香港楼市下跌背后：政府三战开发商-国土报中文版

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在香港的另一边，情况要清楚得多。最大的开发商新鸿基地产(Sun Hung Kai Properties)将房价推低了40%，香港二手房价格指数开始下跌，创下一年多以来的新低。房地产市场交易开始回升，香港政府最终赢得了一轮与房价的硬仗。

建筑大战第一回合:开发商反抗政府

香港的高房价屡遭诟病，住房负担居世界首位。然而，香港房地产市场的真正症结不是高价格，而是短期供应。香港政府监管房地产市场的真正决心始于2012年新任行政长官梁振英上任。

事实上，自2009年以来，美国量化宽松政策带来的大量资金刺激了香港的房地产市场，政府在2010年末首次推出了限制卖空的额外印花税。然而，由于对1997年金融风暴和“非典”经济衰退的深刻记忆，前行政长官曾荫权强调，政府打击房地产市场比帮助房地产市场容易得多，而且他非常抵制增加住房供应。飙升的房价没有得到控制，在2012年上涨了一倍多。

香港楼市下跌背后：政府三战开发商

与他的前任梁振英相反，梁振英出人意料地以黑马的姿态赢得了行政长官选举，自选举以来，他一直将打击房地产霸权、控制房价作为自己的政治纲领。香港政府上台后，一方面不断提高额外印花税(三年内转售房屋最高可达15%)，限制外来买家的印花税(非本地居民购买房屋须缴税15%)，将印花税提高一倍(购买一套以上房屋须缴纳双倍印花税)，并提高首付比例，从而抑制楼市对本地首次置业人士的需求。另一方面，香港政府已动用一切力量加快卖地，并在未来五年大幅增加公屋及私人楼宇的落成计划达40%。

香港楼市下跌背后：政府三战开发商

然而，在楼市大放异彩的地产商，显然对行政长官的抱负不满意。所谓的路高是一英尺，魔高是一英尺，开发商用了一点技巧，这使得政府的努力似乎是徒劳的。例如，香港政府最初加快了关于土地出售和土地溢价的谈判，并预测2013年可完成13，500个住宅单位。结果，不仅没有达到标准，而且只完成了8300个单元，比2012年低18%，是四年来最低的。

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开发商的理由似乎也很冠冕堂皇，这与恶劣的天气和人力不足有关。惠德丰地产董事长、房地产建设商会执行委员会主席梁志坚表示，由于各种影响，2013年施工工期缩短，影响了施工进度。常实集团执行董事赵国雄称，政府在新规定下严格审批预售楼花，这影响了集团的计划。

令政府束手无策的是，房地产市场的供应最终掌握在真正建房的开发商手中。据业内人士透露，开发商控制住房供应的方式有很多，包括推诿施工进度缓慢，拖延进度，或者直接推迟出售烂尾楼的时间，甚至等到住房完全竣工后再慢慢出售。一次只能推出非常少量的产品，牙膏被用来缓慢销售以减少供应量。

即使政府煞费苦心地增加土地供应，也未必能顺利地变成房子。去年年初和去年底，地铁站上的大型住宅项目天水围田蓉站的土地两次中标。有一次，甚至没有收到标书。房地产开发商纷纷表示，土地价格过于昂贵，并拒绝出价，这使得1500个住宅单位在原来的供应目标再次落空。许多开发商一再表示，香港楼市前景堪忧，并明确暗示将从香港撤出资金。随着新鸿基地产以400亿港元(7.7613，0.0034，0.04%)的巨额投资赢得上海土地之王的轰动性投标，各大房地产开发商在内地市场高调增资。

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构建战争第2回合:在开发者性能压力下的改变

一直以来，香港的舆论对政府的监管措施都有嘲笑和批评，但很少听到赞扬。然而，尽管业界提出各种各样的批评，甚至经常示威，香港政府的官员在不同场合都清楚表明，他们坚持以楼市调整措施来增加供应和抑制需求。即使本月各种房地产价格数据同时转向，HKMA首席执行官陈德林仍坚称，房地产市场前景仍不明朗，不确定是否会进入降价周期，因此调控措施不会改变。

