房企海外投资：另辟蹊径还是野蛮生长-国土报中文版

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数据显示，在美国，中国买家已经占到国际买家总购买量的1/4，并继续位居第一。今年一季度，中国房地产企业在海外市场的投资总额达到近1000亿元人民币，超过了去年的总额。

中国房地产企业已经组织团队出海。对于处于转型期的中国房地产企业来说，这种海外投资是一种不同的方式还是一种野蛮的增长？

中国买家来了

最近，美国住房协会的一份报告使中国买家的购买力在海外房地产市场上闻名。

《2014年国际购房活动概况报告》指出，在过去一个财年(2013年4月至2014年3月)，国际买家在美国的购房金额为922亿美元，比上一年的682亿美元增长了35%。其中，中国人在美国购买了约220亿美元，占国际买家总购买价格的24%，比上年增长5%，继续位居第一。

这意味着，在美国，国际买家贡献的近四分之一和超过1000亿元的购买量是由中国人贡献的。

报告还显示，在美国，加州、华盛顿和纽约(51%)是中国人最喜欢的城市，而洛杉矶、旧金山、欧文、纽约和拉斯维加斯是最受欢迎的城市。

这与世邦魏理仕的研究不谋而合。世邦魏理仕亚太研究部主任金伟最近告诉记者，北美的五个城市是旧金山、洛杉矶、西雅图、纽约和休斯顿。

根据上述报道，在美国房地产市场，近76%的中国买家用现金买房，其中70%是独栋别墅，其余为联排别墅、公寓和商业地产(仅占5%)，其中仅39%主要用于自住。

因为他们喜欢豪宅，中国买家在美国的平均价格也更高。在梳理了上述报道之后，《21世纪中国房地产》发现，美国现有房屋的平均价格为24.7万美元，而国际销售价格为39.6万美元。《21世纪中国房地产》援引加州一位中国房地产经纪人的话说，中国人普遍喜欢豪宅，一些美国开发商也喜欢豪宅，他们建造了许多比本地房子贵得多的豪宅，然后卖给中国人。

房企海外投资：另辟蹊径还是野蛮生长

中国买家对美国市场的热情和中国开发商对美国的兴趣相辅相成。21世纪不动产海外房地产部主任刘冰冰表示，由于加拿大去年收紧了移民政策，美国房地产市场成为中国买家的首选。值得注意的是，近两年有一批中国开发商直接在美国开发房地产，他们的主要销售对象仍然是在美国的中国人和内地人。随着这些房子的上市，中国买家在美国购房的数量将继续上升。

房企海外投资：另辟蹊径还是野蛮生长

与此同时，机构投资者也渴望海外房地产资产。据金伟介绍，亚太地区的机构投资者也在将海外房地产的资产配置比例从1%~2%提高到3%~5%。

住宅企业出海

如今，远在马来西亚、印度尼西亚和新加坡，远在美国、澳大利亚、英国和南非，中国房地产企业的海外触角正在扩张。海外企业也从万科、绿地、碧桂园、中海、万达、万通、R&F扩展到新华联、中坤。

本月5日，主要从事珠三角和长三角房地产开发的莱蒙国际集团有限公司(以下简称莱蒙国际，03688.hk)宣布开始进军海外市场，首站是英国第二大城市曼彻斯特。

在这方面，骑士弗兰克亚太？研究部门负责人尼古拉斯·霍尔特告诉记者，欧元区危机最困难的时刻已经过去，现在最关键的问题是当前的财富流动是否会改变。随着各种经济指标的改善，避险效应可能不是奢侈品买家心目中最重要的因素。相反，生活方式、与大学或学校的距离、安全和其他因素的影响正在增加。

事实上，在这家小型房地产企业进入英国之前，万达、绿地等大型房地产企业已经进入英国市场。此前，万达收购了圣汐游艇，并在伦敦投资了高端酒店，这使得英国频频进入人们的视野。

美国更有吸引力。一般来说，去年2月，万科集团和tishman speyer房地产公司宣布成立合资公司，分别持有70%和30%的股份，共同开发位于美国三藩市傅生街201栋的高层豪华住宅项目，预计成本为6.2亿美元。随后，格林兰集团宣布将向洛杉矶房地产项目投资10亿美元。最近，万达宣布投资9亿美元在美国芝加哥建设一个五星级酒店和公寓项目。

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据全国工商联房地产商会会长聂梅生提供的最新数据，2014年第一季度，中国房地产企业在海外市场的总投资接近1000亿元，超过去年的总投资。2013年，绿地集团海外投资在中国房地产企业中排名第一，达到610.95亿元。二级总部基地的投资只有99.1亿元，还不到绿地的六分之一。R&F、万达和万科分别排名第四、第五和第七。

对于中国房地产企业大举进入海外市场的原因，聂梅生认为，一是国内房地产企业融资受到控制，存量上升，投资风险日益上升。同时，人民币的长期升值和房地产企业手中充足的资金促使房地产企业向海外部署。其次，1000亿元的住房企业是由他们的增长所推动的。全国布局完成后，他们将继续保持15%以上的年销售增长率，并且有很大的压力来弥补他们的位置。因此，在他们集体出海的背后，他们追求的是规模和利润。

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如果你想做，你应该做大，投资至少十亿美元。去年5月，R&F房地产集团董事长张莉表示，他决心进行海外投资。

试水与精耕细作的距离

随着中国买家主宰美国，中国房地产企业的海外投资已经遍地开花，但中国房地产企业的海外房地产开发和运营水平如何？在这方面，协宗国际集团的创始合伙人黄立冲认为，对于缺乏国际经验的房地产企业来说，能否自如地解决海外投资所涉及的复杂的政治、汇率和人才问题，仍然不得而知。

这一未知导致了一系列的讨论。本月2日，中伦律师事务所与世邦魏理仕(CB Richard Ellis)在京联合举办了中国企业海外房地产投资高峰论坛，与会者包括商业地产投资者、住宅地产开发商、保险机构、主权财富基金和私募股权投资者。奇怪的是，记者在现场发现，这个高端论坛向各方提出的原则是“地气”，即如何解决中国企业在海外房地产投资中面临的各种问题。

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这些问题非常具体，包括政策、法律、税收、项目开发、分包方法、市场竞争、不同国家的争端解决规则，以及实际操作技术，如投资和融资、这些不同规则下的法律和税收。

由于税收和再融资的多重考虑，房地产项目的投资可能包含多层投资结构，需要与精通税收结构安排的中外律师共同精心设计。中伦律师事务所的创始合伙人张学兵强调了律师的作用。例如，他说，一些海外城市，如纽约，将有针对特定发展领域的税收优惠和激励政策。只有找到合适的专家团队和合适的合作伙伴，才能掌握这些优惠政策。

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这些合同通常有数百页，怎么玩呢？张学兵表示，大部分海外房地产开发都是以轻资产战略进行的，一切都是外包，这将产生大量的合同关系，而成本控制也体现在这些合同中。他发现，在这个过程中，许多中国企业不熟悉海外市场，缺乏用同一种语言与海外专业机构沟通的能力和经验。

安东表示，中国开发商正在寻找海外项目，其中一些项目致力于抓住自己的客户，比如在中国人集中的地方投资开发项目，比如旧金山、纽约和洛杉矶，还有一些项目是直接投资，与当地开发商合作。他表示，在国外开发项目需要成熟的团队，而中国开发商的弱点是控制风险。他们可以先找到当地的合作伙伴，先了解当地的市场特点和融资方式，然后培养自己的团队。

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