万达商业地产上市谁是首富还不一定呢！-国土报中文版

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虽然就公司市值而言，万达商业地产的600亿美元无法与阿里巴巴的2000亿美元左右相提并论，但由于两家公司灵魂人物的持股比例相差很大，如果万达商业地产能在今年年底成功上市，那么谁将成为2014年中国首富仍是一个不小的变数。

过去，万达讲了一个大故事。根据万达的招股说明书，截至2014年6月30日，万达商业地产已在全国29个省市的112个城市规划了178个商业项目，涵盖万达广场、购物中心和豪华酒店。在财务数据中，最吸引投资者的不是去年867.7亿元的主营收入和248.8亿元的净利润，而是万达目前拥有的自持物业面积高达1470万平方米。

过去，万达的模式类似于“以租代卖”，通过快速销售和快速周转实现规模下的现金流平衡。房地产销售是万达集团最大的收入来源。然而，近年来房地产市场的变化使得万达的房地产销售收入逐年减少。数据显示，2011年、2012年、2013年和2014年上半年，万达商业地产实现收入分别为507.7亿元、590.9亿元、867.7亿元、318.3亿元和232.5亿元。房产销售业务的比重是从

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虽然万达的租金近年来逐渐上涨，但其在行业中的水平实际上并不高。

具体到万达广场购物中心，2011年开业的购物中心总可出租面积为442.5万平方米，平均月租金收入为每平方米57元；2012年，租赁面积为605.1万平方米，月平均每平方米租金收入为63元；2013年，租赁面积为770.6万平方米，月平均每平方米租金收入为70元；2014年上半年，租赁面积为808.7万平方米，月平均每平方米租金收入为75元，即购物中心日平均租金收入为2.5元。当然，这与大多数购物中心位于二、三甚至四线城市有关，许多项目在2011年、2012年和2013年开业，潜伏期在三年以内，这降低了整体租金收入。

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万达广场开业于早期，位于一线城市，租金水平很高。例如，2006年开业的上海五角场万达广场，2013年的租金收入为3.43亿元，平均月租金为每平方米157元。这个广场以体验式消费闻名，在五角场“鸡蛋”周围的商场里很受欢迎。北京中央商务区万达广场于2006年12月开业，可出租面积约159，000平方米。2013年，租金收入为8650万元，月平均租金为每平方米103元。

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在二线和三线城市，万达广场的租金明显下降了一步。成都金牛万达广场，2012年12月开业，平均每月每平方米75元；泉州浦西万达广场于2012年9月开业，2013年平均月租金为每平方米72元。哈尔滨哈西万达广场于2013年9月开业，2013年租金收入约为50元/平方米/月。

一些房地产业人士表示，中国城市购物中心的合理租金水平在80元/平方米/月至100元/平方米/月之间。可以看出，万达属于购物中心租金水平的合理范围，但并不光彩。目前，天河购物中心和市中心的老商场白马服装城的平均租金约为500元/平方米/月，而二级商场贾政广场和中华广场的平均租金约为280元/平方米/月。

随着电子商务对线下业务的影响，以及万达未来基于三个四线城市的扩张渠道的下沉方向，虽然万达地产的评估值逐年快速上升，但租金收入上升而租金利润率下降将是不可避免的趋势。电子商务在中国商业流通中的比重不断上升，也正在动摇传统购物中心的基础。

根据穆迪的分析报告，万达商业地产的债务总额从2013年底的1340亿元人民币大幅增加到2014年6月底的1800亿元人民币，这是因为公司在2014年上半年现金收入放缓的情况下加快了发展活动。因此，净负债/净资本比率从2013年末的36.4%上升至2014年6月的44.5%，息税前利润/利息覆盖率从2013财年的3.0倍下降至2014年6月末的2.5倍。

过去，万达的商业故事是“世界最大的商业地产开发商”，但在未来，它必须解决的问题是，这种模式是否足以适应当前的趋势，即从“大”到“新”，从世界最大的商业地产开发商到“中国的生活消费和文化娱乐平台提供商”。开始时，万达仍希望用其庞大的线下资源来试水。例如，200万年薪的互联网高管，如2013年底成立的Wanhui.com，都是这一阶段的产品。

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但很快，万达发现，其提出的目标:在不超过5年的时间内使会员数量达到1亿，改变线上和线下的流量，建立一个庞大的用户数据库……并不是由Wanhui.com独立完成的，他在alexa上排名10万，而它自己的小模式平台无法承载王健林对未来的宏伟愿景。8月29日，万达出人意料地宣布与腾讯和百度合作建立万达电子商务，并开通了一辆新的万达电子商务战车，驶向新的竞争对手阿里，而不是万科等老对手。此前，万达终止其a股上市申请已有四年多。

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万达电子商务计划一期投资50亿元人民币，五年内投资200亿元人民币。万达集团持有70%的股权，百度和腾讯各持有15%的股权。虽然三大巨头都形容未来前景光明，但在新闻发布会上，一个出生于金汤勺的“新生”腾讯和百度这两大股东，从更现实的角度来说，有点王力可监林的味道。凭借万达商业地产的少数股权，这两家巨头获得了融资；作为股东，他们更像是一种代言，这使得半个月后迅速在香港证券交易所提交招股说明书的万达商业地产，获得了o2o领域领先形象的金色祝福，而“腾百万”的金漆招牌无疑为万达的转型故事增添了光彩。

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在未来的布局中，虽然万达已经开始了解自己将向哪个方向发展，但在实际运营中，我们还没有看到万腾提供的更多运营细节。

当o2o服务提供商从传统业务转型时，万达的收入来源将包括除房地产销售和租金之外的金融服务。要做金融服务，必须掌握一个强大的支付工具，支付宝就是最好的例子。然而，在“赚几百万”的组合中，微信支付和百度钱包都直接来自o2o市场，王健林难道不渴望拥有自己的支付工具吗？

“当万达足够强大，或者我们投资一家银行时，这家银行可以和我们一起发行卡。我会问电子商务公司一点，现在我必须思考和创新一个更方便，更快，更有用的卡。”

在未来的合资电子商务公司中，不可避免地会出现一个尖锐的矛盾，那就是支付工具的推广。虽然这三种支付工具在理论上都可以使用，但实际操作层面肯定会关注其中一种。

O2o的“腾百万”合作联盟是值得期待的，但没必要期望太多。万达商业地产上市只是王健林新征程的前奏。马云和王健林是中国互联网电子商务和房地产最著名的代言人。在过去的几年里，他们的业务相互渗透，今年他们争夺首富的斗争也是线上和线下商业模式斗争的具体表现。也许在接下来的几年里，这种最富有的人更换主人的情况将会继续重复，直到现有的商业形式和行业模式被完全改写的那一天。添加语料库

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