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政府对调控的坚持和坚定态度超出了许多开发商的预期，掩盖市场的销售策略也显示出越来越多的长期副作用。在过去的2013年，新鸿基190亿元的本地销售目标只有100亿元，而长实的年销售目标只有不到1/3，创下13年来的新低。香港股市中的房地产板块占据了主动，全年持续下跌，最多下跌20%。去年，包括李兆基、郭炳江和郭炳联在内的许多富人的净资产急剧下降，他们的排名被调换了。

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在业绩的压力下，已经强大了一年的开发商最终将被迫改变排名。去年底，情况开始发生变化。10月，新鸿基地产突然出售位于地铁九龙站的天喜豪宅，以提供按揭援助、税收补贴等一系列优惠，并变相降价30%以上，一度成为全市关注的焦点。

对市场趋势最为敏感的常石，在去年年中曾尝试将新盘价格小幅下调10%。今年年初，出售烂尾楼的港岛天后新盘天后，慷慨地提供相当于楼价25%的优惠和折扣。最近几天，新鸿基再次接手。在出售新界元朗二连一幢住宅大厦的剩余单位时，该公司以补贴印花税的方式，继续变相减价约四成。有一段时间，市场形势发生了变化，甚至外界舆论都惊呼香港楼市即将崩盘。

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当然，只要你仔细看看开发商出售的细节，你就会知道它显然远未崩溃。为了降低大开发商的价格，除了调整2013年初部分房地产价格脱离实际的因素外，主要手段是以低价出售方向、景观、楼层条件差的住宅单元来吸引投资者，然后逐步提高价格出售质量更好的房屋。第二批上市时，新鸿基率先将天喜的价格提高了近10%。

下一轮:房地产价格很难下跌

根据政府土地注册处的资料，在今年的过去两个月，登记的一手楼宇数目已升至九年来的新高。无论地产商如何长袖善舞，第一手楼市的活动标志着香港政府在楼市的第二轮硬仗，终于占了上风。

然而，这并不意味着房地产市场已经面临大幅下跌的前夕。

一方面，与香港房地产市场关系最密切的美联储(Federal Reserve)的退市速度，远低于业内人士的预期。香港专业协会副会长、资深测量师陈东岳认为，过去业界曾预期今年加息，但美联储的态度显然取决于经济形势，香港充裕的资金不会很快改变。另一方面，香港楼市在未来几年仍将处于严重供不应求的状态，而新推出的降价销售也迅速吸引了大量买家。例如，新鸿基最近开盘的二连超买高达33倍。陈东岳表示，因此，在一手新报价下调至一定程度后，交易将会回升，而二手房价不会大幅下跌。

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此外，香港的物业市场最终是由二手物业市场主导，其比重是一手物业市场的几倍。目前，它受到各种住宅转售附加税的抑制。在过去的一年里，二手交易相当不景气，但是没有多少业主渴望低价出售。对此，地理与资源管理系副教授姚指出，由于实际利率仍为负，业主收入稳定，且产权比例不高，因此没有降价出售的意愿。

香港楼市下跌背后：政府三战开发商

新闻总是说房价已经下跌，但事实并非如此。S先生因为他的新婚姻而对买房子感兴趣，在看了一个月的房子后，他非常生气。他抱怨说，降价的二手房就像开发商低价推出的新公寓，要么质量差，要么景观差，真的买不到。过去，当房地产市场下跌时，通常会出现一个银色的主板(指的是由于供应中断而被迫拍卖的房子)。然而，最近，S先生注意到它，但没有找到它。他承认他在心理上已经准备好以低价购买他最喜欢的房子。

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多数分析师认为，在利率明显上调之前，本地房地产市场的趋势将是逐渐上升和逐渐下降的趋势。虽然业主并不着急，但随着对房价上涨预期的逐渐改变，价格回归的趋势最终会从一级市场影响到二级市场。

在政府方面，由于重税几乎完全抑制了投机行为，因此不会有太多的后期政策举措。此外，楼价大幅下跌并非香港政府所愿。几位官员最近表示，只要确定楼市将进入降价周期，他们就会考虑取消措施。去年6月，作者在《香港政府楼市调控的硬仗》一文中，已经提到了香港政府的心理代价。这个数字只比当时的高水平低20%，听起来不算低，但与过去4年近130%的楼价飙升相比，只能算是一匹飞奔的马，牵着一点缰绳。

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