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目前，有2000多名客户在租房，主要是在北京的外国代表处和初创企业。收入来自两个方面:租金和行政业务服务费。两者几乎平分秋色。2011年，预计收入为1.5亿元，毛利率为80%。
我于2007年底在北京成立了伺服办公室，为北京核心商务区的客户提供办公室租赁和商务服务。我们发展迅速，第一年只有一个商业中心，第二年有两个，第三年有四个，第四年有十个(其中两个正在建设中)。
我们的客户是国内初创企业。但事实上，超过一半的客户是外资企业在北京的代表处和跨国公司在中国的临时项目团队。这些客户大多是数量较少的智力密集型企业，但他们的员工素质较高，对办公地点和工作环境有较高的要求。
因此，我们的商务中心基本上位于北京核心商务区的高端写字楼，如朝阳区的国茂cbd。如果你想在这里租一间办公室，门槛非常高，起始面积至少300-500平方米，每月每平方米租金400-500元。这样，租金会很吓人，而且会有投资支持行政办公室。
如何解决这些需求？当我2007年从美国回来时，我发现了这个商机，并成立了“伺服办公室”。
我们在一栋高端办公楼里租了一层，经过整体装修后，我们计划把它建成一个五星级酒店式的办公空间，我们称之为“商务中心”。它占地约2500平方米，不仅有办公室，还有豪华的前台大厅、各种规格的会议室、总统办公室和可以免费喝咖啡的休闲中心。
实际办公面积一般占整个建筑面积的30-40%。我们将其分为独立的小办公室，可分别容纳1至10人，并配有所有办公设备，如高档办公桌椅、电话和互联网、大大小小的文件柜等。
一旦顾客签了合同，他可以立即呆在办公室。因此，省去了诸如租用办公楼的谈判、装修和消防的批准以及办公设备的购买等琐事，这不仅节省了时间和投资成本，而且提高了效率。
我们的收费方式是根据公司的规模按站收费。通常，每个车站每月收费约2500-3500元。与传统的办公模式相比，我们可以为客户节省大约40%的成本。
而且，由于办公楼是整层出租的，租期一般长达十年，租金也便宜得多。例如，我们在朝阳区租的那层楼两年前是业主租给我们的，每月每平方米150元(我们与业主约定租金每三年调整一次，增加5%)，但现在这块地的租金已经涨到每月每平方米450元。
当然，伺服办公室不仅提供办公空间，还提供全面的行政和商务服务，包括私人秘书、翻译、财务、法律事务、信息技术、人力资源、培训等。
事实上，这些服务是企业的刚性需求。通过将这些非主要服务外包给我们，客户可以节省时间和精力，专注于创造自己的核心价值。
对于这些服务，我们按照“服务包”收费。客户可以根据我们的服务项目菜单选择不同的服务套餐。
这种服务包往往能给顾客带来很大的好处。因为单个客户的需求可能很小，讨价还价的能力很弱，但是如果我们将这种分散的需求整合起来，以统一的方式与服务提供商进行谈判，讨价还价的能力就会强得多，非常稳定。例如，如果客户购买私人律师服务，整个套餐可能需要5万元。但是如果我们使用我们的服务，我们只需要支付5000元。
对于连锁办公室租赁来说，最重要的是入住率。一旦office/きだよ成立，它可能会损失惨重。目前，我们的入住率已经达到80%以上，通常70%的入住率就可以实现盈亏平衡。
许多与我们同时成立的公司在一两年后就倒闭了。我们能够生存并持续扩张，主要是因为我们在过去两年中所接受的操作能力培训，其中最重要的是服务。
例如，员工应该像蜜蜂一样围绕顾客，提供让他们满意的服务，我们称之为“蜜蜂服务”。例如，员工免费打卡服务，夜间加班服务等等。同时，我们在公司内部建立“微创新”管理体系，鼓励员工积极提出客户管理创新建议，最大限度地满足客户需求。
我们还开发了一套“企业内部运营信息系统”，简化和规范了员工的工作流程，提高了工作效率。
目前，我们有2000多名客户出租。2011年，预计营业收入将达到1.5亿元，毛利率将达到80%。其中，办公室租金收入和行政业务服务收入分别占50%。
公司将在未来三年进入快速增长期，我们将在全国建立100个商务中心。通过构建互联网云服务平台，实现业务服务模式的规模化发展。
《创富治》专栏作家王评论道:
世傲的模型并不是北京唯一的模型。笔者的朋友也有类似的企业在运营，只是面对低端市场。
这种模式的关键是优质的能力和财产的执行。虽然通过快速租赁可以实现资本的杠杆效应，但装修成本的投资和前期租金的投资都离不开资本。
“资本+品牌+服务”和快速扩大规模可能是企业竞争力的关键要素。
《创富治》的专栏作家格日勒图评论道:
“世傲”是一种整合商业地产、增值服务等资源并进行连锁扩张的典型商业模式。其盈利能力主要取决于规模和管理服务水平，特别适合愿意外包办公和行政服务的中小企业。
公司面临的最大挑战是无法形成长期稳定的客户，必须不断吸引新客户。此外，它提供的增值服务水平很难满足客户的高标准。许多企业在做大做强后，会离开世澳，建立自己的办公管理中心。
各地都有大量的孵化中心或创业基地，类似于“石岙”，但它们本身并不从“孵化器”中获利，而是把培训小微企业作为自己的责任。“世傲”反其道而行之，抢占了空市场的空间，为小微企业降低行政成本，这是一个值得全力投入的好生意。
《创富治》的专栏作家陶陶评论道:
“十奥”模式是将大面积的房产长期出租，然后再转租出去。但是，它为中小型租户的高端需求提供了更加个性化的服务。
该模式在实际操作中有两个关键点:第一，公司可以通过准确判断商业建筑租赁市场，获得低成本、高性能的物业。二是要准确把握中小企业的物业租赁需求和创业服务需求。
从上市的角度来看，如果是简单的长期财产租赁和转租业务，很难得到证券监管机构的批准。然而，如果孵化服务定位于中小创新企业，并能在电子商务和数据库服务中提供更有价值的业务类型，它将更被资本市场所认可。
《创富治》专栏作家曹帝俊评论道:
1.世傲的模型不是第一个，但它的规模应该是同类模型中的第一个。
2.它采用了大面积租赁和分段转租的方式，这种方式很受业主的欢迎，因为时奥可以帮他们省去分租的麻烦。换句话说，它为上游提供“整体分包”服务，以换取上游的认可。对于下游而言，需求非常明确，不会详细说明。
3.在这种模式运行过程中，会遇到转租不能在工商登记中定位的障碍，这与当地的工商法规密切相关。因此，它将成为跨区域发展的一个小障碍。
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5.从法律上讲，有必要避免承租人的违法行为对世界的影响。
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