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万达是2013年最活跃的房地产公司。
在中国的房地产地图上，许家印和王健林经常被拿来比较。他们同样高调，已经成为福布斯中国富豪榜上的首富。他们也在每个空.踢足球
王健林，一个军人，一直以他的行政权力而闻名。在过去的一年里，王健林的脑海里恐怕有两件事。首先，ipo未能上市；第二，面对恒大足球，万达是如何突围的。
2013年，万达集团资产达到3800亿元，收入达到1866.4亿元，其中房地产收入为1262.5亿元，首次跻身房地产行业前三名。值得一提的是，万达是十大房地产公司中唯一未上市的公司。
王健林有着敏锐的政治嗅觉，十多年前就开始涉足足球场。但是比他小四岁的许家印，尽管参赛较晚，却在亚足联冠军联赛中抢尽风头。这真的让三年来投资中国足球5亿元的王健林感到了巨大的压力。
王健林的反击似乎才刚刚开始。除了商业地产业务的快速扩张，万达还采取了许多举措。
2013年，万达在香港成功购买了贝壳并发行了债券。年底，万达推动海外收购项目amc Cinema在纽约证券交易所上市，疯狂的并购仍在继续。2013年，万达还收购了两家旅行社和顶级游艇品牌英国圣汐近92%的股权，并投资7亿英镑在伦敦的豪华酒店。
这还不够。与马云打赌后，万达放下态度，开始测试o2o电子商务。刚刚，投资大连万达和足协的王健林当选为中国足协新任顾问。
王健林不放心，只做房地产开发商，他对万达的未来有什么抱负？
Ipo融资拔得头筹:焦虑排队两年
“今年，我们将推动两家目标公司上市，这是投资管理中心的重点工作。”
2014年1月，随着ipo重启如火如荼，万达集团年会在自己的酒店举行，万达集团董事长王健林的话引起了市场的广泛关注。
根据中国证监会1月16日披露的最新ipo筹备公司申报名单，本次会议有万达集团的两家子公司，即仍在初审中的大连万达商业地产和正在实施反馈的万达院线。两家公司都没有参加会议很短时间。根据公开信息，商业地产和院线的首次申请和发行公告时间为2012年2月1日。据业内人士透露，商业地产的报道比2010年第一次宣布要早得多。
近年来，万达集团一直保持高速扩张，但其上市之路颇为坎坷。
王健林对上市的渴望由来已久。王健林早年想通过房地产投资信托基金在香港上市，甚至为此去美国留学。他准备充分，但当他来到门口时，由于政策原因，他搁浅了。
2007年，是国内资本市场蓬勃发展的高峰期。王健林迫不及待地宣布了万达的a股上市计划，并给出了一个精确的时间表。“在2009年上半年，我们将努力完成私募和引进战略投资者；下半年，股权分置改革和高管期权的配置将完成，机会将上市。”
2009年2月，万达引入建行国际作为基石投资者，开始了万达集团的股份制改革。今年8月，太平洋联盟、建行国际资产管理和华空汇金三家私募股权投资公司相继推出。两轮融资金额超过40亿元人民币，是当时国内民营企业私募股权融资金额最高的一轮。
虽然王健林可以用实际行动证明自己的执行力，但他无法控制证监会的审批程序和政府对房地产企业的政策监管。
万达发布的上市意向和决心最终被交付等待。pe的投资目标是退出的回报。据悉，建行国际在投资万达时与万达签署了赌博协议，限制了万达的上市时间。建行国际的持股在当时是一个ipo前的项目，但三年来，万达商业地产仍处于“初步审查”阶段。
可以想象，万达对上市的痴迷不仅是对资本的需求，也是pe的压力。根据最新进展，同时向万达报告的首都地产和R&F地产已撤回申请。目前，大连万达商业地产是会议中唯一的房地产公司。
至于万达商业地产的上市进程，业界普遍不乐观。
“目前，房地产公司的再融资非常困难。尽管比以前更加乐观，但时间仍不确定，更不用说ipo了。”一位房地产分析师对《金融周刊》记者(微信公众账户钱-周)说，“房地产股应该先再融资，然后再ipo。”
另一位华南房地产分析师表示，“万科的股价已经跌破每股净资产。国内房地产公司正处于被市场严重低估的时期。现在不是房地产公司选择a股上市的好时机。”
