了，许多来自好莱坞和中国的大牌影星出席了，让中国几个主要电影节黯然失色。
在昆明万达的开业典礼上，王健林还透露，万达可能进入航空空产业，这将有助于万达在旅游业的布局。“万达在未来仍可能是中国最大的旅游集团。”万达越来越不像一家房地产公司——它拥有世界上最大的电影公司、中国最大的酒店集团、中国最大的百货公司和中国最大的文化产业集团。
房地产是最容易赚钱的行业，所以中国出现了许多大型房地产公司。然而，这只是一个阶段性的现象，将来可能没有必要。许多公司可能会转向其他行业。自2012年以来，随着住宅房地产市场供应日益饱和，转型已成为许多公司的心病。最激进的恒大甚至进入了粮油牛奶行业。万达的探索比其他人早10多年。万达拥有2000多万平方米的商业地产，已经成为一个巨大的平台，依托这个平台，万达已经走上了房地产之路。王健林的目标是:“到2020年，房地产收入将只占万达收入的一半。”
切断保险丝
时间是万达成功的关键因素，但时间对万达来说还有另一面。王玉玺说:“万达总是与时间赛跑。”万达支持商业地产的开发，并返还销售地产。然而，如果销售出现问题，“万达庞大的产业结构已经基本失去了基础。”这个问题的关键在于，万达近年来长期没有上市，也没有配套的资本平台。
自2011年以来，万达的资本链变得越来越紧张。根据万达发布的招股说明书，2011年万达商业地产业务活动产生的现金流达到359亿元(主要来自房地产销售)。2012年，这一数字急剧下降至115亿；2013年，这一数字进一步降至68亿；2014年上半年，这一数字为负89.5亿。据首都圈一位人士分析，虽然万达商业地产的现金流日益萎缩，但投资力度并没有减弱，每年仍保持在200亿元以上。这一巨大的缺口只能通过融资活动来解决，万达的“以卖养租”模式已经完全转变为“以融资养租”。根据招股说明书，2013年和2014年上半年，万达商业地产融资活动的净流入分别为379亿元和351亿元。如果ipo筹资370亿欧元(60亿美元)，年度融资将超过720亿欧元。
产业和资本就像万达的两条腿，规模越来越大。万达越来越难以单干。"如果不解决这个问题，旺达就像坐在火药筒上."一位业内人士表示。
万达的另一个问题是其商业运营效率低下。根据招股书，万达在2014年上半年租赁面积为808.7万平方米，收入为51.77亿元，平均日租金收入为每平方米2.5元。“这个水平可以说是行业中非常低的。北京甲茂(西直门)购物中心的平均租金水平为20-30元/天/平方米。”据一位业内人士透露，这与万达的快速发展以及该公司大部分项目都处于潜伏期有关。由于万达广场的大部分购物中心都位于二、三甚至四层城市，租金收入整体上有所下降。另外，由于速度太快，万达的人才梯队跟不上，这也是运营效率低下的原因。
快速发展对万达的发展质量产生了负面影响，这不仅体现在行业对万达商业利润低的批评上。2014年7月26日，由于住房质量和物业管理方面的问题，武汉万达大厦自发组织了一次业主集体驾车抗议游行，与万达进行讨论。然而，就速度和质量而言，王健林的首选仍然是速度，而万达仍处于快速发展时期。招股说明书显示，截至2014年6月30日，万达在建项目面积为5650万平方米，超过了恒大2013年底的首个建筑面积3948万平方米。
从长远来看，提高运营水平和盈利能力是检验万达的终极问题。由于近年来商业地产的热潮，市场被迅速稀释，网上购物对传统零售业的冲击使得商场经营越来越困难。"万达未来对空业务的调整非常大."根据王永平的分析，万达广场在规划和设计方面都很出色，而且物业本身也没有严重受损，大部分位于市中心。与其他公司相比，万达仍然是最有优势的。自2011年以来，万达开始与外部专业公司合作，优化其已开业的万达广场，以提高运营效率。
文化旅游地产是万达面临的更大挑战。据业内人士透露，万达长白山和青岛电影资本项目都非常困难。主要原因是这些旅游房地产项目都位于偏远的地方，很难卖出要建的房子。很难在短期内平衡整个项目的现金流。“这种项目万达离不开别人，因为它需要很长时间。”
