三里屯的好生意和坏生意-国土报中文版

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村庄南北区的店铺入住率超过90%，其中包括苹果在中国的第一家体验店，川久保玲、贝尔门、缪缪等时尚品牌也首次进入北京。南区的橙色大厅为不定期的展览和音乐表演提供了场所，最近还接管了北京音乐节。三层地下一层的单户型设计，符合商业地产的老话“没有繁华的街道”，商铺布置在相对较小的空房间，给人一种繁华的感觉。

三里屯的好生意和坏生意

在soho购物中心，大约有5栋30层的办公楼，一些以白领或企业消费为重点的商业形式会自动形成，如快餐店、精英英语、咖啡馆，甚至美发沙龙和美甲沙龙。办公楼下面通常只有两三层，旨在支持办公楼的办公功能，如银行、邮政等。此外，为了利用面向街道的商店，还将增加购物和餐饮等商店。然而，soho已经将底层业务的面积扩大到了5层——相当于一个百货商店。没有有吸引力的商业品牌，人们很难达到5层楼的高度。这是真的。以相对靠近内部的“3号购物中心”为例，110多家商店中只有20家真正开业。此外，占据两层楼的ktv拥有空近一半的店铺。

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冰与火的融合

这反映了他们之间不同的发展理念。在三里屯项目开业的最初几天，Soho中国已经成功地将所有产权出售给各种身份的主要业主。与soho中国开发的其他项目一样，它在开业的最初几天里实现了极高的销售额和利润。然而，这些投资者主要从事煤矿或其他业务，投资和管理能力参差不齐，无法与香港太古地产相比，后者拥有丰富的商业地产经验。早在2007年，soho中国的子公司尚都soho就因为店铺经营惨淡而集体倒闭。

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以一个200平方米的商铺为例，每平方米5.8万元的总投资将超过1000万元。根据8年的成本回收，该店的年营业收入需要超过150万元，也就是说每平方米的日租金是20元，现在这个价格只能由三里屯的个体户商店来实现。

村庄的受欢迎程度和三里屯商圈的潜力是许多人选择这个位置并坚持到现在的原因。当然，人们期望soho中国不会袖手旁观，无视业主的损失。三里屯个体户中最贵的是英菲尼迪，一个年轻的豪华车品牌，每天每平方米租金46元。该品牌有勇气将其汽车商店搬到市中心，其月销量为30至40辆，远低于60辆的目标。街头商店展示品牌形象给了他们一些安慰。“我们意识到soho缺乏整体运营所带来的问题。在这种情况下，业务等级是混合的，包括来来去去。我相信soho肯定希望这个项目会很热，我希望他们能有一定的计划。”展厅经理董南阳(音译)几个月前在接受《Be》采访时曾这样说过，但当记者再次前往时，附近的房地产经纪人透露，英菲尼迪已经退休，一个合适的接管人将立即签署合同。

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大多数仍然坚持的人走自己的路。Ps造型是当时三里屯soho邀请的重点商户。在招商会上，ps模特坐在主席台上。显然，soho希望利用其声誉吸引更多的人。“现在看来，当时提到的许多前景都不尽如人意。”Ps造型经理庞伟说。根据他的统计，自然进入商店的顾客不到5%。只有依靠自己的名气和知名度，年营业额才能增长30%。“个体户模式的缺点是房产已经售出，业主需要一定的租金来维持收入。如果生意不好，租金很难调整。”事实上，起初三里屯村也邀请ps造型，但拒绝了，因为商店提供不符合他们的旗舰店的概念。

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Ps造型可能没有想到，太古城村在最初的市场培育时期经历了不安。因为它几乎与三里屯个体户同时开业，所以可以说在招商阶段有必要争夺同一个群体的租户。出于这个原因，太古提供了一个非常有吸引力的租金优惠。当村庄刚刚开放时，房客不必支付固定的租金，而是按营业额增加的比例支付。太古的议价能力将随着乡村品牌的增强而增强。

