任志强：房价是富人讨论的事没买房的活该你穷-国土报中文版

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任志强:他们给了我一个命题作文，让我来谈谈市场化。从十八届三中全会的文件可以看出，市场化是这次改革的基础，但改革能进行到什么程度还存在争议。市场化的基本条件是私有财权制度，只有全部公有才能分配。虽然公有制和公有制可以交换，但不能与个人交换。因此，只有当金融权力为私人所有时，它才能在市场上自由交换。公有制中也有私有制。我们过去称股份公司为共同所有权，承认是一种公有制形式。前提是公有制是以私有财产权为基础的，每个人的私有财产权放在一起就会成为公有制。例如，股份公司不是由一个人私有，而是由所有人共同所有。区别在于，如果将公有制和私有制置于市场之上，交易就不能进行，如果以私有制为基点逐步形成，相互所有制和私有制的交易行为就可能成为市场化。三中全会文件特别强调混合所有制。就我个人而言，我承认公有制已经失败。如果公有制没有失败，就没有必要混合，这意味着我们正在倒退。这是不可能的。改革必须向前推进，所以混合所有制意味着在原有公有制的基础上进一步发展就成为混合所有制，进一步发展就成为私有制。只是完全私有和公有之间没有更清晰的所有权基础。

任志强：房价是富人讨论的事没买房的活该你穷

我们的历史是计划经济的传统。与计划经济相比，它只能是公有的。如果没有办法规划私有产权。因此，当谈到公有制时，我们可以说你必须这样做。工厂生产的东西必须生产这样的东西，但不能生产这样的东西。同时，我可以告诉你，这种东西只能按这个价格生产，而不能按那个价格生产。这就像看到市场上有一些限价的房子，变相的生产一种特定的产品，这样就失去了特定产品自由交换的基本条件。但是我们可以看到，在最初的30年里，虽然我们的宪法说它应该是私有产权制度，但我们实际上做的是一个公共过程，所以我们有公私合作、人民公社、大跃进等等。但是在最初的30年里，我们可以看到结果是失败。如果我们成功了，我们就不需要进行改革。然后我们还可以看到前30年计划经济造成的失败，就是吃不饱就要粮票，不穿暖和的衣服就要票。前30年证明了当时强大的公有制是一个失败的经济。因此，改革实际上是把以公有制为基础的计划经济转变为以私有制为基础的市场经济。因此，我们党的文件中的经理过程就是从商品经济向市场经济转变，从计划经济向双轨体制转变，再向完全市场化转变。首先，提出打破公有制是主要因素，打破制度是重要条件。例如，打破大锅饭，我们的土地制度从土地承包开始，我们的企业家从承包企业开始。也就是说，在所有制产权制度的变革下，公有制已经私有化。郑主任提到的财权制度没有明确实现私有制，但无论是农村土地还是宅基地，三中全会文件都提出了经营权和承包权可以私有化、抵押、转让和流转等。由此可见，在我国改革的初期，我们应该解决产权制度问题。

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在经济体制中，我们还提出，私营经济是一种补充，直到私营经济和国有经济具有同等的地位。如果我们向前看，私营经济没有这么高的地位。改革之初，我们谈到了个体户和私有制。这部分是因为《资本论》说只能雇7个人，而傻子瓜子一次就雇了100多人，公安局会逮捕他。小平同志说要先看一下。实际结果是，这种经济制度是市场经济所必需的，而公有制的最终结果只能使市场经济不可持续。从私营经济的角度来看，今天我们也提出私营经济和公有制仍然处于同一地位，但宪法不是。宪法并没有把两种不同的经济完全等同起来，但是公共财产权是神圣不可侵犯的，而私人财产权是依法获得并受到法律保护的。

