发现陈村-国土报中文版

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陈发现村

资料来源:全球企业家2011年7月作者:庄思思

内容简介:这个深深隐藏在喧闹的珠江三角洲经济发达地带的小镇，已经成为太平洋百货公司挖掘农村市场新富消费者的赌博场所。中国零售业的经济地图需要改写。

就连对中国市场再熟悉不过的中国联通也从未注意过陈村。这个位于广东省佛山市顺德区的南方小镇，长期隐藏在珠江三角洲经济增长的噪音中。无论从广州、佛山还是顺德的位置来看，它都是一个边缘的地方，不显眼。

当李茂荣第一次来到陈村时，破旧的街道并没有给他留下好印象。李是台湾太平洋集团商业地产开发城市综合体的总经理。当几乎所有的百货商店和零售商都在抢占的黄金地段时，李决定去南方。

历时5个多月的商业调查数据极大地改变了他对陈村及其周边太平洋百货的印象和发展潜力。顺德人在交通、贸易、餐饮和奢侈品消费方面都比其他周边地区好。李告诉环球企业家。这真让他们吃惊。

2010年，顺德区城镇居民人均可支配收入为30618.5元，比2005年增长47.1%，年均增长8.0%。按照国际标准，顺德已经进入相对富裕的阶段。每100户家庭拥有的汽车数量也从2005年的32辆增加到去年的49辆，大约2户家庭拥有一辆汽车。去年，雷克萨斯在陈村开了一家4s店。据说商店在早期招募经销商时，投资者很热情，至少有三个竞争者参加了竞争。在陈村所属的佛山，宝马、奔驰、奥迪、雷克萨斯、英飞迪、讴歌等高端汽车品牌已经落户。

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李茂荣决定全力以赴。今年5月15日，太平洋集团宣布将投资约26.5亿元建设一个占地216英亩的超级城市综合体。在奠基仪式上，古驰和中国奢侈品协会等12个品牌的代表也与他们签署了合作协议。我们一点也不担心(这些奢侈品)卖不出去。太平洋商业地产开发总监张克宇告诉《全球企业家》。在之前的研究中，他们发现顺德有大量的人在每个周末和假期都去香港购物，但是当地的商业水平不够高。

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李茂荣向记者展示了一幅重绘的地图。根据中国行政区划，陈村只属于五级城市，它位于地图的中心。在所有的地图中，陈村总是一个角落。李说，但现在，我们需要重新定位这个地方，它是未来珠江三角洲城市群的中心。

李茂荣大概赌对了。太平洋百货陈村项目位置距广州南站3.8公里。2015年后，到深圳只需25分钟，到香港只需48分钟。项目周边环城高速、广珠西线、佛山一环路、佛海高速交织成密集的路网，辐射佛山、南海、广州、番禺、东莞等地，交通便利。规划中的广州地铁7号线和佛山地铁2号线也将覆盖项目周边。

中国的经济地图确实需要重写。麦肯锡咨询公司(McKinsey Consulting)在2006年的一份报告中提出的观点实际上已经成为现实:许多城市市场已经被一个接一个地连接起来，无论是村庄还是小城市，它们离许多跨国消费品公司的辐射范围只有一步之遥。潜在富裕群体的收入接近中国一线城市的平均水平，他们的品牌意识略强于一线城市的消费者:59%的受访者非常重视追赶时尚潮流，而只有50%的一线城市。

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20年前，太平洋在中国大陆开始了百货商店业务，20年后还会继续吗？太老套了。李茂荣半开玩笑地说道。这次，李想在陈村建设一个源自法国豪布斯(hopsca)模式的城市综合体，包括国际酒店、公寓、文化、休闲娱乐、商务办公等。未来五年，太平洋将在大陆复制50个这样的城市综合体。

黄金地段

如果你从广州地铁2号线的终点站广州南站开车，经过连接广州和顺德陈村的海逸桥，你甚至可以在桥上看到太平洋陈村项目的位置。下了桥后，你进入陈村。这条路又宽又平。有一些两层或三层的小别墅分散在两边，被树木遮蔽。很少见到人。汽车不时进进出出。这是南方一个富裕城镇的典型景象。

但在其他人看来，陈村处于一个尴尬的地理位置。陈村虽然靠近佛山市，但属于顺德区，很难享受佛山的政策。佛山新城市中心东平新城规划面积扩大一倍后，虽然陈村的部分区域将被纳入新城，但仅涉及周边地区，如占陈村面积10%左右的潭州村。东平新城管委会相关负责人表示，陈村其他地区没有具体的商业计划。陈村镇党委书记谭志良表示，如果陈村不抓住机遇，可能会被边缘化。

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陈村离顺德区政府所在地大良镇也很远。顺德新城德胜商务区的规划也仅限于南部，陈村很难从中受益。

与拥有美的、格兰仕等大型企业集团的北郊镇不同，陈村自古以来就擅长农业，尤其是花卉种植是龙头，其产值占农业产值的近90%。历届政府也为打造花都名片做出了巨大努力。同时，第三产业已成为陈村发展的短板。唯一像样的购物中心是顺联广场，它离太平洋陈村项目有几公里远，属于当地开发商顺联集团，顺联集团已经成为陈村难得的商业场所。

