地方二轮救市展开不排除国家层面出手救市-国土报中文版

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房地产市场已经进入当前周期的下行阶段，这已经成为业内大多数人的一致判断。当前市场供求关系的逆转将使本轮调整比以往更加深入和广泛。一个证据是，自进入传统的金九以来，房地产市场没有改善。

值得注意的是，随着湖南、湖北等省市政府文件的发布，第二轮救市行动正在逐步展开，未来甚至不排除在国家层面救市的可能性。分析师指出，地方政府的零星救市措施可能难以挽救低迷的市场，除非信贷政策大幅放松，否则房地产市场将继续处于下行通道。

房价已经进入过冷区间

数据显示，8月份，在中国70个大中城市中，仅厦门一地新建商品房价格环比上涨，温州持平，其余68个城市均出现下跌。平均而言，70个城市的新房价格环比下降1.2%，连续四个月下降，且降幅继续扩大。

根据上海易居房地产研究所的分析，自2005年以来，已经使用了70个城市的房价指数。根据这一计算，今年8月份的房价环比降幅不仅创下了2008年以来的新高，也创下了近十年来的最大降幅。

在上述房价下跌的城市中，包括四个一线城市，52个城市的新房价格环比下降超过1%，这在历史上也是罕见的。

70个大中城市新建商品房价格同比上涨0.54%，接近去年同期水平。自今年1月以来，增幅已连续8个月下降。中原地产首席分析师张大伟表示，房价已回落至一年前的水平。

二手房方面，上月67个城市房价环比下降，两个城市持平，只有合肥上涨。70个城市的二手房环比平均下降0.8%，也是连续四个月下降；平均而言，同比增长0.1%，几乎回落到一年前的水平。

根据上海易居房地产研究所的报告，目前的房价已经进入过冷区间。从房地产企业的角度来看，9月份和10月份降价促销的力度将会加大。从城市的角度来看，房价下跌将加大拯救市场和刺激市场的力度。

杭州值得一提。今年8月，杭州新建商品房价格环比下降2.1%，为70个城市中降幅最大的。今年4月以来，杭州新建商品房价格逐月下降，连续5个月排名第一。

今年年初，杭州率先报道了房地产项目的降价，随后引发了区域性乃至全国性的降价浪潮。因此，其对楼市的变化最为关注。分析师指出，根据惯例，最先进行市场调整的城市往往是最先复苏的城市。从杭州房价的下跌可以看出，目前市场仍处于深度调整之中，没有复苏的迹象。

下降周期可能还没有结束

这一次，房价调整幅度大，跌幅大，远远超出市场预期。张大伟表示，春节以来的7个月里，从个别城市的首次价格调整，到华东地区3-4月份的大宗商品分销，再到东部城市占主导地位的多数城市5月份的下跌趋势，市场已经经历了加速调整。从6月到8月，房价调整的范围已经从整块分配扩大到整体下调。

尽管上述情况是多重影响的结果，但供求关系的逆转仍被视为关键因素。根据国家统计局的数据，截至8月底，中国商品房销售面积为5.616亿平方米，连续29个月保持增长，比2012年3月的低点增长了86.4%。在过去的两年里，中国商品房的库存几乎翻了一番。随着商品房竣工面积的不断增加，库存指数仍有继续攀升的动力。

在需求层面，城市化进程慢于预期，产业支撑不足，导致需求疲软。张大伟指出，前几年，一些二三线城市的房地产市场增长过快，需求已经透支。因此，在供过于求的背景下，交易量停滞和房价下跌是不可避免的。

多数分析师认为，在经历了2012年和2013年的大幅上涨后，目前的房地产市场已经呈现出明显的底部特征。主要体现在交易量和房价均处于低位，房地产投资和征地步伐放缓，地方救市措施频繁。

上海亿居房地产研究所副所长杨红旭表示，中国房地产市场始终呈现先升后降的周期性特征。这是近十年来中国房地产的第四个短周期。

他说，前两轮调整是在2008年底和2009年初，以及2011年底和2012年初。其中，前者的房价下降周期持续了6个月，而后者持续了8个月。因为现在是房地产的黄金十年，调整的规律是:当房价上涨时，上涨很多，但当房价下跌时，下跌一点；上升需要很长时间，下降需要很短时间。

相比之下，今天的内外环境相对恶劣，这主要体现在没有4万亿的财政刺激计划和超宽松的货币政策，整体市场供大于求。这也决定了本轮市场调整的周期将会更长，即房价下跌的时间可能会超过8个月。按照他的观点，降价渠道将会继续。

仍有后续行动拯救市场

历史经验表明，每当市场处于低迷状态时，拯救市场的行为就应运而生。由于市场没有好转的迹象，自今年4月以来，各城市不断出台相关放松监管的措施。集中表现为:放宽限购令、给予税收补贴、调整普通住宅标准等。此外，虽然许多城市没有明确发布文件，但他们以隐蔽补充的形式放宽了文件。

到目前为止，这些措施的效果非常有限。统计局的统计数据显示，今年1-8月，商品房销售面积为6.4987亿平方米，同比下降8.3%，降幅比1-7月高出0.7个百分点。在进入传统旺季的金九，交易情况没有明显改善。

9月15日，湖北省城乡建设厅发布通知，促进全省房地产市场平稳健康发展。通知强调，首次使用家庭贷款购买自住普通商品房，首付比例为30%，贷款利率下限可扩大至基准利率的0.7倍。因为通知包含六个主要条款和二十个细则，所以它也被称为电子六条。此前，福建、湖南先后出台了福建八条、湖南五条，四川也出台了一系列放松监管的措施。

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