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但是，打破公有制的前提条件是每一项改革都必须面对的重大问题。为什么？这是因为如果没有私有制度，市场经济将难以维持，或者市场经济将无法运行。我国自中华人民共和国成立以来的第一部宪法——54宪法，明确规定了这一制度是私有制，包括我们的土地也是私有制。例如，郑主任谈到了土地的转让、交换和产权制度。最早的宪法是私有制，新民主主义革命强调土地以私有产权制度为基础。然而，随着人民民主专政开始改变，当它变成共产主义专政时，它只能为公众所有。在人民民主专政下，公有制和私有制并存，阶级专政完全公开化。文化大革命后，进行了机构改革，但也存在矛盾。有些人要求私有化，而另一些人则提出必须坚持公有制。例如，1979年，我们首次引入了外资法，特别强调租赁土地。然而，尽管当时的宪法土地是私有的，但土地不能随便转让和出租。因此，在改革中，两派的意见形成了矛盾。在这里，我们坚定地强调，土地可以是私有的，但不能出租和转让给外界。如果另一派不转移和发展经济，我们的改革就不能进行。综上所述，土地应首先公开，但其他土地使用权应归私人所有，82宪法将土地公开化。城市土地变成国有，农村土地变成集体所有，这是一个尴尬的局面。矛盾的权利也出现在过去，如户籍制度和转让权。在最早的宪法中，所有的人都有权行动，他们可以查阅54部宪法。根据国共合作46年的共同纲领，人民有权自由行动。然而，58年后，人民公社实行了，户籍制度在58年后开始出现。那时，有一条出路。正是由于这种产权制度，我们在产权制度中实施了人权制度。

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在私人体系中，财产权附属于人权。拥有这东西的人首先是个人。人有权利，财产与人同在。然而，公有制没有人权，人权附属于财产权。我们可以看看计划经济时代。如果你不在系统中，没有人会给你钱，分你的房子，甚至给你指定粮票。然而，所有的财产权都取决于人们必须遵循财产权，而不是财产权跟随人们。你不能随意移动单元，当你移动单元时，你必须归还房子。因此，不是所有的行动，人们必须依附于财产权。如果你失去了财产权，你就不能移动。同样，今年，当你离开农村，你将改变你的户籍和转让你的产权，即农村集体土地的承包地和宅基地将退休。因此，农民成为双重身份。

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我们的郑主任谈到了关于城市化的争论。市场化和城市化之间是什么关系？就我个人而言，我认为城市化是由于市场化。没有市场化，就没有城市化。每个去过罗马的人都知道罗马最大的历史遗迹是市场，在罗马城市之前有一个市场。如果没有市场作为基础，罗马就无法建立。所以在国外，大部分都是这样生产的。你可以查看中国的系统。一个在中国叫做城镇，另一个叫做集合，集合是市场，交易在那里进行，城镇是政府和管理者的所在地。最后，这两个聚集在一起，因为城镇不能没有市场的支持，没有市场的保证，它将首先受到外界的干扰和入侵，所以他们合并成一个集镇，到目前为止仍然有这样的参与。为什么我们说中国的城市化来自市场？没有市场化和产权制度改革，我国的承包制无法解决农民从土地上解放出来的问题。同样，没有民营经济的发展，在民营经济发展过程中吸纳大量就业岗位的问题也无法解决。我们可以看到，在改革开放之前，知青在城市找不到工作，所以去农村意味着回到农村，因为城市负担不起。只有当市场经济创造了就业条件，人们有了劳动收入，他们才能聚集在这个地区，形成城市化。因此，大量私营经济增加了劳动收入，使这些人得以生存。因此，每当我们听到国务院提出要动用政府的力量进行城市化，并把城市化作为未来几十年发展的主要动力时，我们都认为这是在制造鬼城。例如，曹妃甸依靠行政权力、自然资源的拥挤和政府的部署来形成城市化，这就是我们今天所说的鬼城。所有依靠政府权力的人都是鬼城，除了有安全任务的边境城镇。将来只有市场经济会发展。在1930年的大萧条时期，两个城市有所不同，一个是纽约，另一个是底特律。纽约和底特律当时都是工业化城市，一个是汽车，另一个是纺织业。然而，在经济危机之后，发生了一场变革，纽约变成了一个由金融第三产业主导的城市，而另一个城市正在建造高层建筑和博物馆，但最终它们失败了。