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这种“利商”的政策来自于整体的经营权，它将开发商和商店的利益结合在一起。“好的商业地产不能只为开发商赚钱。开发商需要从商店的角度考虑问题，以及如何让商场里的每个人都赚钱。”房地产观察家蔡红艳告诉《环球企业家》，他也是在微博上讨论三里屯商业区奇怪现象的发起者。租赁和销售的另一个细节正好反映了两个开发商在上述概念上的差异。商业地产通常有相对较大的庭院、广场和电梯。三里屯个体户的租金是按建筑面积收取的，而太古村则是按实际使用面积收取的。

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与租金优惠相反，太古努力选择租户。蔡红艳的朋友曾通过蔡翔在村里开了一家冰淇淋店，但被拒绝了，因为这个品牌不符合村里的定位。太古地产(Swire Properties)中国区首席执行官白德里(Bai Delhi)对《环球企业家》(Global Entrepreneur)表示:“我们花了很多时间想象，如果顾客走进村子，他希望看到什么样的店铺。”

太古的每一个项目都有这样的传统，商店的位置或品牌都会随着太古品牌的发展而改变。即使在已经运营了十年的广州太古汇，其品牌也会经常调整。一方面，低端品牌将随着时代的发展而被淘汰；另一方面，品牌布局将引导购物中心的人流。以乡村为例，太古增加了一个时尚服装品牌it和中国第一个24小时书店品牌第一页，以吸引更多来自工体北路的客户。餐饮品牌是另一个关键点。太古认为他们可以创造出不同于其他购物中心的特色。毕竟，有时服装品牌可以被许多类似的购物中心覆盖。

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太古做到了

后期的顺利运作来自于以前的很多教训。但实际上，三里屯村让白德里做出了让步，因为它优越的地理位置，他从其他开发商那里买下了，而太古城想从图纸阶段就控制这个项目。改造后的村庄已成为一个开放的购物空室，19个低密度的当代建筑通过胡同、庭院、广场等相互连接。时尚可以带来非常舒适的购物体验，这种设计不容易让商店走出死胡同。起初，很多人怀疑这种设计会在冬天带来淡季，但事实证明，村子里最受欢迎的销售期是从11月到次年1月。甚至连走廊里的灯都经过精心设计，诸如间隔多长时间可以确保照明和节约成本等细节都将被考虑。"每次返工都是浪费成本."白德里说。

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一系列的经营计划给这个村子带来了越来越多的人气和议价能力，但三里屯的个体户却无法实现，因为所有的房产都已经售出，但这种现象将成为历史。8月16日下午，soho中国宣布了2012年适度的中期业绩，并宣布将告别出售，转向租赁物业。目前，首套自供出租的房产是2009年收购的前门项目，上海外滩项目仍在建设中。soho中国联合总裁张欣9月6日在微博上解释道:“现在很多人没有意识到，中国城市化的高峰期已经过去，大规模建设和销售房地产的时代已经一去不复返了。”越来越多的开发商将陆续转型并持有房产，soho是第一个。转型所需的条件是有足够的财力。soho拥有150亿基金，净负债率仅为20%，是中国房地产上市公司中财务实力最强的。”

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另一个持有物业的杰出人士是恒隆集团。在一个商业地产论坛上，陈启宗董事长受邀介绍恒隆的秘密。他说的是一个事实，即任何房地产所有者都知道“黄金地段”和“低买高卖”。陈启宗解释说，大多数人购买土地，认为土地价格会很快上涨。"如果没有合适的项目，恒隆不可能连续四年拿地."

在更深的层面上，soho中国的发展模式代表了一种急功近利的心态，而恒隆等企业则表现出极大的耐心。最近，太古刚刚斥资20亿港元，翻新及翻新建于1990年的太古广场项目，对任何发展商来说，这都不是一个小数目，但很多发展商很难想像会花这么多钱。“从长远来看，如果太平洋广场能够在未来20年提供持续的回报，它就需要这样的升级和改造。”白德里说。

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