互联网这块奶酪商业地产怎么才能吃到嘴里？-国土报中文版

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这显然是对传统产业的善意提醒。对于互联网行业的资深从业者来说，这段话很容易理解也很正常。日新月异的互联网让每个人时刻都有一种危机感。

与传统行业相比，尤其是商业房地产行业，这种危机感或许并不强或者让企业领导觉得有些可笑。是的，随着土地的高回报和商业的发展，穷人的互联网收入在房地产的巨大资本流动中是微不足道的。

因此，诺基亚被一家名为微软的互联网公司收购，而摩托罗拉的互联网公司名为谷歌被收购。在中国，一家名为小米的互联网公司开始发展。没过多久，它的估值就达到了300亿美元。

在房地产圈里，万科低头默默地招募了业内人士，开发了一款名为“住在哪里”的o2o应用，并计划解决互联网最后一公里的问题。浙江银泰干脆跟马云弄了个菜鸟，甚至万达的王健林也干脆跟马云断送了1亿元的赌注，放弃了之前万达的电子商务想法，和马云混在一起招揽电子商务。三年前离开乐居创业的罗俊创办了一家结合房地产和互联网的土家公司。这是开始时对单词的最好解释，因为回头看，他们都是同龄人。

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商业进化和互联网的影响

在上个世纪末，当超市这个词出现在中国人的眼中时，它也充满了一种过去的高大感，而百货商店是日常购物的首选场所。经过20多年的变化，这两种格式的现状已经发生了变化。人头越来越高，人们灰心丧气，但他们已经成为电子商务旗舰店的试衣间；超市和便利店已经遍布中国的大街小巷。价格便宜几分的鸡蛋总能吸引排队的老男女。这是进化还是退化？时间告诉我们，市场是最好的试金石。

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大约20年前，互联网进入中国。从8848年电子商务的萌芽到几个电子商务平台，电子商务的互联网产品经历了各种各样的变化，最终获得了认可，而中国网民也从无到有。超过6亿人，其中大多数人已经开始或习惯于通过各种网站获得他们想要的信息、在线筛选、在线支付、离线收款或享受各种服务，但只是在2013年11月，

长期以来，面对这一数字的恐怖，传统行业不得不自我安慰，下意识地自我催眠，就像把头埋在沙子里一样。一切都是幻觉，购物中心仍然很高。尽管开始了一些互联网尝试，但似乎没有更大的突破。

商业地产推高了房价，但很难保护自己

大型商业综合体按照统一规划、统一投资、统一推广、统一管理、统一创造商业环境的开发经营模式，形成了投资者、开发商、业主、经营者、管理者和消费者的租、卖、用产业链。

长期稳定的现金流回报和资产增值的双重收益相对较少受到经济周期的影响。尽管门槛高、资金投入大、人才要求高、风险高、投资回收期长、选址、设计和招商难、培育期长、维护期长，但仍无法阻挡中国大型商业综合体的热潮。

当业内普遍称赞万达模式的模块化时，在全国各地蓬勃发展的万达广场确实为许多城市，尤其是新区的商业设施的快速展示做出了巨大贡献，并带动了整个地区的房地产业围绕像万达广场这样的综合体快速发展。万达独特的模式实现了成本控制、规模控制、速度控制和效果控制的商业地产模式，但也存在诸多问题，如万达金街连续13年遭遇业主权益保护和万达百货等问题。然而，万达广场周边的地价、写字楼和住宅项目的销售对万达笑傲江湖来说已经足够了。

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像万达这样的各种综合建筑已经遍地开花，地方政府也在挖掘/建设，明确的意图是迅速形成一个新的城市中心，加强城市的配套建设，特别是地价和房价的提升非常明显。随着快速复制，暴露的问题和异常的商业模式已经形成了许多花瓶项目。由于选址、招商和周边入住率等问题，他们已经放弃了自己。

如何在网上更好地吃奶酪

红星美凯龙雄心勃勃地要打开电子商务的旗帜，并返回；万达电子商务也经历了高管离职的风暴。虽然它已经多次高调亮相，但它有很多麻烦。银泰，一个自主经营的平台，聪明又接近阿里的大树，它自己的商业地产基因很快就和马云的“菜鸟”网络绑在了一起。当互联网上的人还在认为菜鸟在做物流的时候，实际上，马云一定已经策动了一种新的基于线上线下的商业模式，这与房地产密切相关。几个合作伙伴的背景大多是房地产或相关行业，一个原型将在未来五年内诞生。

