绿城第3次房地产风暴：宋卫平“弃城”-国土报中文版

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宋卫平告别绿城中国，是什么让宋谢幕？抑或是深厚人文情怀的特殊性格让宋卫平不再适应这个江湖？

5月15日，融创中国有意收购绿城中国股权的消息震惊了中国房地产行业。宋卫平再次站在中国房地产行业的风暴中心。

绿城中国成立于1995年，一直是中国房地产行业高品质房地产开发商的标杆。你今天为什么走到这一步？一旦交易尘埃落定，宋卫平将淡出绿城中国？

20年的职业生涯将会结束

5月15日下午17: 00，融创中国和绿城中国相继发布公告，证实了5月14日下午开始的关于融创计划收购绿城中国的传言。

根据公告，融创正与绿城进行谈判，融创中国计划收购绿城中国已发行的股本，其中不少于30%的权益由绿城中国的宋卫平、寿柏年和夏一波持有。

根据绿城中国2013年年报，绿城目前的股权结构为:绿城董事长宋卫平及其配偶夏一波持股25.11%，为控股股东；副董事长兼首席执行官寿柏年持有17.81%的股份，副董事长罗兆明持有5.33%的股份。

2012年6月8日，绿城中国推出了九仓。截至2013年底，九仓占绿城已发行股本总额的24.32%，成为其第二大股东。

该声明没有披露此次收购的更多细节。据报道，融创中国将与绿城中国第二大股东九龙仓共同持有绿城中国。

根据已知信息，融创仍不是绿城中国的最大股东。《21世纪Century.com》采访的许多房地产市场观察人士认为，融创将继续寻求控制绿城中国，其下一个收购目标可能是寿柏年持有的17.81%的股权。

杭州地产界的一些资深人士认为，“即使与九仓并列，孙宏斌团队也将掌握绿城中国的实际控制权。”码头是自给自足的。他们在2012年干预了绿城中国，表现得更像一个金融投资者；孙宏斌与绿城中国于2012年6月成立上海融创绿城控股有限公司。去年，绿城中国在上海和江苏南部的项目被列为绿色平台。”

绿城中国成立于1995年。五年后，在2000年，绿城走出杭州，进军上海和北京，并开始在全国范围内扩张。2009年，绿城在全国40个城市举办了项目。截至2013年12月31日，绿城中国在mainland China 47个城市举办了104个项目。

2013年，绿城中国实现销售收入289.91亿元，同比下降18.1%；归属于股东的净利润为48.86亿元，同比微增0.7%；核心净利润44.43亿元，同比增长4.4%。

虽然杭州和浙江已经走向全国近15年，但就项目数量和销售额而言，它们是绿城中国最重要的市场。

去年的年报显示，2013年，浙江(包括杭州)有59个项目，占44.60%；杭州项目实现物业销售收入113.5亿元，占绿城中国销售总额的41.3%，居第一位；该项目在浙江地区(杭州除外)实现销售收入71.43亿元，占26.0%，居第二位；两处房产合计销售184.93亿元，占比67.30%。

值得一提的是，公告称交易尚未敲定，仍有回旋余地，但控制绿城中国近20年的宋卫平，可能已经淡出绿城指日可待。

绿城遭遇了第三次危机

像2008年和2011年一样，2014年的房地产市场调整让绿城中国第三次遭遇挫折。

5月15日，上述杭州房地产人士向《21世纪Century.com》指出:“宋卫平特别重视房地产政策，但他经常做出政策判断失误，这与其本质上是一个学者而非商人有关。例如，他坚定地坚持绿城中国的模式，比如他对价格和技术的坚持。总的来说，宋卫平不够灵活，这一特点使他无法适应瞬息万变的市场环境。”

宋卫平，1957年出生于浙江嵊州。1982年毕业于杭州大学(后并入浙江大学)历史系，在舟山市委党校任教。1987年，他南下珠海经商，然后回到杭州，并于1995年1月创建了绿城中国。

今年4月13日，宋卫平在绿城部分项目负责人视频会议上以坚定的态度发表了讲话，体现了他的“宋风格”。

“我宁愿让绿城绝版，也不愿降低质量和价格。在价格方面，我只会给老客户优惠，不会(选择)削价打折。未来，绿城宁愿拿钱造安置房，也不愿开发普通商品房；我只会造一栋好房子，一栋普通的商品房，如果是绿城造的也无所谓！”