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在过去的30年里，当整个珠江三角洲成为世界工厂的主要制造中心时，陈村似乎被遗忘了。

显然，如果我们遵循百货商店的选址、选址和零售形式的指导原则，这是一个人们可以避免的地方。但是太平洋集团不这么认为。

2009年5月，太平洋集团开始联系陈村。当时，它只是来做商业调查，但没有看到土地。李茂荣说道。

这源于集团内部的争议。台湾太平洋集团由张民强创立，长子张负责集团的房地产业务；二儿子张启明精通法律，负责集团的法律事务；张的三儿子掌管着百货店的生意，而北京君泰百货则由他亲自操持。

张以前就怀疑过这个地方的商业潜力。周围地区主要是一个工业城市。会不会太工业化了？在他看来，陈村的人流和商业氛围不适合百货公司的发展。但从房地产角度来看，张在陈村项目附近聚集了四大别墅群，包括美丽的高尔夫别墅、半岛碧桂园、顺德碧桂园和碧桂华城，这些都有一定的商业基础，可以发展高端百货。

每次李茂荣去陈村，他都住在北郊镇金茂华美达酒店，离项目现场只有10分钟的车程。虽然这家酒店不在繁华的商业区，但其入住率可超过90%，被许多当地企业视为招待顾客的绝佳选择。在广州，很难想象在这么偏远的地方开酒店，而且房价这么高。此外，住房的单价也不便宜，每晚700多元。在我们的概念中，这是一个奇怪的现象:五星级酒店必须与商业一起建造。即使是东莞的五星级酒店也不会被放在这样的位置。李说，商业调查持续了将近半年，这家酒店完全证实了我们得到的结果。

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李茂荣回忆说，有一天他去酒店的日本餐厅吃饭，但是没有包间，这让他难以置信，也增强了他投资陈村的信心。

在敲定投资意向后，去年10月，太平洋集团开始与当地政府进行实质性谈判。作为一个重点招商项目，太平洋集团也一直享受着绿灯政策的便利。陈村镇党委书记谭志良曾向媒体表示，在佛山新城的辐射下，陈村应该把自己定位为一个适合商业和生活的精品城市。未来的方向是发展城市综合体、消费商业、消费商业和商业平台。

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在李看来，顺德的地理位置就像台湾新台北市的新庄，是市中心的核心优势。此外，广东还在同一城市提出了珠江三角洲一体化和广佛一体化的概念。陈村现在处于低谷，只有陈村被拉起来，才能实现同一个城市。李认为，从广州南站延伸的轨道交通线将使陈村在下一站受益。

除了黄金般的地理和交通优势，它还是中国最富有的经济区之一。2006年，顺德成为中国第一个县级行政单位，国内生产总值超过1000亿元，高于同期西藏、青海、甘肃、宁夏和海南。近年来，顺德和江苏昆山在中国百强县(区)中轮番夺魁。去年，顺德的国内生产总值超过1935亿元，同比增长14.5%，仅次于广州、深圳和东莞，远远超过广东省其他两个经济特区珠海和汕头。

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在太平洋集团看来，这是满足消费的巨大潜力。在太平洋陈村城市综合体的六种主要形式中，酒店将有六个宴会厅，每个宴会厅有100张桌子。建成后，它将成为广东省最大的宴会厅。太平洋集团太平洋商业地产开发总监张克宇表示，陈村位于东北的广州、西北的佛山、南的顺德、交汇处的陈村，有三个地方可以吃。他对此表示担忧，但广州花都一家酒店的股东告诉他，很多佛山企业经常去酒店举行宴会。你的位置比我的好，所以600张桌子都满了。试着去做，不要害怕。后一章说服。

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距广州南站仅5公里的陈村吴家围占地1050亩。它位于陈村未来的新商业区，将重点建设一个集商业、商业、会展等功能于一体的大型城市综合体，希望能积极融入广州南站的大商业区。当我们的项目开始时，陈村将会翻身。张克宇说道。

建设一座城市

今年6月的一天，当我们的记者到达项目现场时，现场被一个蓝色的保护板包围着，但是里面没有施工的迹象。旁边有一栋不起眼的五层小楼，是太平洋陈村项目的办公室。据悉，该项目目前正在进行建设规划审批，预计今年8月开工，酒店将在两年内首次开业，之后其他业态将陆续建成。

太平洋集团真的想打一场漂亮的翻身仗。过去几年，它一直受到内地市场品牌纠纷的困扰。1993年，太平洋集团在上海开设了第一家太平洋百货商店。到2002年，它在北京、上海、成都和重庆有10家太平洋百货公司，属于台湾搜狗百货公司。当年，由于太平洋资本流动问题，台湾远东集团入股搜狗百货，之后通过持续增资成为搜狗百货的大股东，而太平洋集团的股权被稀释至12%。然而，太平洋集团指责远东集团采用了偷天换日和伪造增资文件的伎俩。为此，双方打了八年的官司。直到去年年底，法院裁定远东集团的注资无效，远东在搜狗百货的持股变成了零。

