内地多城业主“弃房断供” 有开发商被迫给补偿-国土报中文版

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最近，《21世纪经济报道》独家获悉，5月底和6月底，在杭州、浙江省、无锡、江苏省、宁德、福建省、江苏省新沂等地，有业主因逾期未还个人按揭贷款而被银行起诉的案例。在这些情况下，大多数业主声称无力偿还贷款。

目前，没有更多的数据显示弃房断供已经成为中国的普遍现象。然而，监管当局已经发出了预警。

据媒体报道，5月12日，中央银行副行长刘主持召开住房金融服务座谈会，讨论当前差别化住房信贷政策。会议透露的信息是，为了防止购房者因房价下跌而断供，央行要求银行优先保证住房贷款。

两周前，银监会主席尚福林在上半年全国银行业监督管理工作会议和经济金融形势分析会上也表示，部分房企甚至业主违约，部分中小房企资金链紧张，四线城市相关信贷风险应引起高度关注。

一家股份公司杭州分公司的人认为，弃房断供只是更严重的现象之一。房价下跌后，有很多业主有意见，一些开发商在压力下会给出一些补偿措施，比如给车位或者退一些装修款。

房主声称无力偿还

《21世纪经济报道》记者了解到，总部位于广东的股份制银行杭州西湖支行最近起诉了同一房地产的三名业主，他们都拖欠了个人住房抵押贷款。所购房屋为杭州昆仑资本房地产开发有限公司(以下简称昆仑资本)开发的高档建筑，以大厦命名。

根据判决，2010年，我行向业主张某某发放购房贷款310万元，贷款期限为20年，贷款利率高于基准10%。与该房屋建立抵押担保，并要求开发商昆仑资本承担连带保证责任。

贷款发放后，张某某自2013年9月21日起未能按时归还本金。截至2013年11月，他仍欠银行贷款本金288万元，利息5万元。在张违约后，银行宣布贷款提前到期，并向法院提起诉讼。2014年3月，杭州西湖区法院受理了此案。

在银行起诉的另外两起案件中，业主是黄某某和赵某某。换句话说，他们至少买了两套房子。购买时间是在2010年，当时房价很高。贷款金额为323万元，期限分别为15年和30年。自2013年9月至12月，业主未偿还贷款。

业主在法庭上回答说，他不反对借款的事实，目前无法偿还贷款。赵某已支付利息三年多，银行称违约金不合理。希望昆仑履行其担保责任，将贷款归还给银行，然后将所购房屋归还给昆仑资本。

南京一家大型国有银行的行长也向《21世纪经济报道》承认，南京目前没有类似的情况，但贷款逾期率和逾期金额都在上升。下半年我们压力很大！

总统说有降价和业主的抱怨，但是没有大的下降。小微企业主购买的大型公寓楼和别墅估计是未来坏事的主要原因，也有一些贷款人只是需要它们，但他们的商业利益并不好。

然而，一家股份公司杭州分公司的人认为，弃房断供只是严重现象之一。房价下跌后，有很多业主有意见，一些开发商在压力下会给出一些补偿措施，比如给车位或者退一些装修款。

杭州不是这样。

如本文开头所述，在江苏省新沂市，农业银行起诉客户抵押贷款违约的案例很多，涉及不同的建筑和开发商。如2010年6月，中国农业银行新沂市分行贷款42万元给姜、韩购买一套住房，总价款60万元，其中首付款16万元，贷款利率4.75%，贷款期限20年。截至2014年6月，借款人已逾期三期，仍欠银行贷款本金38.6万元，利息2.3万元。

此前，有媒体报道称，在民间金融高度发达的温州，截至2013年7月底，各类弃房595起，按揭贷款不良余额4.1277亿元。其中，因个人住房抵押贷款中止而被遗弃的房屋有15起；由于经营困难，580户家庭无法偿还贷款，但放弃了抵押财产。

总现价低于贷款本金和利息？

以上述报告中的黄某某等人为例，根据2010年银行贷款基准利率上升10%，30年贷款总额为323万元的计算，贷款人需要偿还的贷款本息合计为754.5万元，其中利息为431.5万元。

