公寓行业逐渐走上风口三方因素均来助力-国土报中文版

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在这段时间里，关于公寓行业的消息接连不断。在我看来，这迟早会发生，而这个行业的暗流其实已经持续了很多年。作者从事房地产和金融多年，去年进入公寓行业。现在他正在推广相关的互联网创业项目，对这个行业有一点了解。我试着从房地产、金融和互联网三个角度与你分享我的观察。

首先，从房地产的角度来看，中国的房地产市场始于1998年福利分房结束，2002年后市场发展开始加速。这种快速增长持续了近11年(不包括2008年)，供应量、交易量和资产价格都达到了非常高的水平，尤其是资产价格。根据不同的指标(租售比、房价收入比等)。)，他们远远领先于时代。众所周知，作为一种资产，房地产的利润主要来自两点，一是资产增值，二是经营收入，所以当资产增值较弱时，经营收入将承担利润增长的主要责任。

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因此，我们可以看到，近年来，大量的专业资产管理公司逐渐出现在不同的房地产市场，而公寓市场发展速度最快，因为它直接面向普通个人用户，门槛相对较低。公寓业的发展有两个关键时期。2008年和2012年，前者是分散式酒店式公寓发展的第一年，而后者是白领公寓全面发展的开始。从房地产市场的角度来看，这两年是房地产价格上涨和停滞的年份(甚至在2008年大幅下跌)。

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过去15年是房地产市场发展的黄金时期，发展速度惊人，但同时也存在很多问题。最关键的问题在于空.的城市布局不合理中国的城市建设基本上是在政府的领导下进行的，空的使用计划非常丰富多彩，难以适应当前快速变化的市场环境，这就要求对市场更加敏感的市场化企业对这些进行改造

以上两点，房地产价格进入平台期和城市布局的优化为住宅产业的发展提供了良好的土壤。

从金融方面来说，首先，经过多年的努力，中国的风险投资业已经不是过去的样子了。无论从投资额、机构数量还是活动程度来看，它都达到了before/きだよ 0(尤其是今年)。据我所知，已经有近10家公司在公寓行业获得了风险投资，其中至少有3家获得了上亿的投资，此外，在债务融资市场，所有的银行都在开展或试图开展公寓管理领域的贷款项目。虽然目前的操作流程还不成熟，利率较高，但它无疑是当前公寓市场参与者提高杠杆率和资金使用效率的又一工具。与此同时，许多p2p和保理公司都渴望尝试。

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在作者目前的创业项目中也有一个租赁金融业务，但是如果这个业务要快速发展，一些关键环节需要明确。首先是模式设计，传统的债务融资模式还是资产证券化的理念。前者的问题是操作过程相对复杂，对信用主体的认可和要求较高。后者的问题是中国法律没有明确承认租金收入权；第二，资本成本。当然，资本成本问题实际上是一个风险控制问题。目前，大多数金融机构和投资者对长期租赁公寓的风险没有清晰的认识；第三，信用体系建设。

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在互联网层面，目前主要有两种工具，一种是渠道工具，另一种是管理工具(o2o实际上是这两种工具的总和)。我有几个朋友，他们多年前曾做过一段时间的二房东，但我没能把自己建的房子租出去，最终放弃了。然而，在过去的两年里，尽管许多人遭受了黑中介，渠道的效率一直在提高。不仅有桐城、携程等58家大型完整的互联网公司，还有作者所在的“沃牛租赁”等公寓平台，大大提高了公寓公司的销售效率。

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在管理工具方面，笔者与业内人士讨论了管理系统的产品设计。讨论的核心是互联网产品的标准化和管理流程的非标准化。笔者认为，一个好的管理系统应该能够提供一种管理方法，特别是对于大量的中小公寓企业来说，能够规范管理过程，减少管理过程中参与者之间的信息不对称。当然，对于大型连锁公寓，应根据具体的商业条件进行定制开发。

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一些投资者问作者什么样的公寓公司值得投资。我认为核心指标是运营成本占运营收入的比例。以美国最大的公寓型reits产权住宅为例。它在美国拥有并运营着20万套公寓，其运营成本占2013年运营收入的比例不到5%。据我所知，中国大多数公寓公司都远没有这个数字。特别是对于那些分散的公寓项目，能否借助互联网工具有效降低运营成本是一个核心问题。

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