保利地产你大胆地往前走啊！-国土报中文版

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在此期间，产品综合降解率超过80%，平均消化周期为17.9天，周转率位居行业前列。大多数项目在销售额和自有资金之间保持平衡。2013年，公司销售了154个项目，平均销售额超过8亿元，保持了行业领先地位，全年累计单笔销售额超过10亿元的有45个。

截至2013年12月31日，公司总资产达到3139亿元，在a股上市房地产企业中排名第二，同比增长25%；上市公司股东应占净资产518亿元，同比增长22%；目前，公司房地产项目已覆盖中国49个主要城市，228个规划项目正在建设中，规划销售面积约8330万平方米，实现规模化经营。

对于2014年的目标规划，保利提出管理、创新和质量应该是实现可持续发展的三大驱动力，机构的额外调整、利润增长点的培育和客户服务的改善等手段应该是公司转型升级的战略重点。目标主要包括:

1.变旧为突破，提升主营业务发展的规模和效率

中央农村工作会议指出，要积极稳妥推进城镇化，扎实推进。到2020年，要解决约1亿常住农业人口在城镇落户的问题，改造约1亿人口的城市棚户和村庄，实现中西部约1亿人口城市化。推进新型城镇化应与农业现代化相辅相成。2013年，保利地产现有装修项目贡献了9%的销售面积和11%的销售额。目前，公司成立了专门的城市投资公司，跟踪了广州、武汉、珠海、青岛、大连、Xi、西安、郑州等城市的20多个旧房改造项目，计划总建筑面积近3000万平方米，在陆续被收购后，旧房改造项目的销售比例将逐步提高到15-20%。未来保利地产将抓住城市化机遇，依托人口红利和土地红利的深度挖掘，以旧城改造为突破口，提升主营业务发展的规模和效率。

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2.促进多元化发展，培育新的增长点

《2014年政府工作报告》明确提出要扩大服务消费，支持社会力量组建各种服务机构，重点发展养老、医疗、旅游、文化等服务，为保利专业地产的发展指明了方向。中长期来看，在全面深化改革的社会背景下，提高投资和盈利能力是住宅企业实现持续快速增长的必然选择。

海外发展:早在2012年，公司就开始借助集团资源研究海外市场，考察非洲、美洲、澳大利亚和东南亚的发展、控股和业务模式，不断深入探索海外发展战略的可行性。

在养老地产方面，保利地产在充分调研了美国、日本等国的养老地产运营模式后，梳理和总结了适合国情和城市发展的中国式养老开发运营模式，并介入了家庭、社区和机构养老三位一体的整个产业链，在北京、上海等六个城市进行了试点。目前，公司已经开始了住宅小区的老龄化改造。首先，它已经在广州保利新宇和保利百合花园进行了试点。计划增设适合老年人的标志和设施，引进专业机构，实现医疗、护理、休闲、教育等配套增值服务。北京保利西山林宇席晖高级公寓自2012年12月24日开始运营。目前，入住率接近60%，有34名专业护士，70%的护士和30%的护理人员。依托上海西塘席晖平台，探索“一地结合，多地养老”的模式。目前，广州田玉娥养老护理中心计划在今年内开工建设，并作为试点完成设计、成本、零部件采购等一系列标准化梳理。成都两江工程将作为三位一体养老模式的试点，总结出以养老理念铺开开发用地的运作模式。

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旅游地产:2007年，公司开始在阳江、成都、东莞和三亚建设旅游地产，构思打造复合型连锁旅游地产。目前，保利银滩、保利石祥湖、东莞生态城三个大型旅游地产项目均为大型复合旅游地产项目，建筑面积超过100万平方米。阳江第一个旅游房地产项目保利银滩在2012年进入市场后，2013年销售额超过14亿元；三亚论坛项目集高端会议和多功能中心、可出租可售的产权酒店、高端商务酒店和滨海度假产品于一体，今年也将进入市场，总投资40亿元，将成为三亚金融论坛的永久会场。

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3.继续推进房地产基金业务发展

发达国家房地产资金融资的比例约为70%，而国内主要房地产企业仍以开发贷款为主要融资方式。尽管近年来发展贷款的比例有所下降，但仍保持在50%以上。金融业发展和改革“十二五”规划明确提出，要加大直接融资比重，进一步开放房地产基金开发空室。

多年来，保利地产致力于发展房地产基金业务。2013年，新宝基金的基金管理规模超过200亿元。预计未来将随着行业规模的扩大而保持快速增长；同时，公司积极探讨与国际知名投资机构合作开发海外美元基金，实现国内外互动发展。

未来，保利地产将进一步加快国内外房地产基金的发展。随着房地产基金投资收益的逐步实现，预计未来3-5年，房地产基金的年净利润贡献率将提高到5-10%。

4.创新机制，加快专业公司市场化发展

在快速发展房地产业的同时，公司还培育了建筑安装、装饰工程、数码智能、销售代理、建筑设计、物业服务、会展运营、商业运营、房地产基金等专业公司。2013年，专业公司累计实现营业收入200亿元，营业利润11亿元。

在商业方面，在“住宅+商业两轮驱动”的发展战略下，公司的自持商业地产包括展览、购物中心、星级酒店和高端写字楼等多种类型。在未来三至五年内，该公司将在全国21个城市拥有和运营14个购物中心和27家星级酒店，总面积近300万平方米。2014年，公司将尽快完成产品和盈利模式的研究，探索独立酒店的品牌落地，深入研究基于互联网思维的保利生态商业模式，借助慈溪滨湖天地网上商店，尝试线上线下经营；结合房地产金融，积极研究资本运营模式，寻求商业资产投资、融资、上市和退出的路径。

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在展览方面，保利世贸中心2013年举办了73场展览，实现营业利润1.55亿元，场馆占用率从27%提高到29.2%；克服外贸严峻形势，展览公司在2013年成功举办了智能家居展，此外还举办了金瀚家居礼品展和国际照明产品展。展览面积和参展商持续增长。2013年，销售收入为1.69亿元，利润为1.12亿元。2014年7月，还将举办首届中国国际老龄产业博览会，并与公司主营业务进一步整合，形成一个具有行业影响力的全新展会。在此期间，将同时举办中国老龄产业国际高端论坛，邀请联合国人居署、国家老龄办公室、国内外民营养老机构、养老产业专家学者共同探讨养老产业的政策、金融、文化产业、产业链等前瞻性发展。

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目前，公司创新发展和激励机制，注重提高专业公司的资产和资本管理能力，通过并购、合作等方式引进优质资源。，积极推进专业公司股权结构多元化，增强专业公司的市场化发展能力和水平，做大做强。时机成熟时，借助资本市场促进专业公司的跨越式发展。

5.完成机构调整，加强集团职能管控

近年来，公司一直致力于探索管理机制创新，挖掘企业内生发展动力。2014年初，公司成立了同级发展研究院，协调宏观政策和市场研究、企业发展和战略转型；设立海外业务部，负责公司海外业务发展和管理。这是进一步完善公司治理结构、强化机关职能管理的新举措，也显示了公司转型升级的新战略发展方向:

发展研究院:保利地产发展研究院的团队组建将于2014年上半年完成，将引进具有科研能力、创新思维和实践经验的员工。公司将以研究院为龙头，通过与学术机构、咨询机构、标杆企业的合作，对宏观形势、行业发展、市场分析、战略发展、专业能力、概念地产、房地产金融、海外拓展、资源整合等课题进行有针对性的研究，夯实发展的业务基础，提升发展效率，为公司战略规划、控制和落地发挥积极的引领作用。

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