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中国的城市化可以分为三个不同的发展阶段。在改革开放之前，我们只有17.9%的城市化，但是用了15年才达到30%，1995年达到29.9%。这一阶段正是市场化和私有化的过程。说到房地产，它意味着城市化。我们大致分为四个阶段。正如上图所示，第一批农村人口进入了城市。第二个发展阶段是小城市进入大城市。到目前为止，我们还处于这个阶段。因此，我们所有的政策都是把人口限制在大城市，过滤大城市和中小城市，希望所有的人都留在小城镇，而不是进入大中城市。这是我们三中全会文件中提出的。城市化规律的第三阶段是从城市向郊区转移，在城市化过程中，人们会自动向外迁移。第四阶段是城市群的形成。我们现在提出，城市化也希望形成城市群和三大城市群，产值超过2万亿美元。但是为什么中国不能形成呢？原因是土地不是私有的，当土地是私有的时候，就会产生公共产品。例如，硅谷曾经是一片荒地，但有了风险投资和微软，它将带来最好的医院和教育。但中国不能。一个富人去一个地方买了一栋房子，但是你不能建造医疗和教育，所以土地所有权限制了第三和第四阶段的发展进程。

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这些土地条件导致了上述自由交换的不可能性，也影响了市场供求关系，同时也影响了市场供给价格。那么我们现在看到的限购是对产权的侵犯，应该是非市场化的。取消限购以拯救市场本身就是摧毁市场。如果取消限制性措施，这就叫做市场化。

过去，我们在收入分配上形成了巨大的差异。许多人认为收入分配是由于工资分配的问题。此外，工资分配对实际收入分配影响不大。我们最富有的1%人口拥有大约35万亿元，而所有居民的储蓄只有40万亿元。原因是他们的资产从公共资产转化为私人资产，如福利分房，以很低的价格购买，最后以很高的价格出售，从而获得巨大的投资收益。此外，最富有的20%的人敢于投资，他们把钱变成资产，投资于主屋或其他资产，这些资产的增值形成巨大的财富收入，而这种财富收入的结果是富有。一本流行的书《21世纪基础理论》最近提到，贫富差距是当今社会的主要矛盾，其中大部分不是来自收入的差异，而是来自投资和资产形成的差异。

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最后，市场化对房地产的影响是，如果过去几十年没有政府的垄断，房地产开发商今年不会赚这么多钱。你应该感谢非市场化，如果完全市场化，它将成为完全自由的竞争。首先，存在对资源的自由竞争。你说你在和标语牌竞争，这是本地竞争。除了政府给你的这部分土地，其余的土地可以竞争增值，产品也可以增值。如果大量的土地被迅速而持续地推出，那么先通过标语牌获得的土地可能就一文不值了。因此，现在地产商之所以敢高抬贵手，是因为他认为政府会继续垄断，因为政府每年只按既定目标供应这么多土地，而不愿意供应更多土地，解决不了市场的供求关系。在其他城市，大量的土地被供应，这导致供应过剩和房地产资源的下降。当地方政府继续提供土地和财产时，就会有土地拍卖。这些价格不是由市场决定的，而是真正的市场化。我们改革的目标是通过完全市场调节我们经济结构的不合理性。

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现在，经济结构不合理的一个重要原因是我们有行政垄断。在改变了行政垄断关系之后，我认为中国未来只能更加市场化，而我们的社会应该更加市场化并取得平衡。谢谢你

艾成:谢谢你，任先生。听了你刚才的讲话后，我真的听懂了一句话。有人说只有中国的开发商知道中国的房地产市场和房价。然而，在今天的年会上，一位大商人毛大庆最近对中国的房地产有点冷淡，潘石屹也表示他对未来的房价不乐观。你看起来好吗？

任志强:刚才郑主任说得很清楚，他为什么问同样的问题？郑主任表示，房价还会继续上涨。2008年，美国房地产出现危机，现在房价上涨了10%以上。历史上有太多无需讨论的解释。

艾成:所以你的答案是对中国的房价保持乐观。

任志强:我对房价不乐观，但货币总会贬值。如果货币永远贬值，没有什么上涨，麦当劳就会上涨。别搞错了。

艾成:大多数人仍然不得不为房价而挣扎。作为回报，什么时候房价会处于合理水平，这样大多数人就不必一直做房奴了。

任志强:你问的是违反宪法的问题。大多数普通人有不同的工资和收入，他们不会面临同样的问题。富人认为房子便宜，穷人认为房子贵，中等收入或以上的人可以讨论如何给大多数人打电话。政府的责任在哪里？最穷的人不需要讨论房价。政府负责。你为什么想要廉租房和经济适用房？富人和穷人的区别仅仅在于你对资产的投资。过去投资房地产的人现在很富有。那些过去没有投资房地产的人活该。轮到你变穷了。

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