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当微博、微信等所谓的微营销热潮触及一批又一批传统商业地产人士的大脑时，我们不禁回过头来数一数过去20年被摧毁的互联网模式。前波还没有登陆，但它已经被后波杀死了。今年的热门关键词是:互联网思维、大数据、互联网金融和o2o。

事实是，当年的聊天室已经成为现在的qq群。那一年，一飞岭社区种花，9个城市社区钓鱼和做面条，这成为前几年偷食物和抢停车位。qq变成了微信，同学变成了人人网。博客变成了微博，电脑游戏变成了网络游戏，网络游戏变成了手机游戏...不要说互联网很新。事实上，互联网是古老的，技术是发展和变化的，不变的是人类的生活。

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当商业地产的网络化慢慢关注一些僵硬的概念，配合所谓的技术发展和硬件时，其实已经进入了一个误区。

中国互联网20年的发展使人们的交流更加便捷，信息传播更加快捷方便。原来点对点的小规模信息传播已经成为病毒复制和恐怖扩散半径的双向互动。

这是网络文化的体现。要做好商业地产乃至传统产业的网络转型，更重要的是要深刻理解这种网络文化，研究中国目前一半人口的虚拟世界的精神需求、信息传递、线下物质需求和人性需求，进而基于线上线下的转型，这才是互联网转型的正确之路。

O2o作为国内互联网商业模式已经使用了很多年，过去两年的炒作一直被作者认为只是对以往互联网发展的总结。商业地产的未来运营不仅仅是模式问题。这里提到的o2o应该是一个贯穿整个商业运作的全面转变。

这种转变应该符合互联网生态，并具有一定的媒体属性。网络生态与网络文化的结合是相互促进的，具体表现在可扩展交易平台的建立、人际社会化行为、信息传播和渠道的建立。它以互联网的各种产品为平台，借助社会属性，利用媒体手段进行传播，通过各种渠道建立关联和获取信息，创新和颠覆传统商业地产的利益链条。核心基础是互联网转型后商业地产销售额和利润的大幅增长。

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商业地产互联网转型必须从零开始

一个全新的商业地产项目已经从选址、征地、前期市场调研、定位、规划设计、建设、销售组织、营销策划、投资推广、运营管理，以及根本的利益分配和投资回报退出机制等方面成熟起来。然而，早期的失败往往导致后续目标的失败。然而，许多存在严重泡沫的项目没有太大的转化价值，不可避免地会被市场合理淘汰。

但是，如果我们从选址和规划入手，就可以为互联网转型打下坚实的基础，比如:彻底抛弃传统商业融合的理念，直接全面地拥抱互联网，建立基于某个城市的互联网购物中心，在商业线路设计中充分考虑网民的购物习惯。在形式的引入上，除了常规项目，我们还会引入基于互联网的各种品牌，在类别和品牌上，我们会考虑更多的互联网口碑，甚至本地口碑都是优秀的。我们可以给主要商店和旗舰店各种折扣甚至补贴。同样，优秀品牌在互联网上的吸引力也不会比名牌小多少。它们只是另一种在虚拟社会中生存的知名品牌。这是一种颠覆，也是为特立独行的互联网圈子量身定制的一个综合体。苏宁云商一直强调线上和线下价格相同(虽然价格比其他电子商务高)，这实际上是为了吸引互联网消费者。不幸的是，缺乏操作细节、服务不足和不良的口碑传播也为我们树立了另一个典型案例。

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当然，上述情况只是一个假设，我们更面临的是如何更好地利用互联网来促进我们自身的发展。

从头开始是建立新的产业链，也是一个利益再分配的过程，先看目标。目标是销售额和利润的大幅增长。互联网建立的虚拟社会允许每个人重新定义自己的网络身份。在互联网上，没有人知道你是不是一只狗，这就是这个社会带给每个人的安全感。这个虚拟的空不再受物理空距离的限制。

然而，传统商业的逻辑更关注商家的利益，如动线设计、品牌介绍、销售场景设计、氛围营造等，都是为了让更多的消费者路过，引发购物冲动，让顾客走更多的路，进更多的店，细节多，成熟多，但给用户的体验并不完美。

