万科等地产土豪到底在焦虑什么？！-国土报中文版

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一位房地产老板承认他患有网络焦虑症。在与黎万强的问答环节中，他一直在问:如果小米进入房地产行业，他会怎么做？黎万强表示:首先，我们将着眼于成本效益。

在业内人士看来，万科等房地产土豪的网络焦虑有几个来源:

1、财务杠杆的消失。这是中国房地产的一个潜规则。过去，房地产最有利可图的地方是通过融资和基金的财务杠杆。据说这种财务杠杆正在被收紧和取消。

2.房地产正遭遇行业的天花板。从2013年7月到10月，于亮和其他许多房地产老板一直在提“行业天花板”这个话题。至于“行业上限”的出现时间，一般认为可能在2018年至2023年之间。

3.互联网房地产不会出现，但肯定会出现。房地产加智能家居模式最终会带来很大的影响，这是房地产老板们非常担心的事情。

据透露，我们作为一名微创新学生，将回归互联网地产，采用众筹模式和小米粉丝模式，让用户参与到住宅和公寓设计中来，所有环节都是透明的，只有8%的利润。

你对这样的房子感兴趣吗？

= = =互联网房地产的分界线= = =

来源:商业价值棋

2014年对万科来说将是特殊的一年。业内人士预计，2014年万科的销售额将超过2000亿英镑。这意味着世界上最大的房地产开发商已经在短短五年内完成了从1000亿英镑到2000亿英镑的飞跃。

然而，在这个充满不确定性的时代，这样的速度和规模只会让万科感到压力和焦虑——万科不仅面临行业“天花板”逼近和资本市场看跌的时刻(2013年，万科地产股价下跌19%)，还面临保利、绿地、万达、恒大、碧桂园、中海等突破1000亿元大关的企业。他们还面临着互联网改变传统产业的革命浪潮。

这是一个颠覆分子随时可能出现的时代。那些创造了无数辉煌成就的核心能力正在成为企业的桎梏，没有改变就意味着死亡。2013年底，于亮带领万科管理团队，先去阿里、腾讯总部询问马云、马等人，然后去海尔听取张瑞敏、海尔执行副总裁的发言；2014年春节刚过，2月11日上午，于亮带着80多名万科员工和11位中城联盟的朋友来到小米向他们学习；在万科总部，来自不同领域的专家将不时为万科管理层讲课，包括马佳佳作为90后在万科的演讲——房地产迟早会被颠覆，90后根本不会买房！……

万科等地产土豪到底在焦虑什么？！

2013年，许多房地产企业实现了丰收。然而，在经历了房地产的饕餮盛宴后，这个行业的上限越来越近。官方数据显示，中国的劳动年龄人口将在很长一段时间内逐渐稳步下降，至少到2030年。与人口高度相关的房地产业敏锐地意识到“上限”的存在。从2013年7月到10月，于亮和其他许多房地产老板一直在提“行业天花板”这个话题。至于“行业上限”的出现时间，一般认为可能在2018年至2023年之间。这意味着，如果万科坚持以房屋为主营业务，它将在不久的将来面临这一市场增长的“天花板”。

万科等地产土豪到底在焦虑什么？！

对此，于亮并不回避。在2013年5月底的Xi媒体见面会上，他表示:“中国住宅市场每年售出1000万套住房，不可能永远保持这样的增长速度；万科的年销售额不太可能达到万亿，这是规模增长的极限。

增长的极限也反映在资本市场上。数据显示，万科股价在2013年1月30日达到12.49元的最高值，但在2013年12月31日收盘时为8.03元。与此同时，机构投资者在2013年第三季度大幅减持了万科股份。风数据显示，第三季度末，万科机构持股比例下降至37.98%，与年中相比，机构减持12.58亿股，持股比例下降13%。然而，当万科的股价创出新低时，以搜房网和世界联合房地产为代表的房地产服务类股继续飙升。2013年，搜房网的股价上涨了218%。在中国上市并从事代理行业的世界联合房地产上涨了50%，从事房地产网络媒体的365.com也上涨了47%。

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万科的股市表现不仅反映了资本偏好，也反映了行业的未来前景。

事实上，自从万科在2009年宣布进入商业地产，万科的转型就开始了。然而，拥有1000亿元的庞大规模，要成功完成转型并不容易。一旦转型失败，现有的巨额土地储备、发达的产品线，甚至是发达的房地产开发团队和管理结构都将变得“面目全非”，甚至可能导致企业陷入危机，这无疑是万科无法承受的风险。

转型之路充满不确定性，越来越多的领先房地产企业正在利用市场规模的快速扩张。截至2013年底，除万科外，保利、绿地、万达、恒大、碧桂园、中海都已跨过1000亿元的门槛，与万科站在了一个新的起点。

随着1000亿住房企业数量的增加，万科作为行业领导者的地位受到威胁。虽然万科说过“万科不怕被超越”，但谁愿意眼睁睁看着多年的老板职位被其他企业取代？据说，2014年绿地集团董事长兼总裁张玉良的愿望之一就是将万科从房地产行业领袖的宝座上拉下来。事实上。稍加分析就会发现，万科并非不可能被取代。就销售面积而言，2013年，绿地以1660万平方米的销售面积排名第一，碧桂园和恒大在销售面积上也超过了万科。在销售方面，碧桂园2013年的销售增长率达到153%，首次超过1000亿元。业内人士估计，如果碧桂园2014年的销售增长率继续超过70%，将对万科的冠军地位产生重大影响。绿地地产2014年的目标是实现销售额2400亿元。在这种情况下，房地产行业的双“2000亿”模式将是第一个。