他表示，万达房地产寻求上市的地点应该在国外。"招商局和金地正在向借壳公司注入资产."除了a股，万达一直在不断探索融资渠道。目前，万达集团有两个上市平台:一是万达商业地产，这是一家借壳香港公司；其次，amc影院于2013年底在纽约证券交易所上市。
商业地产走钢丝的秘诀
南万科，北万达。
商业地产是万达的核心支柱产业，也是万达成名的地方。万达也成为商业地产“黄埔军校”，员工流失一度非常严重。
2013年，万达集团收入达到1866.4亿元，其中商业地产收入为1456.2亿元，这意味着集团近80%的收入来自商业地产。
与中国房地产巨头万科一路平起平坐，万达苦苦追求了四年。
2009年，万科年销售额为630亿元，居行业第一，次年突破1000亿元，成为中国第一个赢得1000亿元的房地产开发商。2009年，万达未被列入中国房地产行业销售业绩前20名。2010年，万达以369亿元的销售额跃居榜单前十。当时，万达的销售额接近万科的三分之一。
2013年，万科以1740.6亿元的销售额排名第一，万达以1301亿元的销售额排名第三。值得一提的是，万达是十大房地产企业中唯一未上市的公司。
与其他房地产公司的销售额相比，万达1301亿元的业绩背后是更大的项目量。
一位房地产业内人士分析《金融周刊》记者说:“与a股上市房地产企业的大量住宅物业不同，万达作为中国最大的商业房地产公司，拥有大量物业，其年销售额主要由销售收益和物业租金组成。年租价格为房价的3%-8%。”
据王健林透露，“万达2013年的建筑面积为5179万平方米，万达企业的建筑面积接近欧洲建筑面积之和。”
这与万达商业地产的模式密切相关。
万达广场是万达商业地产的核心产品。在万达广场的选址上，万达一般会配合政府选择新开发的三四线城市，或旧城区或一、二线城市的开发区，低价拿地，结合城市本身的发展带动商业区的发展。
万达的全产业链模式使其掌握了更多的商业资源。在招商方面，万达采取了战略联盟的方式，这可以保证万达的自持物业在前期得到充分的铺砌和开放。同时，将为周边住宅建筑和周边商业街创造便利的销售条件。
由于战略联盟将导致低租金回报率，住宅和商业街的销售反过来可以在早期阶段提供自我维持物业的运营。自我维持的财产，如房地产，可以抵押给银行，以获得更多的贷款来投资下一个项目。
市场称万达的商业模式为“出租出售”或“现金流滚动资产”。上述知情人士向《金融周刊》记者分析称，“万达的模式在早期受到了业界的质疑。一旦一个项目出现问题，资金链就有断裂的危险。”
高周转率带来的快速扩张有利也有弊。其优势在于，万达将快速增长，挤进国内房地产市场前三名，而危险在于，这种快速发展将吞没万达，“无法阻挡”。
他分析道:“有很多房地产公司都在采用万达的商业模式。万达已经从与政府的一对一谈判转变为与其他房地产公司的竞争，成本压力正在加大。”这也是万达不断收购现金流运营商的因素之一。
王健林还表示，“房地产不可能产生长期、持续、稳定的现金流。”
如何在转型中发挥文化产业的作用
深知商业地产模式风险的王健林试图从文化产业中寻找转型。
万达院线的上市不会像其商业地产上市那样悲观。“由于报告时间相对较早，以前的财务报表过于陈旧，现在最新的财务报表正在进行补充。”万达院线赞助商中银国际的内部人士对《金融周刊》记者表示。
上述华南房地产分析师也表示:“与房地产相比，电影是一个受到政策大力支持的文化产业，更有可能上市。”
根据王健林2014年的最新内部讲话，万达影院2013年的收入为41亿元。截至目前，万达影院共有142家门店，2013年新增28家影院；屏幕总数为1，247个，2013年增加了267个新屏幕。
根据伊恩咨询公司的数据，2013年，mainland China的票房收入为217亿元，其中万达影院以31亿元的票房收入位居城市影院榜首。
“到2020年，万达的房地产收入将不到集团总收入的50%。”王健林已经计划了万达很长时间的转型。在王健林看来，房地产业的发展周期只有40-50年。当一个国家的城市化率达到80%以上时，房地产业将急剧萎缩。王健林选择了文化旅游产业的发展方向，他的预防措施始于2004年。
2003年，王健林想把电影院引入万达商业综合体，于是他与中国电影集团谈了合作事宜，希望上海电影的银幕能放在万达广场开放的地方。当时，国内电影行业并不像现在这样火爆，谈判当然也不顺利。
