万科郁亮：互联网更多是一种工具-国土报中文版

本篇文章4146字，读完约10分钟

万科不再追求规模第一；互联网思维可能会让它更坚决地降低净利润水平；背对背展平团队表单；更快地满足客户需求。

2013年12月27日下午，于亮在深圳的一次内部讲话中承认，他担心未来房地产行业会出现类似小米的挡箭牌，用互联网的思维方式打破行业的旧秩序。

从去年到今年年初，万科总裁于亮和他的管理团队先后拜访了腾讯、阿里、小米等移动互联网公司，甚至邀请了上世纪90年代的企业家给万科管理层上课。

万科的言行也影响着行业趋势。自2014年以来，万科管理层频繁访问互联网公司的原因是什么？万科建立了自己的互联网平台吗？3月7日，万科总裁于亮接受了《21世纪经济报道》记者的专访，系统介绍了自己近期学习互联网的经历。

他指出，互联网更多的是万科的工具。对于万科来说，能否做好主营业务，取决于万科能否实现从住宅开发商向城市配套企业转型的目标，能否实现从重资产公司向轻资产、重经营公司的平稳过渡。“这是我的心。为此，万科早已停止大规模追求“大老板”于亮说道。

2014年，万科和余良也很难放松。于亮表示:“房地产行业的利润率下降是一种趋势”，市场将面临更加激烈的竞争。

互联网更多的是一种工具

21世纪:万科管理团队前往腾讯、小米等互联网公司进行密集交流。初衷是什么？

于亮:主要是因为我。在过去的几年里，马、雷军等人进行了更多的会晤和交流。在交流中，人们发现除了信息技术，生物技术产业将会给未来的社会带来巨大的变化。

现在互联网并没有给房地产行业带来颠覆和威胁，但我们相信，互联网一定会影响房地产，并在未来深刻改变世界。那么如何处理呢？我一个人做不到。我需要管理团队和中层干部意识到这一变化的必要性。这比告诉我100次好多了。

在阿里，我主要学习如何搭建平台和生态系统；腾讯拥有上亿的客户数据，这改变了人们相互交流的方式；事实上，海尔和小米都是传统产业，但他们都进行了互联网的转型。海尔通过互联网组织了9万辆送货车，可以发送到中国所有的县级城市用户；小米给了我们很多启示，比如对毛利率的极端、专注和严格控制，这正是万科一直在做的:专业化。

万科郁亮：互联网更多是一种工具

21世纪:房地产行业感受到来自互联网的威胁了吗？

于亮:目前还没有具体的威胁。房地产行业仍然很难被颠覆。从征地到建房，有200多个章节，一个项目有数百个审批环节。与政府部门打交道的步骤不能省略。当我们学习互联网时，并不意味着我们已经失去了我们的主营业务，但是我们用互联网的思维和方法来更好地做好我们的主营业务。互联网更像是一种工具。

《21世纪》:按照小米的想法，销售手机产品不是价格战，而是成本价。你说万科现在的产品还是一文不值，但一文不值，这对客户来说不够好。那么，如果引入互联网思维，将来房价能不能降低，比如说，房子以半价出售，然后通过其他服务产生价值？

于亮:互联网会降低交易成本，让我们更接近用户，但并非所有商品都是完全免费的。任何一个拥有互联网的企业都有一个基本的商业逻辑，那就是利润。目前，我们还没有看到产品完全免费，然后从其他服务中获利的模式。

万科也不能免费出售房子。它要做的是不断提高产品的性价比，控制利润率。现在每个人都很高兴看到房地产行业的利润率下降，这是利润减少。随着未来竞争的加剧和互联网思维的引入，我们更有决心降低净利润。

21世纪:万科与互联网公司交流之后，目前有没有相应的管理和业务结构调整？

于亮:在互联网时代，信息更加透明非常重要，平面结构更适合这个时代。在过去，我们的企业是更受控制的金字塔结构。

随着未来互联网工具的引入，如果三个下属背靠背地信任对方，这是否意味着他们不需要老板？像这样控制成本是不必要的吗？

在管理和业务结构方面，我们能否考虑将来在万科引入合伙制？万科目前的职业经理人是为股东工作的，那么为什么我们不能引入合伙制度呢？在小米看来，这种伙伴关系可能对投资者和员工发展更有利，因为它可以形成背靠背的信任。这一点也可以在以后讨论。

这一次，万科一次性将股息大幅提高至30%，这也是受移动互联网的启发，以更快、更超出预期的速度满足客户需求。

小股交易瓦解了“老板”意识

21世纪:去年以来，万科的业务发生了非常重要的变化。那就是进入更多的非住宅企业，忽视资产和再经营，用少量股份换取品牌和管理产出。这与万科以前的住宅专业化有什么不同？