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如果这一事件告一段落，那么10家太平洋百货公司将回归张家族。然而，远东集团立即发表声明称，取消注资注册与搜狗经营权无关，这意味着mainland China太平洋百货仍由其经营。目前，太平洋集团和远东集团对mainland China 10家太平洋百货公司的所有权仍有争议。

这可能是太平洋集团在开发大陆市场时更加谨慎的原因之一。目前，集团实际拥有和管理的百货商店只有北京君泰百货和成都店。在陈村项目之前，太平洋集团仅在2008年投资建设了重庆西店购物广场。这只是一笔小投资。张克宇说道。陈村项目是一个大项目。为此，太平洋集团也做出了承诺，例如，7万平方米的商场面积在20年内不得转让。如果你对购物中心没有充分的信心，这个项目将会在你手中被砸，仅仅电费和员工工资就将在一年内拖垮企业。张说道。

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李茂荣算了一笔账。五星级酒店、购物中心和住宅将创造至少10000个工作岗位，其中1000个房间的五星级会议酒店需要4000名员工。我们更愿意优先考虑本地就业。这家工厂将从其他省份招聘大量工人，但在业务上，我们希望员工稳定。

太平洋集团有一个长期的想法，试图用豪伯斯卡模式建造一个城市综合体，但在台湾很难找到合适的土地。在台湾和日本，纯百货商店肯定有辉煌的时期，但大陆是不同的。而且，大陆的条件太好了。台湾的地块像破布一样拼凑在一起，而大陆则分批发行。你想怎么剪都行。你做的衣服一定很漂亮。张克宇告诉环球企业家。

hopsca模型于1986年诞生于法国的拉德芳斯，在曼哈顿、纽约、六本木、东京等地发展，集酒店、办公楼、生态公园、购物中心、俱乐部和住宅于一体。这种复合地产模式有严格的选址要求，如足够大的空房来放下巨大的建筑，大规模的绿化作为景观绿地，快速便捷的交通网络，完整的商业设施和多样的文化休闲设施。

在太平洋集团，李茂荣首先提出发展豪伯斯卡模式，然后开始在mainland China寻找土地。当面积小于130-140亩时很难操作。他说。太平洋陈村项目结合了次中心型城市综合体和交通枢纽型城市综合体的两大特点。虽然200多亩的土地规模远不及曼哈顿，但足以建成一个小型的城市综合体。

然而，城市综合体的位置并不一定要在城乡结合部，而辽宁营口太平洋谈判的项目位于市中心。如果项目成立，六种主要格式可能会缩小。事实上，在豪布斯卡运营期间，第一个损失就是空.的公共休闲室

这里只有三个功能，即商务、酒店和办公室，但在李茂荣看来，缺少公共空房间和休闲娱乐的城市综合体只是缺少灵魂:如何覆盖硬件很简单，但灵魂的塑造却完全不同。作为一个城市综合体，一般类型和主题类型是有区别的。他以澳门赌场为例。里斯本酒店是一个普通的赌场，它的位置需要一定的人流才能生存，它的吸引力不是很大；威尼斯人酒店是一个主题赌场，相对来说比较偏僻，但是有灵魂和吸引力，所以很受欢迎。

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交通越发达，如果吸力不大，人跑了，你就会死。李茂荣知道，陈村项目的灵魂建设尤为重要。吸引人的地方在于公共空厅和娱乐功能，所有六种形式都是必不可少的。

太平洋集团以前在台湾有过成功的运营案例。在台湾北部的一个海滨胜地，太平洋集团创造了八个快乐场景，包括一个露天钟楼、一个小教堂、一个小风车等。，以配合婚礼主题。这不是生意，生意，生意。我们甚至建了一个医疗门诊中心。当我们来到这里，孩子们可以开心地看医生，不用担心去医院。我们已经把许多服务业提升到休闲水平。李说，谁说医院一定要有消毒水的味道，谁说医院的候诊室不能像咖啡店一样？

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在豪布斯卡模式的设计中，应该形成多种形式的良性循环，公寓可以支持基本业务，酒店可以增强办公功能，商务人士可以刺激消费，企业可以提供一切便利。

太平洋集团看到了乐观的未来。在建的广佛环线从西面的佛山西站开始，经过陈村和广州南站，最后连接长隆站。预计将于2013年竣工并投入试运行。佛山地铁二号线穿过陈村至广州南站，广州南站是佛山东西向的干线。可直接与广州地铁二号线、七号线和十二号线互换。预计将于2015年初开工建设，2020年年中竣工通车。这就是为什么太平洋敢于打赌。陈村项目，条件太特殊，没有风险，你做什么都能赢。张克宇说道。对于太平洋集团来说，陈村项目将是一个起点。此外，这家百货商店零售商还在考虑在营口、辽宁、无锡、江苏和福建复制其城市综合体模式。

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