李嘉诚出售南京物业套现再演低买高卖资产挪腾-国土报中文版

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近日，据报道，长江实业的子公司新加坡ara资产管理公司(以下简称ara)正在出售其在南京唯一的房产——位于南京新街口最繁华地段的国际金融中心大楼，并由江苏本土企业鸿图三电集团(Hongtu Sanpower Group)接管，该交易最近正在进行中。洪图三宝的一位工作人员告诉记者，“买价应该说超过了20亿元，但还没有达到30亿元。”

这也是李嘉诚出售上海陆家嘴东方惠晶中心写字楼、广州西城都汇广场和停车场，套现约410亿港元的时候。记者注意到，就在不到一周前，ara宣布将进入韩国房地产行业，收购澳大利亚麦格理集团在韩国的房地产业务。

南京房产销售

据记者了解，南京国际金融中心大厦位于素有“中国第一商圈”美誉的南京新街口西南角，总建筑面积10.9万平方米。它于2009年5月开放，现已成为新街口最高的建筑，高220米。卖方ara是李嘉诚旗下长江实业的子公司，也是一家在新加坡成立的亚洲房地产基金管理公司。

事实上，南京国际金融中心大厦的真正开发商不是长江实业的子公司，而是招商地产(报价、咨询)。2008年，招商地产以16亿元人民币的价格售出，由ara接手。

记者发现ara想套现南京国际金融中心大楼。2012年9月，ara计划对南京国际金融中心大厦、大连天星罗斯福国际中心和上海圣邦国际大厦三个内地商业地产项目进行打包，并推出双币种王朝信托在新加坡上市，但该计划因市场变化而取消。

这一次，已经举办了5年的南京国际金融中心大厦成功售出，ara也赚了不少钱。根据当地评估机构的消息，目前南京金融中心大楼的估价约为30亿元人民币，这将在交易成功后为ara带来丰厚的回报。

关于收购金额，鸿图三电集团的一名员工告诉记者，公司确实从ara基金购买了国际金融中心，但收购资金没有达到30亿元。“买价应该说超过了20亿元，但没有达到30亿元。”

值得注意的是，长江实业和和记黄埔是李嘉诚旗下的两大集团。现在长江实业出售其在南京的房产，和记黄埔在南京的投资项目是否会改变，引起了业界的关注。

据了解，2010年，和记黄埔斥资31.8亿元赢得位于南京河西怡康街的g53地块。底价达到8584元/平方米。目前，该项目已命名为禹城。“我们对媒体报道感到担忧。目前，该项目已经宣传了一段时间，应在春节后出售给公众，因此可以肯定地说，该项目不会有任何变化。”该项目销售部的一名工作人员告诉记者。

“目前，李嘉诚出售成熟的商业项目。和记黄埔现在持有商品房项目，所以和记黄埔不应该有大的变动。”房地产业专家李智告诉记者。

套现低回报资产

在亚洲金融危机之前，投资性房地产对长江实业的贡献并不明显。数据显示，1997年，房地产销售占长江实业销售收入的79.88%，占其经常性利润的84.61%。1998年，长江实业加大了投资性房地产的开发力度，固定资产比1997年增长了423%。

随着近年来的快速发展，国内商业地产已经严重饱和，商业地产的回报率越来越低。然而，李嘉诚似乎意识到了这种情况，并开始出售低回报资产以套现，并转向高回报资产。

根据长江实业的财务报告，其物业租赁业务的营业额一直在不断扩大。其中，2011年和2012年，长江实业自有物业租赁营业额分别为13.77亿港元和18.67亿港元，2013年年中报告显示该部分营业额为10.02亿港元。

然而，在《长江实业财务报告》的营业额和营业收入一栏中，2012年，长江实业集团及其子公司和合资企业的物业租金总额达到19.78亿港元，比2011年增长16.48%，但在2013年上半年下降至8.24%。“这些数据显示，商业地产的回报率越来越低，这可能是李嘉诚专注于出售房产的主要原因之一。”房地产专家张建初告诉《国家商报》记者。

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李嘉诚2013年出售的房产也证明了上述观点。2013年8月，李嘉诚以26亿元出售的广州西城都汇广场项目的回报率仅为7%。南京国际金融中心大厦的回报率不到5%。这些项目的回报率比长江实业的平均净资产回报率低15%。“房地产项目的回报率低于长江实业的净资产回报率。这对于追求稳定收入的李嘉诚来说是不可接受的。因此，集中出售物业亦代表李嘉诚对持有物业的回报持乐观态度。”李智告诉记者。

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重新播放资产运动

「内地的房地产价格过去一直持续上升，土地不能以高于市价的价格购得。大陆政府部门说他们想打击房地产，价格太高了。如果你不听他们的，你还能听谁的？”此前，李嘉诚在接受《南方周末》采访时，多次表达了对香港和mainland China房价飙升的担忧。

在中国香港，2013年2月，长实分拆出售了永成轩酒店式公寓项目的360间酒店客房，总现金为14亿港元，但交易被香港证监会叫停。2013年11月底，和记黄埔成功出售位于香港太平山的两个豪华住宅项目，总现金约13亿港元。根据香港媒体最近的报道，长江实业计划以分层拆迁和出售的形式推出位于黄竹坑夜香路41号的商业建筑项目，预计将获得约32亿港元的现金。

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「香港的房地产价格主要受热钱的影响。随着美国量化宽松政策的退出，未来香港房地产价格的下行趋势将越来越明显。”黄立冲认为，虽然国内房地产市场受量化宽松退出的影响相对较小，但商业地产面临的最大困难是租金收益率太低，相当一部分甚至不能超过银行存款，这导致大部分持有的商业地产没有投资价值，难以进行资产证券化，因此未来从商业地产套现可能是越来越多投资者的选择。

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李嘉诚在套现香港和Mainland China房地产的同时，也积极寻求海外投资机会。该报最近报道称，ara将收购澳大利亚麦格理集团(Macquarie Group)在韩国的房地产业务，该集团通过两家私人房地产信托公司管理着市值约为33.6亿元人民币的房产。此外，ara将收购麦格理旗下一家房地产投资信托基金10.02%的股份，但交易价格未予披露。

“房地产投资最重要的是低买高卖。目前，香港和Mainland China的房地产价格均处于历史高位，取消量化宽松政策将导致货币外流，这将对中国的资产价格造成巨大压力。因此，中国投资组合中回报率较低的部分将被减持，投资于正在复苏的欧洲、韩国等海外市场，等待经济复苏带来的巨额利润。这也是李嘉诚低买高卖的最好诠释。”黄立冲认为。

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