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王振华猥亵女童，新城控股遭遇“黑天鹅”事件。现在，危机似乎已经摆在桌面上，甚至蔓延到整个房地产行业。新城控股正处于生死线上。
正文|《中国企业家》记者李彦谚
五岳广场分布在三号线和四号线，与你看到的购物中心没有太大不同。开发商新城控股只是在地理上有所不同，将游戏从一线城市移植到了二线城市，取得了巨大的成功。例如，在购物中心饲养一些小动物可以吸引很多人。为了保护他们不受侵犯，开发商专门设置了围栏。
然而，五岳广场上的动物不能用来取乐，五岳广场的主人把他的“爪子”伸向了孩子们。
7月3日下午，多家媒体披露，新城控股(601155.sh)前董事长王振华因调戏女孩被上海警方强行带走。当晚9点，上海市公安局普陀分局证实了此事，之后新城控股立即发布公告，确认王振华因“个人原因”被拘留。
由于董事长卷入了一起极其严重的案件，中国第八大开发商新城控股很快被拖入了风暴中心。新城区三家上市公司遭遇“股权与债务双杀”，分别是a股上市的新城控股有限公司、h股上市的新城发展有限公司(新城控股有限公司间接控股公司1030.0港元)、h股上市的新城悦有限公司(新城区地产品牌01755.0港元)。仅在三个交易日内，这三家上市公司蒸发的市值就超过了400亿元。其中，a股新城控股缩水最大，缩水金额接近180亿元。
为了保护自己，新城控股迅速与王振华分道扬镳。在宣布的当晚，王振华的儿子王孝松很快被任命为新城控股的董事长。在该组织的官方网站上，关于王振华的信息几乎消失了。
作为新城市部门的创始人和实际控制人，57岁的江苏商人王振华个人创造了一个资产高达3000亿元的商业帝国。他第一次享受龙头企业的光环不到半年，却把它推向了深渊。一个企业主的私人道德案例触动了整个社会的敏感神经。他身后的企业也面临着自诞生以来最困难的信任危机。
“理论上，个人行为应该与公司区分开来，但1号太特殊了。新城把王振华从四面八方赶走，划清界限，这是不对的。事实上，这是不可能的。”根据一位国内十大房地产企业的财务相关人士对《中国企业家》的分析，新城的发展涉及到地方政府的土地、地方税收减免和政府关系，以及地方银行的信贷和贷款。
为此，他对继任者的管理能力表示担忧。"面对这种情况，小王(王孝松)有多大的能力来帮助大楼倒塌？"
与断绝关系相比，新城控股的道歉来得有点晚。
直到7月5日晚，新城控股才发表公开信，对受害者及其家人遭受的巨大痛苦深表遗憾和不安。"任何针对未成年人的行为都必须受到法律的严惩."
"据说那晚应该发表这样的声明。"熟悉这座新城市的人告诉《中国企业家》，只有他们知道自己在这段时间里经历了什么
“道歉是不够的。道歉和赔偿是给受害者的。至于投资者和投资者，他们也应该得到一个解释。”上述房地产金融人士继续表示，在他看来，新城目前面临的最大危机是融资和信誉。特别是，“这一事件造成了巨大的社会不良影响，直接把整个行业拉进了舆论的深渊。”
股票和债务的双重杀戮
“没想到，原来是这个原因。”东部城市新城控股有限公司的一位投资业务负责人表达了对中国企业家的深厚感情。得知此事两天后，他仍然抑制不住内心的震惊。
在此期间，互联网上还流传着王振华因“儿子做局”和“父子相斗”而被拘留的消息。新城控股相关负责人反驳称，上述说法纯属谣言。
上海证券市场的另一位消息人士告诉《中国企业家》，王振华在7月1日的营销会议上被带走了，但现在他正在“自首”。这一消息尚未得到新城的证实。
新城控股宣布后，新城发展和新城悦的股价在尾盘暴跌，跌幅近24%。在接下来的两天里，新城百货的三只股票继续下跌。其中，5日，新城控股创下第二个每日涨停纪录；在新城开发和新城开放之后，它继续一路下跌，分别下跌了6.68%和10.88%。
债券方面，7月5日，新城控股发行的“15新城01”和“18新控05”分别下跌2.59%和2.21%，在过去两个交易日下跌10.59%。
市场预期并不乐观。最近，基金公司降低了新城区部门的估值。据统计，截至目前，已有30多家公开基金公司发布公告。其中，27家基金公司对新城控股的估值为31.12元，与7月3日每股42.69元的收盘价相比，有三个跌停板。