2008年，第一次遭遇商业危机的宋卫平，像4月13日一样坚持“绝不降价”；2012年初，在绿城中国员工大会上，宋卫平还高喊“绿城不会降价”。2012年，绿城中国遭遇了第二次商业危机。

宋卫平告别中国绿城。宋谢幕，是不是因为“重术轻势”？抑或是深厚人文情怀的特殊性格让宋卫平不再适应这个江湖？2008年4万亿元的投资以及2012年九仓和融创中国的介入帮助宋卫平度过了危机。截至今年，管理层调控房地产的努力没有减弱的迹象，而杭州是中国房地产存量最大的二线城市之一，拥有12.04万套房产。

在2013年业绩发布会上，绿城中国执行副主席兼首席执行官寿柏年明确表示，绿城中国2014年的目标是稳健的，基本相当于2013年的销售额650亿元。与此同时，寿柏年透露，绿城中国将把去化学速度放在今年的首位。增加营业额和减少库存将是绿城中国在2014年的首要任务。

在这样的大背景下，绿城高端住宅项目的拆迁率仍然低于50%，4月份启动的7个新项目的拆迁率更是低于37%，其中杭州汇源和翡翠城的拆迁率分别只有15%和32%。与此同时，绿城4月份的销售额为54亿元，比上个月下降20%。

根据花旗银行发布的一份报告，今年中国绿城的剥蚀率将降至40%-45%，远低于70%的历史平均水平。

”从宋卫平一贯的风格来看，或许他再次希望今年年初出台类似的‘四万亿’救助政策。在希望打败空之后，他选择了退出。”上述地产界人士感叹道，“何是一个少有的富有人文情怀的儒商。他太理想化了。”

擅长建造高端住宅的绿城中国遭遇了挫折。其他类似的开发商会采取什么措施？

未来三年销售额将达到250亿英镑

5月15日下午，据报道，宋卫平离开绿城中国后，将集中精力经营绿城建设管理有限公司(以下简称绿城建设)。

根据绿城中国2013年年报，绿城建设承担着绿城中国向轻资产模式转型的重要任务。

"轻资产模式是抵御风险的有效策略."根据《2013绿城中国年报》，“绿城中国将以商业代理建设、资本代理建设、政府代理建设等形式积极推进轻资产模式。凭借20年来在打造高品质住宅产品过程中积累的经验，以及运用品牌和管理的成果。它使公司能够获得新的绩效增长点，同时保持自身项目的稳定运行。”

2010年8月3日，宋卫平与绿城房地产、上海新平金融咨询公司就建立绿城建设达成合资协议。绿城建设主要从事代理建设业务，宋卫平拥有34.6%的权益。

去年，绿城建设的收入成为绿城中国业务结构中增长最快的部分。绿城中国实现项目管理服务收入3.5亿元，较2012年的2.55亿元增长37.3%，主要来自子公司绿城建设的代理建设收入。

2013年，绿城中国实现收入289.91亿元，比2012年的353.93亿元下降18.1%；其中，2013年房产销售收入为274.6亿元，占总收入的94.7%，比2012年的342.14亿元减少67.54亿元，主要原因是销售面积和平均销售价格下降。

截至2013年11月，绿城已签署80多个政府建设项目，总建筑面积超过1600万平方米，已竣工/交付项目总建筑面积近300万平方米。根据年报，“随着集团轻资产发展模式的不断推进，预计该收入将持续增长。”

“尽管受到调控的影响，但与公司成立之初设定的“每年增加50-100个代建项目”的目标还有一定的差距，但公司预计到今年(2013年)年底，代建业务销售额将达到100亿元。2014-2015年，绿城代理建设项目将集中发布，届时销售额将达到250亿元。”绿城建设总裁徐峰表示，绿城的代建制目前主要集中在经济适用房和商业代建制上。未来三年，公司的商业代理建设将力争实现与上市公司房地产业务相同的销售额，甚至有望超过后者。

绿城第3次房地产风暴：宋卫平“弃城”