当记者问及买家时，杭州链家地产的一名员工表示，根据不同的户型和楼层，上述豪宅目前的价格约为39，000/㎡，175平方米的房屋总价约为688万元。换句话说，一套175平方米的房子的市场价格低于四年前银行贷款的总本息额754.5万元。

当记者准备以业主身份出售该房屋时，连锁置业另一家门店的员工表示，该大厦今年的最低成交价格为3.3亿元/㎡，平均价格为3.6-3.7万元/㎡，在限购解除后略有上涨，上市价格也可能达到4.2万元/㎡。

另一位中介表示，该房产是杭州的一套豪华住宅，位置优越，交通便利，最小面积超过170平方米，最大面积超过300平方米。目前价格约为42000元/㎡，2013年8月至今年3月，价格在50000元/㎡以上。

当记者致电开发商昆仑资本作为购房者时，该公司员工表示，房价并没有明显下降，目前的价格约为37000元/㎡，与2010年相比没有下降。

一些房地产中介还表示，杭州二手房价格的跌幅小于二手房，二手房每平方米下跌约1000-3000元，而二手房下跌7000元，平均跌幅超过5000元。

根据上海易居房地产研究所的数据，从1月到6月，中国商品房平均交易价格同比下降0.8%，比1-5月高0.1个百分点，住宅平均交易价格下降1.5%。即使在全国范围内横向比较，杭州也是一个房价大幅下跌的城市。今年第二季度的平均成交价为15389元，同比下降12.2%。

专家认为放弃房子是不明智的

对于上述业主违约和放弃的原因，开发商昆仑资本法律部表示我们不知道，所以我们应该问业主自己。

前面提到的中介还说，当这些豪宅被购买时，价格是6万多，而有许多超过10万。许多人买房子是为了投资。现在房价已经跌了这么多，每个月要还的贷款是几万元，将来还要还几百万。因此，许多人认为长期痛苦比短期痛苦好。即使他们损失了一些首付和已经支付的利息，他们也会把它扔给银行。

业内人士表示，除了房价下跌之外，持有房屋的价格远低于个人继续支付按揭贷款的价格，这导致房屋成为负资产，并主动放弃房屋，更有可能是购房者自身出现了财务问题，或者是房地产投机者打破了资金链，切断了供应。

上海亿居房地产研究所研究员严跃进认为，抵押贷款违约率上升有几个原因。首先，在一些地区，房价下跌的幅度确实超过了抵押贷款的数额，这导致了这类住宅业主还款热情的下降。

第二，商业银行以前没有严格审查购房者的信用资格。从实际情况来看，许多银行在对购房者的评估过程中经常面临评分不严和注水的情况。最典型的例子是购房者的收入状况，这实际上是可以伪造的。这往往使得抵押贷款的能力虚高，进而使得以后的还款面临压力。

严跃进认为，房价下跌确实会为客户违约提供理由。从合同订立的角度来看，买卖双方都是本着公开、公平的原则签订协议的。既然房价上涨带来的好处是允许存在的，那么房价下跌的风险也是允许存在的。只有这样才是公平的交易机制。因此，从这个角度来看，在法律和道德的约束下，弃房的浪潮不会马上出现。但是我们必须警惕这种压力。

内地多城业主“弃房断供” 有开发商被迫给补偿

然而，从法律的角度来看，因为房价下跌而放弃房子并拒绝偿还银行贷款似乎是不明智的。

北京李生律师事务所的刘伟律师也表示，住房抵押贷款一般以房地产抵押。在业主贷款逾期未被银行起诉后，如果业主没有其他资产偿还贷款，法院通常会拍卖房地产。拍卖所得资金应首先由作为抵押权人的银行支付。如果它足以偿还银行贷款的本金和利息以及违约金，其余的将退还给业主。如果拍卖的资金短缺被用来偿还银行贷款，法院还将收回所有者的其他资产来偿还。

内地多城业主“弃房断供” 有开发商被迫给补偿