万科等地产土豪到底在焦虑什么？！

事实上，除了格林兰、保利等六家企业外，转型大军中还有世茂集团和绿城集团:目前他们的销售规模还没有达到1000亿元，但正在发生深刻的变化。在这个房地产业进入战国的时代，一切皆有可能。正如战国七雄的现状一样，秦是战国早期战国七雄中最弱的一个。随着商鞅及其后继政治人物的不断变化，秦成为世界上最强大的国家。那么，谁能保证通过深刻的变革，世茂集团和绿城集团等公司不会创造出可能改变整个行业长期发展的现有模式，而后来者将是第一位的呢？毕竟，在未来，对这些企业起决定性作用的不是它们目前拥有的土地储备、产品或团队，而是企业根据市场变化调整其商业模式和管理结构的能力。

万科等地产土豪到底在焦虑什么？！

去哪里？

变化形成了宇宙，造就了今天的世界。在永恒的真理以及自然选择和适者生存的规则下，它不是一个可以茁壮成长的庞然大物。相反，生物学的进化史和企业的发展史都曾经充满了无法适应环境而灭亡的庞然大物，如恐龙；后者是通用汽车和诺基亚。

一向以远见著称的万科不可能没有意识到危机的到来。近年来，万科进入商业地产、养老地产，并向海外派兵，一些微妙的变化也悄然进行。

然而，海外市场尚未对万科的销售业绩做出贡献。在旧金山与tishman speyer签署合作开发协议后，于亮还表示，“国际化”并不是万科第四个十年的标签。国际化只是万科的一种探索和尝试，需要很长时间才能逐步完成。万科不可能在未来十年将主要业务放在海外市场。

虽然老年房地产这块蛋糕很诱人，但经过几年的探索，盈利模式让涉猎者非常困惑。万科老年房地产项目是北京房山的“万科幸福交易所”。然而，万科相关项目负责人都表示，老年房地产项目的设计和建设不再是问题，问题是医疗护理等配套服务跟不上。由于这一弱点，老年房地产仍然看起来很美。

观察万科的商业地产项目，三大商业产品系列“万科广场”品牌、写字楼“万科大厦”品牌和社区商业“万科红”品牌均在运营。然而，随着房地产企业在商业地产领域的疯狂扩张，万科的耳边不断响起饱和的警告。于亮曾直言不讳地说:“很多房产(商业地产)都不受欢迎。我认为说固定资产增加是不好的。”他进一步表示:“在网购时代，商业购物中心受到的冲击越来越大，所以万科对此非常非常谨慎，不是说我感兴趣，我做不到。”绝望中，选择缺乏激情。据《商业价值》记者介绍，金隅万科广场的设计模仿太古城，但其运营模仿凯德置地。万科副总裁、北京万科总经理毛大庆曾表示，“成本将在7年内收回”，但能否实现仍不得而知。

万科等地产土豪到底在焦虑什么？！

没有远见的人将来会死，但是忽视眼前的利润会使企业很快面临死亡的威胁。万科真正想突破的是在转型过程中完成资本和利润点的逐步转移。事实上，除了商业地产和老年地产，万科在很多方面都做了尝试，比如第五食堂、万伍仓库、幸福驿站等一系列社区配套设施。万科在杭州良渚这一万科的大试验田推出了“村民卡”，可以享受业主班车、社区门禁、村民公共自行车、商户消费等各种免费或付费的社区配套服务，以及业主的专属权益，实现了城市生活的“一卡通”。因此，2013年6月底，于亮在Xi召开的全国媒体见面会上透露，“城市配套服务商”是万科的转型目标，2013年10月底，万科成为未来尚辉银行的大股东，被业界称为前所未有的产业方向选择，万科做社区金融的决心似乎已经确定。然而，从商业价值的角度来看，这是万科做社区金融的一小步，也是万科学习美国tishman speyer“房地产运营公司-服务公司-投资公司”发展道路的第二步。

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我不知道这些探索和尝试是否不能在短期内提高其绩效，或者他们是否渴望在互联网和移动互联网改变传统产业的浪潮中找到出路。继索尼、新鸿基地产和帕尔迪之后，万科历史上的第四次学习浪潮悄然开始。

2013年10月31日上午，余良带领万科集团执行副总裁周、万科集团副总裁兼房地产事业部执行总裁等高管来到阿里巴巴总部。同年12月9日下午，万科集团总裁于亮带领200人的团队来到腾讯总部。万科周刊官方微博称此行“向经典学习”。据公开信息，除腾讯和阿里巴巴外，余良还带领万科各部门负责人参观了世界上最大的基因组研究中心——华大基因。“it技术和bt(生物)技术深刻地影响了人类生活。王石董事长提出，万科未来将在服务和技术两个方向进行转型升级。”于亮在华大基因的演讲非常耐人寻味。

万科等地产土豪到底在焦虑什么？！

没人知道这两个方向的转型升级最终会把万科引向何方，但这为万科重建产业链提供了极大的想象空间。“万科的下一个商业模式将和苏宁、阿里巴巴、菜鸟网等一样。，开放整个产业链的上下游，利用万科丰富的金融资源为其提供服务，并寻找供应商和业主来获取更高的利润。毫不奇怪，万科在解决了银行金融渠道后，下一步将与互联网公司合作，使这一金融服务更加便捷，更加面向互联网，符合现代消费趋势。”据万科集团执行副总裁、北京万科总经理毛大庆透露，在“2013中国房地产500强评估结果发布会暨500强峰会”上，之前的“小动作”只是开始。随着万科转型的深入，其发展模式、经营理念、组织结构和企业文化都将面临根本性的变革。这种改变，无论是自我改造还是重生，都不会消失。

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