胡葆森：企业家最重要的能力是什么-国土报中文版

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谈论两会:困难比预期的多，结果比预期的好

关于两会的经验，首先，新政府改革的决心很大，重点很明确，从群众最期待的改革开始，从社会各界能够达成共识的环节开始。

其次，我更关注城市化。两会期间，基本上没有出台新的房地产调控政策，这也是一种态度。必须放开市场，发挥市场在资源配置中的基础性作用。城市化存在“一亿人”的三大问题，即促进一亿农村人口在城市定居，改造一亿人口居住的村庄，引导中西部一亿人口就近城市化。最新发布的需求是什么？这对房地产行业来说是一个新的发展机遇。

胡葆森：企业家最重要的能力是什么

第三，民生话题。新政府更加关注民生。李克强总理在报告中用了大量篇幅论述民生问题，首次提出人民是国家，强调就业是民生之本，收入是民生之源，社会保障是民生之本。

我觉得改革、民生、城镇化，包括开放市场，都是民营企业新的发展机遇。两会期间，我还参加了一些企业家圈沙龙。每个人的观点都可以用两句话来概括。困难比预期的多，结果比预期的好。

就目前的情况来看，过去20年的发展中积累了许多矛盾，包括社会矛盾和经济结构矛盾。经济结构中的矛盾仍然是经济衰退和生产过剩之间的矛盾。7%基本上是中国社会稳定的底线，欧美的增长率最多不到3%。在这种情况下，社会仍然非常稳定。然而，由于中国的社会保障制度还不完善，只有快速发展才能解决就业问题，社会才能安宁。现在，经济正在快速衰退。为了保持增长速度，有必要调整结构，稳定增长。比如，我们国家原来用了5亿吨钢，现在我们有7亿吨钢的生产能力，相当于增加了2亿吨。经济下滑和产能过剩之间的矛盾一直存在，资源和人际关系中不断爆发意想不到的事情，所有这些都凸显了社会矛盾。

胡葆森：企业家最重要的能力是什么

此外，五六年后，90后将成为消费的主流。90后的主流需求是什么？如何根据90后调整我们的生产是一个新问题。

作为全国人大代表，这两次会议提出了四条建议:

一是加快中小城镇新型城镇化建设。过去20年来，城市化主要集中在大中型城市。中国至少需要30年才能真正达到发达国家的城市化水平。由于户籍问题，目前的城市保障能力无法解决进城人口的社会保障问题。我的建议是集中在中西部地区的城市化。我认为未来20年中国城市化的主战场应该是在县级城市解决未来“一亿人”的三大问题。

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二是完善相关政策，规范和引导小产权房治理。小产权房是中国经济列车上的顽疾。当然，一切都有两面性。在过去的20年里，它解决了一些人的住房问题，弥补了商品房和城市居住能力的不足。但既然小产权房是违法建筑，如何解决？第一，一切合法化，补发各种证件，使之合法；第二，将它们全部拆除。但是他们都不关心公众意见。我们如何解决这个问题？我个人建议，应该注入一些激励政策，把符合未来城市发展规划、建设良好的小产权房转变为商品房，使小产权房能够得到定期评估和分类。在土地价格得到补充后，政府收入可以增加，小房产可以合法化。

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第三，以中国文化为主题，改进中国教育。目前，中国教育的主题是中国文化，但它确实增加了许多非东非和西非。我的具体建议是将中国研究纳入大学、中学和小学的幼儿园教育，因为其中许多是最重要的。我不是排斥其他国家的东西，但我必须知道中国文化的主题是什么。

第四，推进社区学院。2011年，我成立河南省原创公益基金后，在郑州森林半岛建立了第一所社区学院，两年前成立以来，我有了很多新的经验，在此基础上，我提出了一些推进社区学院的建议。

以下是互动交流:

企业家应该学会控制自己的心态

问:首先，建业集团在过去十年是如何保持持续增长的？第二，建业在网络时代有什么新的想法？第三，两会会透露什么信息？

胡葆森:第一个问题，建业为什么发展得这么好？是赶上好时代，赶上城市化。我想从心底感谢这个时代。这么多年的经历让我大开眼界，积累了很多书本上学不到的东西。

因此，企业家控制心态的能力是最重要的。只要老板的心态不混乱，企业决策就会处于非常理性的状态。作为一个企业，我们必须做到八个字:持续的利润和稳定的增长。前一段时间，我谈到了企业治理的一个要点。第一个是成为一个企业，并有两种能力。一是把大的东西变小，把宏观的东西变成具体的细节。