汇丰金鑫基金对新城控股更加悲观。从7月4日起，公司将新城控股的估值下调至每股25.21元，比7月3日收盘时继续下跌的价格低5个价位。此外，不少于三家证券机构预测，未来至少会有4-5个跌停板。
7月5日晚，新城控股披露了评级机构的公告。其中，中国程心证券评估有限责任公司表示，对公司实际控制人被刑事拘留、董事长变更、公司后续房地产业务运作、外部融资压力、还本付息、公司股权质押及可能引发的投资者保护条款等问题表示关切。
此外，穆迪、惠誉和标准普尔也对新城市部门进行了评级。7月5日，评级机构标准普尔报告称，新城发展长期发行人评级为“bb”，已发行无担保债券评级为“bb-”，评级前景从“稳定”下调至“负面观察”。
在新城控股遭遇了股票和债务的双重打击后，监管担忧随之而来。据了解，7月4日上午，江苏证监局对新城控股的秘书进行了采访，旨在了解公司目前的经营状况及相关公众意见，促使新城控股做好信息披露工作。
危机过后
在网上流传的“新城市自救指南”中写道:“紧急切断关系，因巨额资金而暂停征地，中途裁员，高管们担心失去职位。”然而，新城表示，这种消息的传播是有预谋的扼杀。“哪家公司会在这个时候做出如此微弱的举动，这完全没有常识。”
根据新城对中国企业家的回应，公司拥有稳定的团队，没有裁员计划。据说团队稳定是公司顺利度过困难时期的重要保证。目前，公司采取相对稳健的投资扩张措施是正常的需要。
对于“因巨额资金暂停征地”和“高管们担心职位爆炸”等相关问题，新城没有做出积极回应。
新城控股东部地区一家投资公司的负责人告诉《中国企业家》，到目前为止，他还没有收到类似“因巨额资金暂停征地”的通知。“目前，我部仍在正常跟进辖区内的地块，继续以往的正常运作(状态)。越是挑剔，越是认真。我们对管理层有信心，希望公司能够保持稳定。”对于最近的外部猎头计划，他表现得很冷淡。“事实上，到处都是一样的。谁能保证下一站不会遇到其他挑战？”
“目前可以预见，融资方面肯定会出现问题，所以提前暂停征地，做好储粮准备，以应对突发情况是肯定的。一旦土地被收回，投资团队就会砍掉它，而且也不可能裁员。”一位来自国内十大房地产企业的投资者告诉《中国企业家》。
其中，7月4日上午，大连市自然资源局发出通知，“大连日报等媒体于2019年6月7日刊登的《大连市国有建设用地使用权挂牌出让公告》(2019年第37号)中涉及大成(2019)10号地块的交易因某种原因终止。”新城最初对这块于7月8日上市出售的土地感兴趣。交易的终止也意味着进入大连市场的计划流产。
目前，“清算”是新城控股机构关注的焦点。
“现在公司陷入危机，这取决于市场情绪的宣泄程度。如果你继续跌破承诺收盘线，后果将是严重的。”AVIC证券的一位人士告诉《中国企业家》。一方面，“新城控股年内有近1000亿的债务需要偿还”；另一方面，这也取决于新城控股的公关能力。“如果市场情绪能够尽快释放，并在收盘线之前停止下跌，那么仍有救市措施。”
最容易引发清算的是2019年6月3日以上海信托名义质押的普通质押。质押成本为37.1元，清算价格为19.29元。据新城控股6月4日披露，新城发展持有新城控股7.06亿股质押股份，占新城控股总股本的31.29%。如果股价继续下跌，它“爆炸”的可能性有多大？
“在跌入清算线后，它将是平的，不会增加抵押品。万一大股东的股票被抛出，控制权的问题肯定会涉及。”前述来自AVIC证券的人说。
兴业银行的市场参与者告诉中国企业家:“上市公司一般都有市场价值管理，不会让股价跌至收盘线。投资者的羊群效应和市场信任危机是新城需要面对的问题。”
渤海银行东部地区一个市场的一位高级管理人员将目前的新城市体系比作“许多坏运气”。在他所在的城市，新城控股今年收购了超过5块住宅和商业用地，流动性压力非常大。“新城对土地要求太高了。5月底，平安也对他进行了制裁，后来他被点名。现在关键取决于85后如何控制。”在他看来，新主席可能更难胜任。“这要看如何协助部长了。如果树倒了，每个人只能分开飞。”
上述渤海银行告诉记者，该行所在行的一名股东目前已经采取了相关行动，主要是因为该行没有增加对该行的信贷供应。