于亮:我们说小盘股交易的关键是通过经营管理来交易和创造价值；通过减少股东投入提高效率，为股东创造更多价值；专业化仍然是建造房屋，但它过去主要是建造被人占用的房屋，但现在有必要建造被人占用的房屋，以及商业和购物中心等配套城市。万科不会成为食堂或蔬菜市场。我们建造它供他人使用，我们仍然通过交易赚钱。

万科郁亮：互联网更多是一种工具

《21世纪》:这会不会导致万科未来利润来源的变化？在过去，它主要是通过出售房屋带来利润，但在未来，资产管理将带来管理费和其他收入，这将更加多样化？

余良:万科总是一只手赚钱，别的什么都没有。小股交易也是如此，做更多的工作，赚更多的钱。至于开发收入、一些资产管理收入等等，都是有可能的。但这并不意味着利润的来源是多样化的，而且目前还看不到。

21世纪:万科将来会成为像tishman speyer一样的资产管理公司吗？

于亮:小股交易意味着向投资者学习，而投资者通过交易和运营赚钱。学会利用杠杆来做到这一点，尽可能少地利用股东的投入来为股东创造更多回报。但万科不会成为纯粹的投资公司。

《21世纪》:万科可以通过小盘股交易扩大营业额和市场份额。有没有考虑过保持行业第一？

于亮:小盘股实际上正在瓦解“老板”意识。小股交易后，万科(在一个项目中)只有20%到30%的股份，那怎么算是销售呢？规模扩张不再是房地产之王。目前，房地产市场越大，就越危险。看来，如果中国经济继续追求10%以上的增长，就不可能留下任何结构调整的余地。

自2008年以来，万科放弃了对速度和规模的追求，转而追求质量和效率的增长。我们不再和大规模扩张公司在同一条跑道上。如果还有其他公司在规模上超过万科，我非常欢迎。

对于万科来说，目前能否很好地利用互联网工具，能否成功转型为城市配套提供商，是衡量万科是否真正引领房地产行业发展的一个标志。

21世纪:万科入股尚辉银行的考虑是什么？

于亮:万科参与尚辉银行绝对不是为了开发贷款。银行也应接受银监会的监管，开发贷款有严格的控制要求。而且，如果你成为大股东，对关联交易会有相应的要求。找一家银行让你花钱是不现实的。万科对经营银行没有兴趣。

投资尚辉银行是为了供应链融资，为上下游供应商提供便利的融资安排。由于房地产上下游企业的业务比较琐碎，银行一般都不愿意做，尚辉银行很感兴趣，而且这项业务不受地区限制，所以我们投资鼓励它做。

未来10至15年，房地产趋势依然良好

《21世纪》:前几年，房地产市场受监管影响很大。你对两会政府工作报告中提出的分类监管有何看法？

于亮:行政监管对房地产有影响，但市场本身的影响更大。在中国和整个行业，人们通常认为政府的作用太重要了。但三中全会实际上告诉我们，市场是最重要的。两会提出的房地产分类调控是一个很大的进步。过去，一线城市“发烧”和全国“吃药”的情况不会再出现。政府将从根本上解决人民住房问题，加大经济适用房建设力度，在城市供应不足的地方提供更多的普通自住商品房。

万科郁亮：互联网更多是一种工具

没有行政控制，市场趋于稳定，但我们仍有行业竞争。目前的库存处于值得关注的水平，开发商也希望有良好的表现，这意味着行业竞争将比以前更加激烈。这也将抑制每个人提高毛利率的想法。

21世纪:两会也提到了房产税的立法。对行业有什么影响？

于亮:政府在合法化方面也取得了进展。很明显，财产税应该首先立法。我相信经过讨论和立法，财产税法将有利于行业的发展。在稳定的政策环境下，加上相对清晰的前景，没有必要对房地产行业感到悲观。

《21世纪》:从市场来看，在杭州降价之前，房地产信贷也收缩了。年初，王石、任志强(微博)等人对今年的前景并不乐观。万科对此有何判断？

于亮:如果有后续，一定会报道。王石主席的讲话应该结合上下文，而不是针对中国的房地产市场。如果情况真的很糟糕，万科不应该忽视自己的资产，而应该是零资产。公众意见很容易从意见领袖那里提取词语，并将其放在一个设计好的上下文中。但是我们不能这么简单地看待它。我们着眼于长期和趋势。利用这一趋势非常重要。

万科郁亮：互联网更多是一种工具

目前，我们没有明显收紧货币政策的迹象。两会提出了7.5%的增长目标，这也需要稳定的经济运行。

在接下来的10-15年里，房地产的总体趋势依然良好。中国的城市化还有很长的路要走，计划生育政策放松了，人口发生了新的变化，受过良好教育的人口比例越来越高。这对该行业有足够的支持。很多人说现在有很多房子。当独生子女一代在等待的时候，房子是多余的，但是不要忘记中国的“旧改革”(旧城改造)是多么强大和快速；20年前建造的房子是否能满足今天人们的生活水平和需求值得探索。

万科郁亮：互联网更多是一种工具