价值观对企业非常重要。据估计，中国的价值导向型企业不到500家。因此，中国民营企业的平均寿命不到四年。我经常说建业的成功是意料之中的，我今天的成就与我的经历有关。我一直认为做企业的心态很重要，心态是由境界决定的。只有当境界达到一定程度，我才能无动于衷，失去冷静。

仅有清晰的价值观和准确的定位是不够的。建邺应该成为中原地区城市化进程和社会全面进步的促进者，从而有一个省级战略。否则，谁不知道在北京经营一块土地能赚多少钱！

其次，互联网对房地产行业有两方面的影响。第一是销售方法，第二是商业模式。许多人认为商业地产是做不到的。事实上，情况并非如此。我认为任何传统产业都有它的发展。在过去的30年里，技术创新和革命从未停止过。今天的互联网已经创新了营销方式，但还没有被彻底颠覆。我不认为电子商务可以取代目前商业地产的线下营销方式，但是原有的大型商场和主要商店将会逐渐减少。真正能被取代的是标准化和工业化对传统产业的影响。如果你用得好，这是一件积极的事情，如果你抵制它，你可能会失去许多机会。

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第三个问题，冯仑经常谈到隔壁邻居娶了一个媳妇。你在鬼混什么？但是，你应该根据新政府创造的发展环境、改革的力度和对未来五年的判断来做决定。不同的行业、规模和发展阶段必须注意你应该注意的重点。

小企业在做事，大企业在做事

问:今年和明年房价会下跌多少？

胡葆森:李一宁不敢回答。我不知道我的回答有多深奥。然而，我不认为河南在过去三至五年的房地产开发中出现了太多的泡沫，因此房价在未来的中期内不太可能大幅下跌。所谓的大额超过20%。我认为总的形势会相对稳定甚至稳定。然而，最近许多银行的信贷方向已经调整。过去，他们更热衷于发放抵押贷款。然而，近年来，为了追求短期盈利能力或保持较高的盈利能力，银行已经向发展较快的新兴产业和小微企业发放贷款。这使得一些中小开发商很难从银行获得贷款，许多开发商也很难避免变相降价以加快售房速度。

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问:建业品牌经过22年的运营，已经积累了非常大的客户群。在当前房地产行业的转型时期，你对大型服务体系的建设有什么看法？

胡葆森:我的大服务系统最重要的优势是大约有40万客户，而且增长非常快。我们为什么要构想这个服务系统？考虑到企业的生存，我们从2008年开始，注重产品质量和服务水平。在让顾客成为主人、粉丝和父母后，在我的服务体系的保证下，每个人的幸福感都大大提高了。

问:你过去很长时间都专注于住房。你对未来旅游地产的文化区域化有什么看法？整个服务业背后有更多的商机吗？

胡葆森:我们刚刚介入了文化旅游房地产。下一步是研究如何将文化地产与河南深厚的文化遗产相结合，甚至想把它发展成为一个有竞争力的新领域。文化地产必将应运而生。大约需要三到五年的时间，我对未来非常乐观。

第二，能否从客户资源中获得更多的商机？那是肯定的。随着社会的发展，可以发现更多的需求，甚至可以创造需求。

问:首先，你对建业的城市化有什么看法？第二，随着国务院新城镇化的出台，房地产企业面临新的机遇。建业的实践对其他房地产企业有什么经验和启示？互联网思维能让房价减半吗？在这两次会议中，当你说你想加入中原银行时，你有什么考虑？

胡葆森:区域化战略离不开这个地区的经济发展速度和人民收入的增加。建业已经很好地整合了各种资源，包括设计资源、建筑商资源、供应商资源和资本市场资金的各种渠道的整合，并取得了前所未有的发展。我需要分享的是，你们在一个地区的省市县市场保持20%以上的速度是可能的，但你们在一个地区实现超常发展甚至保持持续高速增长是不可能的。另一点是，当万科和万达这样的公司进入这个市场时，你会作何反应？建业如何在《永远保持》中取得领先地位？建业一开始并没有将自己定位为项目公司，而是从企业开始。小企业在做事，而大企业在做事。我们从趋势开始，利用这种情况。

