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如何在新的一年里为房地产市场定下政策基调？
根据最近当地“两会”政府工作报告，中政军发现，2019年，各地将继续坚持“房子是为了居住，不是为了投机”的定位，以确保房地产市场的稳定和健康发展。防范房地产领域的风险也成为一个关键的声明。同时，各地都加强了住房租赁市场的培育，一些省份将出台具体措施，继续鼓励住房租赁市场的发展。
业内人士表示，从全国两会的政策基调可以看出，“住在房子里不投机”的方向非常明确，风险防范也是经常提到的。在城市政策方面，一些库存充足、房价稳定、调控压力较小的城市可能会出台微调政策。加快培育房屋租赁市场，或成为当地部分房地产市场转型发展的重点。
坚持“留而不投机”
大多数省份仍然强调继续坚持“房子是为了居住，不是为了投机”的定位，以确保房地产市场的稳定和健康发展。
中原地产首席分析师张大伟表示，2018年底召开的中央经济工作会议也继续强调“房子是为了居住，不是为了投机”的定位，这意味着住房市场的整体调控将保持严格。两次会议的政府工作报告再次强调了同样的声明，表明中央政府和地方政府在遏制房价上涨的决心上下了一盘棋。
在这方面，《政府工作报告》也提出了确保房地产市场稳定健康发展的各项措施。
一些省市继续加快土地供应，以确保库存保持在合理范围内。以北京为例，《北京市政府工作报告》指出，2019年将完成1200公顷住宅用地供应，已供应土地的住宅项目建设和市场准入步伐将加快。
截至1月28日，北京已完成14宗住宅用地转让。根据北京市自然资源和计划委员会发布的土地出让公告，近期将有14块住宅用地被出让。
张大伟表示，2019年，北京不仅将有约5万至6万套限制竞争房屋进入市场，而且根据目前的共有产权土地，预计进入市场的数量也将超过4万套。充足的市场库存有利于房价稳定在合理的范围内。
一直强调减少对房地产依赖的海南省，在2018年对房地产市场的监管给出了一个绝妙的答案。海南省住房和城乡建设厅负责人在海南省两会期间透露，2018年海南房地产开发投资1715亿元，比上年下降16.5%；房地产销售面积1400万平方米，比上年减少近1000万平方米。“目前，平均房价为14500元/平方米，自2018年2月以来基本保持在15000元/平方米的水平，可以说是抑制了房价的进一步上涨。”负责人透露。
2019年，海南省强调要继续坚持“无房无炒”的定位，同时也强调要出台配套政策引导房地产转型发展，保护企业合法权益。据了解，海南省将研究出台配套政策，引导全球限购后的房地产转型发展。
壳牌研究院院长杨现领表示，2019年，房地产市场监管的总方向是实施“一城一策”。“在一些地方，房价上涨的压力很大，库存不足，所以政策也将坚决贯彻‘无房无房’的目标。有些地方经济下行压力大，存量充足，在楼市稳定的前提下，也可以适度放松。
防范风险非常重要
在2019年，当地的两个会议也强调了预防房地产市场可能出现的风险。
根据政府工作报告，我们将密切关注房地产行业的金融风险。《陕西省政府工作报告》还提出，要促进房地产市场稳定健康发展，有效防控房地产风险。
一些观察人士表示，债务水平、现金流状况和投机资金进入房地产市场都是房地产行业可能存在的风险。
关于房企，中原地产研究中心的统计数据显示，自2019年1月以来，房企已经宣布了70多项融资活动，总金额超过1600亿元，创下自2018年1月以来的月度融资新高。张大伟表示，尽管2018年房地产企业的销售仍创下新纪录，但房地产企业销售业绩的增速逐渐放缓。随着资金压力的增加，融资需求增加。在大规模竞争的背景下，房地产企业需要更多的资金。“在这种情况下，房地产企业更加关注资金链的安全，预计在收购土地时会更加谨慎。越来越多的房企抓住窗口加快融资。应对未来债务偿还的高峰期。”
2019年各类住宅企业预计销售增长率
在现金流方面，根据CICC的研究报告，2019年，房地产行业的资本越来越紧张，但不存在系统性风险。研究报告进一步指出，2019年，房地产行业境内外公司债券和abs债券的到期日将同比增长50%以上，达到9000亿元左右，开发商的现金流压力将加大。
阻止资金进入房地产市场也成为监管当局关注的焦点。近日，银监会相关负责人撰文强调，要进一步完善差别化房地产信贷政策，坚决遏制房地产泡沫。
恒大研究院首席研究员夏磊表示，目前的监管成果来之不易。库存已降至历史低点，部分城市仍面临房价上涨压力，居民杠杆水平大幅提升，这引起了监管部门的关注。因此，稳定地价、稳定房价、稳定预期、防范风险仍将被摆在突出位置。
住房租赁是摆脱改革和衰落的关键
根据今年两会政府工作报告的声明，完善住房保障体系，加快住房租赁市场发展，仍是各地着力解决住房问题、保障民生的重点任务。
在完善住房保障体系方面，各地都提出了2019年棚户区改造和政策性住房的目标。
北京提出，2019年多渠道建设5万套租赁住房和6万套政策性住房，改造1.15万个棚户区。福建省拟完成4.5万套棚户区改造。四川省提出改造15万套棚户区、11万套农村危房和30万套农村土坯房。安徽省提出启动214，500个保障性安居工程，基本完成101，900个。河南省建议用新的工棚取代大约15万套安置房，以更好地解决群众的住房问题。
就工棚数量而言，2019年将有一定的下调。据业内人士称，根据2015年至2018年的数据，中国棚改的实际数量超过600万套。经过多年的发展，工棚改革在一定程度上走下坡路是合理的。
许多受访专家还表示，2019年，住房租赁市场的相关政策将成为各地促进房地产市场平稳健康发展的重要抓手。
根据天津市政府工作报告，将增加长期租赁住房供应，大力培育和发展租赁住房市场。
海南还提出大力发展住房租赁市场，鼓励发展分时度假、网上租赁、住房共享等共享经济和商业模式，积极完善住房保障和供应体系，加快本地居民和外来人才的商品房和租赁住房建设。
夏磊表示，根据住房和城乡建设部等部委2017年8月发布的《集体建设用地租赁住房建设试点方案》时间表，2017年11月前，京沪等13个试点城市将编制实施方案并上报，2019年11月前对试点城市进行中期评估，2020年底前完成试点工作总结，形成可推广的经验。预计相关城市将加大出租房建设力度，确保住房供应。
最近，上述13个试点城市已经扩大到18个。
张大伟表示，在过去两年里，房屋租赁市场一直备受关注。最近，全国住房和城乡建设会议也提到了出租住房短缺的问题。因此，从市场趋势来看，租赁将成为政策鼓励的房地产发展方向。