王健林亲自创办了万达院线公司。自2004年哈尔滨万达电影城开业以来，已经过去了近10年，王健林凭借自己的房地产业务，使万达电影成为了中国第一条电影线。
但他对电影台词的雄心远非如此。
2012年，万达以26亿美元收购了世界排名第二的美国amc影院公司。据王健林透露，万达在2012年收购了amc，当年扭亏为盈，创造了5000万美元的利润。2013年12月，amc在纽约证券交易所上市。
除了通过海外并购增强实力，获得更多的电影制作和发行资源外，万达在影院布局上也呈现出完整的产业链模式。其在青岛东方影都影视产业园的总投资为300亿元，据说是目前世界上最大的影视产业项目。王健林还表示，该项目是“2017年前持续数年的集团第一工程”。王健林还表示，“在未来，万达是一个双轮驱动，商业地产和文化旅游。”
由此可见，王健林对其文化产业集团的发展寄予厚望。文化集团包括很多业务，包括影线、连锁ktv、主题公园、影视工业园、影视制作公司、媒体和旅游城市。
为了配合整个产业链的布局，万达集团还在2013年10月收购了两家旅行社。其中，万达收购了湖北新航路国际旅行社70%的股份；另一家全资收购北京环星五洲旅行社。
上述华南房地产分析师告诉《金融周刊》(微信公众账户钱-周)记者，“中国房地产行业的黄金十年已经过去，开发商转型是大势所趋。虽然万达将许多业务从房地产领域延伸出去，但总的方向仍然是从商业房地产到文化产业。转变。”
万达1000亿帝国领土
作为中国顶尖的房地产商人，王健林比以往任何时候都更加活跃。
60岁的王健林身上有明显的军事痕迹。王健林16岁参军，16年后从部队转业，在大连市西岗区人民政府担任办公室主任3年。他16年的军事经历促成了万达的军事化管理风格，而他19年的军事和政治生涯为万达与政府的关系奠定了基础。
1989年接手旧城改造项目，1994年以品牌进入大连足球俱乐部，2000年带领万达由住宅地产转型为商业地产，现在由商业地产转型为文化旅游。王健林的每一个选择都是极其果断和极其冒险的，每一步都是“在危险中求财”。
上述华南房地产分析师告诉记者，“万达的成功有四个原因，一是运营和吸引投资的能力，二是承接项目的实力，三是品牌的吸引力，但这一切都归结到第四点。也就是人的因素，老板有战略眼光和勇气。”
万达集团官方网站显示，万达集团拥有四大支柱产业，即商业地产、高档酒店、连锁百货店和文化旅游。2013年，万达集团的资产达到3800亿元。据王健林披露，2013年，酒店管理公司的收入为36.3亿元，同比增长30%；文化群体收入255.2亿元，同比增长23%；百货店收入154.9亿元，净利润增长7%。百货店一直是万达集团发展的短板，万达集团自成立以来一直没有盈利，全年都需要房地产公司的输血。商业人才的流失也是万达不得不面对的问题。
近年来，王健林开始频繁出现在西方媒体上。职业生涯辉煌的王健林总结了万达今年的主要项目。他的收购目标包括当地旅行社，以3.3亿英镑收购的世界顶级游艇品牌，以及投资7亿英镑的伦敦豪华酒店。他还成功地在香港借壳，并推动amc在纽约证券交易所上市。
为此，王健林还收到了英国首相卡梅伦的来信，祝贺万达集团成功收购英国圣汐游艇公司和投资英国万达酒店。
王健林慢慢开始展示中国商人的强势一面。在刚刚结束的论坛上，王健林驳斥了哈佛大学教授约瑟夫·奈的不当言论，认为这是不礼貌的。
王健林想进一步推动万达帝国。万达的两大支柱产业应该在整个产业链中布局。他将万达定位为房地产运营商，而不是房地产开发商；发展文化旅游后，他想摆脱房地产企业的头衔，把万达打造成一个综合性企业。“万达希望成为一家百年老店。”
然而，文化产业和房地产之间仍然有很大的区别。“万达的电子商务也在试运行，但与商业地产不同，文化和互联网行业可以标准化，而且有许多新技术，因此很难控制它们。而且，文化产业需要一种更加开放的管理方式，集中管理不适合企业的发展。”上述业内人士分析，“房地产开发商都在转型，但房地产的未来在哪里？每个人都在探索。”
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