胡葆森：企业家最重要的能力是什么

互联网能把房价减半吗？我认为这在短期内是不可能的，因为实体经济和网络经济需要结合起来，而且几乎所有的实体经济都会被网络经济所改变，但是它是不可替代的，尤其是体验式服务是不可替代的，所以这种大胆的预测至少在现有的法律法规基础上是不现实的。

我们对中原银行很感兴趣，但这是两码事。我们还没有他们的具体计划。作为一家在香港上市的公司，我们是否能够参与中原银行的成立，在法律法规和政策问题上都需要落实。

问:建业决心在全省100个县进行布局，但普遍认为对三个四线城市不乐观。建业会坚定不移地走区域化战略吗？

胡葆森:我们将坚定不移地实施城镇化战略。大家都不看好三四线城市，建业能否保持高速增长，从而体现省级区域化的价值。

问:建业集团与其他开发商合作项目的初衷是什么？我们将来会继续以类似的方式合作吗？

胡葆森:企业发展需要开放的思维。开放是双向的。一是与同行和朋友分享我们自己的资源，如我们的品牌资源、资本资源、营销人才资源和其他服务资源。与此同时，我们还需要从许多伙伴那里借用资源，例如土地资源。

中国文化是过去、现在和未来的主流文化

问:目前，全球货币宽松政策已经结束，中国宏观经济也在稳步发展，货币驱动的房地产业将进入调整期。你觉得这个观点怎么样？

胡葆森:中国的宏观经济在过去的十年中出现了很大的问题，这实际上与房地产有关，因为房地产是一个大池，可以吸收大量的市场流通资金，也可以吸收消费者的售后资金。因此，消费者和开发商都将投入大量资金，但2014年m2增量仍将保持10%的增长。也就是说，到今年年底，中国的m2将达到110万亿元左右。从这个意义上说，房地产业在宏观经济、投资和消费中仍将保持较大比重。在这种情况下，资本和货币对行业的促进作用在短期内是不可替代的。

胡葆森：企业家最重要的能力是什么

问:你曾经说过建业想成为一个伟大的企业，并说2014年的目标是达到200亿元。在银行紧缩银根的情况下，这个目标会高一点吗？

胡葆森:不是一年，而是三年。此外，上市公司不能轻易谈论他们的业务目标，但新的高级管理团队曾在内部会议上提议，到2014年达到200亿英镑。

过去两个月市场出现了新情况，有必要研究年度目标是否需要调整。但是，在过去六年的上市中，建业每年年初都可以超额完成对市场的承诺，我希望这种情况今年能够持续。

问:你说中国研究教育应该纳入教育体系，大学应该建在社区。该计划是否会在未来几年内纳入建业的服务体系？

胡葆森:社区学院是公益事业。我们每年从上市公司的分红中拿出一些钱来经营。现在，因为是我个人的投资行为，发展速度不是太快。我希望在10到20年内建100所大学。

问:我想问一下建业未来是否会增加教育投资。这也意味着恢复文化自尊和自信吗？

胡葆森:我很想提出文化自信的概念。我想对自己的文化有信心。中国文化是过去、现在和未来的主流文化。我真的有这个打算。此外，这表明我对教育的投资与院校无关，有些院校是我们作为上市公司捐赠的，有些幼儿园，包括建在濮阳的国际学校，实际上是建业集团的一所学校。

问:你认为金融怎么样？

胡葆森:利率将市场化，这意味着新一轮的银行竞争即将开始，大量无法适应新竞争形势的银行将很快倒闭。我们在这方面也会非常谨慎。国家允许民营企业进行干预，并非所有的民营银行都有能力和兴趣进行投资，所以我再次强调，这对民营企业来说绝对是好消息，但每个人都可以看到，这是一把双刃剑。

问:房地产业和影子银行的关系非常密切。似乎这两个协会对影子银行没有严格的政策。投资者选择投资这个领域的风险是什么？此外，房地产业在两会上被分类和监管。你认为房地产调控会对河南省产生什么影响？

胡葆森:我没有过多研究影子银行的问题。事实上，它是一家私人非银行投资企业。经过几年的发展，它已经与房地产企业有了太多的接触，这在很大程度上帮助了行业的发展。然而，政府在管理影子银行方面也非常谨慎，并有许多政策。关于房地产调控政策，政策这个词今后可能会越来越少被提及，政府不得不将手放在经济适用房上。市场主要是商品房，所以未来不应该有太多新的调控政策。

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