网店店主向左右两边的消费者进行推荐和交流，而商场的店员则阅读无数的人，各种各样的面孔让消费者望而却步，唾弃互联网，这就是体验差距。

因此，首先，我们概念中的根本差距是用户体验，而不是业务体验。除了概念的创造，最基本的服务意识和基于互联网的营销氛围的塑造是互联网转型后商业综合体的基础。从在线客户存储、分流和转化到离线，完美的用户体验是基础，这是两种文化的碰撞。

泛互联网下深度变革技术和模式的选择

商业地产的互联网转型不是简单的互联网技术或某种模式的应用。基于以上原因，选择互联网技术和模式是为了更好地加快互联网的渗透，这是一种发自内心的感受。如果任何做过营销的人一定听过一句话，那就是:人人营销，无处不在营销，实时营销。互联网也是一个概念。

从短期来看，一个基本的平台定位是非常重要的，而互联网模式是不断变化的，但它们都有一个共同的目标，那就是收入。改造后的商业地产的收入来自哪里？除了投资回报如销售储水、租赁储水、地价等。，基于互联网的相关领域可以变成销售转换的渠道。

O2o带给我们更好的用户体验。在线筛选、在线支付和离线享受产品和服务的过程是商业地产网络化的基本逻辑，但这只是其中的一部分。简单的b2c平台或日常销售的收入是相对固定的，但我们应该更多地关注商业地产在资本领域创造的价值以及利用互联网转型后的资本流动。

长期目标是通过使用互联网产品快速实现规模和可重复性，而短期目标是通过互联网和使用互联网文化扩大和转变日常销售渠道。一年一度的互联网电子商务价格战可能会让人目瞪口呆，所以我们可以思考一下最终的好处在哪里。

一瓶水在小店卖5元，在公园卖3元，在五星级酒店卖20元。然而，在互联网上，可能没有钱，所以在互联网上的价格战不是一个长期的解决方案。从长远来看，定价权在B方，而不是在电子商务平台上，但从短期来看，它仍需要进行斗争。无论如何，互联网赚的钱只有一小部分依赖于商家，更多的是依赖于对未来平台资本价值的预期和资本流动的运作。

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互联网的缺点是当面对线的低端时，它会恐慌。比如，苏宁在南京的电子商务配送是叔叔级的，而亚马逊比较年轻，而淘宝店主只能通过照片、模型、艺术设计和文字说明等方式来弥补线下的不足。离线的高成本超出了许多互联网公司的承受能力。

这正是我们商业地产线下的优势，但豪华的场馆意味着高昂的运营成本，所以商品价格一直是一个矛盾。互联网解决了规模问题，即所谓的薄利多销，而线下给消费者带来安全感和更好的身体体验。

商业地产是一个具有强烈区域属性的领域，互联网带来的未来方向也是基于区域的精细化运作。在正常经营条件下，商业地产的品牌效应和信誉度远远高于信用较弱的网络电子商务。然而，应该注意的是，电子商务平台消耗流量，这是许多商业电子商务公司不能成功的原因之一。

与品牌平台级电子商务相比，区域电子商务的流量需求将会小得多，并且容易培养用户习惯，这是许多垂直网站子站成功的重要原因。由于商业地产的区域发展模式可以成功，农村包围城市的实践将是该地区发展本土化电子商务的良好选择。

基于网络文化和网络生态的合理方式将会得到网民的高度赞扬和认可，并形成稳定的消费习惯和营销问题，所以我们不应该老是纠缠于此。

商业房地产本身是一个投资和资本变现能力很强的行业，发行房地产投资信托基金、投资银行或基金收购、分拆上市、股权交易、资产置换、整体出售和分散出售等变现方式都是传统做法。

所谓的大数据挖掘和互联网金融的干预和使用是锦上添花。因此，商业地产网络转型的技术和模式选择不应该纠缠在一起，这不是瓶颈，也不是争论的焦点，我们应该更加警惕技术思维下的网络转型所带来的悲剧性后果。

深度转化应注意快速复制和规模形成，并注重模型和所谓模式的可行性基础，这不是问题。困难也很明显。缺乏操作细节和操作人才将是商业地产和传统产业长期以来的难点。

商业地产，或传统领域的互联网改造，不再是做与不做之间的选择，而是未来采取预防措施的唯一途径。对于商业地产的开发和运营，也提出了更高的目标和要求。互联网不是来消灭线下的，而是来改善线下的，让消费者可以体验到高质量的产品和服务以及合理的价格，这是互联网变革的最终目标！虚拟社会将越来越好地融入我们现实社会的方方面面。

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