王石的妥协：试水多元化万科继续做“老大”-国土报中文版

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“我感到非常兴奋！”王石说，我没想到北京昌平会有这么时尚的购物中心。公司创始人的这一表态无疑让北京公司总经理、万科商业地产掌舵人毛大庆松了口气。

王石对上述项目的肯定，是他第一次公开认可万科的转型战略，进一步增强了万科各分公司对商业地产开发的信心。

作为一个企业家，他曾经只坚持住宅开发，并主张减法，这可能是一个合理的妥协，并利用这一趋势。在最近万科“失去老板地位”的呼声中，万达、绿地、中国建设、恒大等后来者都成了无形的压力，迫使万科这只大象思考如何继续跳舞。

单一住宅开发的衰退

“即使我死了，而你变本加厉，我还是会从骨灰盒里伸出一只手来干涉你。”就在几年前，王石曾经说过。

住宅专业化是万科成为行业领袖的利器。在万科30年的历史中，它涉足了超市、矿泉水、电影等领域，也开发了商业地产和写字楼。但最终，王石剥离了这一切，通过住宅专业化和规模化的道路，实现了万科的快速发展。

在过去的20年里，万科一直坚定地处于“老板”的位置。一旦挑战者被抛在后面。直到2013年，拥有不同车型的竞争对手万达和格陵兰岛才出现。与此同时，中国房地产市场的政策和基本环境也发生了很大变化，单一住宅开发模式的困境开始出现。

"万科拿着地上的短板，开始暴露."长期关注万科的业内人士表示，在土地公开招标拍卖、地价相对合理的时代，万科可以凭借强势品牌和多元化融资渠道快速扩张。但现在，招标拍卖市场，尤其是一线土地市场，地价很高，这对于万科来说并不容易获得。

另一方面，由于城市管理的需要，当地政府将采取盘活存量、更新城市的方式出售更多的土地，并要求开发商具备商业地产和工业发展的综合管理能力。例如，在深圳，更多的城市土地被房地产开发商拿走，如招商局、华侨城和华润置地；在更多的四线城市，工业园区开发商如华夏幸福(市场、咨询)和天安集团已经获得了数百万平方米和数千英亩的土地；不用说，万达和格林兰凭借万达广场和最高的建筑征服了无数城市。

王石的妥协：试水多元化万科继续做“老大”

万科不是无意识的。万科总裁于亮用“进入下半年”来形容2008年后的房地产市场。对所有开发商来说，过去的黄金十年是住宅开发的十年，也是狭义的房地产市场。依赖土地红利和房价自然上涨的盈利模式是不可持续的；下半年的含义是房地产市场的开始，涵盖住宅、商业、旅游、养老等子行业。

因此，经过多年的独栋房屋专业化，万科正试图与多条轨道齐头并进。在2011年的一次媒体交流会议上，于亮已经提出万科应该成为“城市配套服务提供商”，但直到2013年，这一战略转型和制定才得以广泛传播。

危险的“多样性”？

近日，王石在回应万科“是否回归多元化”时表示，万科对住宅产业的关注并没有改变。然而，由于万科的开发量巨大，涉及酒店、写字楼、商场等业态，即使是很小的比例也不是小规模的。

曾经有传言说，王石和于亮总裁对商业地产有不同的看法。事实上，他们确实认为余良在万科的物业管理方面更积极。

于亮表示，进入商业地产最初源于“被动”，现在“干净”的土地(即只有住宅建筑，不需要建设其他配套设施的土地)已经不存在。万科的商业地产储备已达数百万平方米，实际上是因为政府的住宅用地供应需要更多的商业设施。

在这种情况下，王石不得不做出妥协，他允许公司进行内部实验，这至少在三四年前就开始了。

据接近万科的人士分析，当王石、于亮向原凯德置地环渤海地区总经理毛大庆伸出橄榄枝时，万科商业地产的思路基本确定，即凯德置地“轻资产、重经营”的商业资本化。

此后，万科在北京房山取得了大量土地，成立了商业物业管理部，与tishman speyer等进行了合作。，这是这个想法的纵向延伸。

根据万科的信息，目前，万科已经在全国范围内开设了9个商业地产项目，其中7个是在2013年开设的，4个出现在2013年底，分别是北京、Xi、深圳和苏州的万科广场系列。

据万科相关人士介绍，万科商业地产产品线目前为社区商业(与社区最基本的生活配套服务密切相关)、万科生活广场(覆盖多个社区的商铺)、城市综合体(大型商业综合项目)。

万科秘书长谭华杰在公布2013年全年业绩后告诉记者，从今年开始，万科将主动介入非住宅业务，这主要意味着万科将从城市配套服务中了解非住宅房地产。

如何继续跳舞？

在做商业地产的思路上，万科表现出不同于万达和绿地的特点。后两种征地和选址是基于地方政府经营城市的需要，而万科是基于用户的实际需要。

王石说，万科的特点是在不乐观的地区做住宅区，以及做生意；移动互联网给传统业务带来了巨大的冲击，也创造了巨大的商机。

于亮还指出，网购给商业购物中心带来了很大的冲击，因此万科在商业地产方面保持谨慎的态度，仍然关注社区和区域主题。

“目前，万科商业地产主要推出两种产品，都是在炒作住房。”首先，以邻里为中心的社区购物中心是首选；第二，以香港的领汇模式做社区生意，即“五菜一汤”。这两种主流产品占万科商业开发系统的60%。目前高端商场产品不多，我们不会主动出击。”毛大庆表示，万科的住宅小区有大量配套商业区。其中，相当一部分位于缺乏商业设施的新城区，居民对社区商业有着强烈的需求。此外，还有数百万业主。利用这一优势，万科的业务可以与众不同，也可以辉煌。

王石的妥协：试水多元化万科继续做“老大”

根据万科内部计算，金隅万科广场项目的持有期为8年。根据区域保守租金计算，净资产收益率可达12%，运营杠杆下的内部收益率为15%，项目总投资收益率达到111%。

与住宅产业化的理念类似，万科也对商业地产采用标准化和流水线化的产品线和专业化理念。同一产品线下的项目管理结构和业务组合相似，使得资产打包和运营管理更加容易，适合商业地产的金融化趋势。

毛大庆预计，这些商业设施将在未来为万科带来数百亿美元的利润。这是一个雄心勃勃的目标。因为万科已经做了30年的住宅开发，净利润只有150亿左右。

万科进入社区金融也是基于其社区大数据平台。这项业务还处于探索的初级阶段，而与阿里、腾讯在余良带领下的深入沟通也为社区服务业务铺平了道路。据幻想曲总裁潘军介绍，万科、幻想曲等社区服务提供商未来在社区服务中可以获得的佣金收入约为100亿英镑。根据这一计算，万科在未来十年内可能实现300-400亿的净利润水平。

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