根据风能数据，目前新城部有21只未偿债券，未偿余额为276.6亿元。今年6月，平安银行暂停了对新城控股的融资，而监管机构也频频发布收紧住房企业融资的信号。
根据穆迪关于新城开发的报告，从今年到6月底，新城开发持有现金400亿至450亿元，加上运营现金流，可以支付未来12-18年的到期债务和承诺土地付款。然而，新城发展的创始人王振华被拘留，并给了该公司负面的信用评级，因为王振华目前无法管理的业务，调查结果仍不清楚。
家族企业的风险
“发展到一定程度，发展到一定规模，很多企业会遇到瓶颈，很难走出去。”许多年前，王振华告诉媒体。
据公开信息，新城控股集团于1993年在江苏常州成立，2016年进入快速发展期。据嘉里统计，2016年至2018年，其销售额分别为685.2亿元、1260.1亿元和2210.98亿元。当年，房地产企业的销售排名也从第15位上升到第8位。跻身前十是黑马房企的亮点。
2017年和2018年，新城控股的销售增长率超过70%。2018年年报显示，新城控股实现营业收入541.33亿元，同比增长33.58%；上市公司股东应占净利润104.91亿元，同比增长74.02%，连续三年呈现明显的高增长趋势。
据新城控股公司介绍，该公司在商业部分学习万达，并热衷于三、四号线五岳广场的布局。住宅部分的模型与房地产企业的模型相似。"碧桂园、万科、恒大都是参考对象."至于公司快速发展的原因，他认为主要是因为集团总部发展规划的战略定位比较准确。“新城没有刻意学习哪个企业，哪个同行可以参考，但它有自己的目标，比如进入前十名。秘密是人、组织和文化(骆驼精神)。”
然而，今年4月，上海证券交易所向新城控股发出了“16个问题”，要求新城就利润调整和资本交换问题进行回复，这也引起了市场对其在快速扩张过程中的实际创收能力和现金流的质疑。新城控股今年的销售目标是2700亿元，但前五个月累计合同销售额约为928.69亿元。
“买家普遍感到担忧。(毕竟)私营企业的老板是公司的灵魂。”东吴证券的分析师告诉《中国企业家》，新城市模式由两个轮子驱动，严重依赖政府和企业之间的关系。“现在老板是这样，旧关系能否维持，新关系能否扩大就足够了。”
在中央企业背景下的总裁级高管看来，新城控股未来将面临各种压力。首先，就产品线布局而言，新城大多在四线城市低价收购土地，然后与商业广场相匹配，这将产生大量现金流，对其财务状况造成很大压力。第二，王振华事件性质恶劣，令人厌恶。政府和金融机构对此非常关注，这对企业的声誉有非常严重的影响。即使有人接管了企业，短期内也会有压力。
然而，这位高管猜测，银行不应在短期内向新城提供贷款，因为这些贷款是基于抵押品的。现在，主要问题是一些新贷款已经停止，这取决于他们的团队是否能够稳定。如果团队出现轻微波动，或者一些项目的付款出现问题，仍然会有压力。“二级市场普遍反应过度。我想今天又下跌了。股票套期保值非常严重。估计会有两个下限。”
长江证券鲁治平认为，新城控股的公司治理结构和股权集中度都隐含着风险点。例如，新城控股的前两位股东为扶余发展集团有限公司(61.06%)和常州德润咨询有限公司(6.11%)，两家公司的法定代表人均为王振华。
“家族企业往往先保护自己家族成员的利益，然后才维护公司的运营和股东的利益。对于这类个人控制权过度的上市公司，无论是民营企业还是国有企业，投资者都应该保持警惕。”鲁治平说。
易居中国的联合创始人朱旭东公开直言不讳地表示:“新城是王氏家族的父子俩。现在剪白洗白已经太晚了。”
"这座新城市对整个工业造成了地震."一家中央企业房地产集团的高管向中国企业家表达了自己的情感:“虽然这是他们家族的事，但它已经成为一个行业事件。如果发酵持续下去，将对整个中国房地产行业产生影响。然而，有必要观察影响有多大。这取决于我们的政府和包括房地产行业在内的公众舆论如何看待它。”
消息人士继续说，这起事件暴露了整个行业过去形成的不良氛围，如粗放式发展、粗放式管理、不负责任的产品和不良的企业文化。“每个人都必须认识到过去房地产行业和企业的一些缺点、高管和从业人员的缺点、产品的缺点、深刻的警惕和痛苦的变化。”
然而，另一家未透露姓名的私营企业房地产集团的总裁对这一表现很平静。“没什么好紧张的，别做错事，别怕鬼敲门。”
