梧桐理财研究：地产业黄沙满天房价何去何从？-国土报中文版

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区域分化，大起大落并存

从中国城市化的特点和趋势来看，有三点值得注意。首先，人口从农村涌入城市；第二，在省和地区内，人口从当地迁移到省会城市；第三，全国人口从西部向东部沿海城市迁移。在这种情况下，从供求关系来看，在人口迁出的地区，需求下降，供应过剩。此时，高房价中存在大量泡沫，未来房价更有可能继续下跌。在人们迁入的城市，需求正在增加，由于宏观经济增长放缓，短期内需求可能会下降。然而，从长期来看，供应短缺仍将使房价保持在较高水平，至少不会大幅下跌。

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搜房网的100个城市房价指数显示，地区差异开始显现。2014年，尽管各城市的房价指数逐月持续下跌，一片荒凉，但同比增速数据开始分化，涨跌并存。数据显示，房价指数同比下降的城市主要是南通、温州、呼和浩特、嘉兴、金华、常州等。这些城市的老龄化问题很严重，或者人口迁移导致需求下降。一、二线城市和省会城市同比持续增长，需求持续上升，这可能是区域差异的表现。人口迁移导致区域供求关系的变化，房地产业的区域分化和沉浮并存现象将成为未来的常态。

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行业集中，迎来了并购浪潮

一般来说，任何一个行业经过长时间的高速增长后，空的产能都会逐渐饱和，行业增长率也会放缓，进入一个相对稳定的内部整合期，房地产行业也不例外。

内部整合不仅在于对股票的消费，还在于大鱼吃小鱼的并购浪潮中，行业集中度会上升。数据显示，从2003年到2011年，前100名房地产开发商的市场份额从13.52%上升到28.05%。2014年，前100名房地产开发商的市场份额达到了30.7%，并且仍在扩大。与此同时，M&A房地产企业的案件数量急剧增加。根据中国研究网的数据，今年上半年M&A上市房地产企业的交易量为153笔，其中3月份为70笔，去年上半年仅为71笔。M&A房地产业的浪潮已经到来。

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房地产行业被黄沙覆盖。投资者应该去哪里？吴彤财富管理网研究员表示，目前，在大城市，一个更好的策略应该是握紧你的大腿。一方面，中小企业的生存越来越困难，资金链断裂的风险越来越大，金兴地产、星润地产等区域性房企的倒闭已经说明了这个问题。预计今后中小房企破产案件将继续上演。同时，大企业资金雄厚，土地储备充足，有实力蚕食弱势企业，扩大销售份额，增加市场份额。小企业也希望在破产前尽快退出，以便尽可能减少损失。另一方面，大城市一般包含大量的潜在需求，经过一段时间的消费，供求关系将趋于平衡。

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