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首先，我应该如何开始？
你应该在一开始就有一个清晰的商业模式和房地产目标，然后你需要迅速做出决定以获得优势。此外，您还需要考虑许多重要因素，如公司是否会按计划发展、地理位置、交通要求、停车要求、场地空房间要求的估算、场地空房间结构的优化、技术要求、时间和预算等。
为了最大限度地减少干扰，提高办公空间搜索的效率，您必须从一开始就清楚地了解自己真正需要的是什么，还要考虑站点预算和站点规格，并指定站点选择所需的流程和时间，以确保您能够成功找到并“占用”一个站点。
第二，谁将参与选择办公空间？
在公司内部，你需要任命一个项目负责人，他会在一个地方与你联系并直接向你汇报。如果你不想大惊小怪，最好是把信息技术部、人力资源部和财务部纳入到选址工作中来，在一开始就组成一个团队。这个团队的领导者应该是在企业房地产和设施部署领域非常有经验的人。
不仅如此，你应该确保你能找到一个顾问团队来帮助你。房地产经纪人可能对你很有帮助，因为他可以代表租户，尤其是第一次创业的公司和新成立的公司。首次创业的公司有一些特殊需求。一个优秀的房地产经纪人不仅能很好地理解这些需求，还能帮助这些公司找到最合适的业主。此外，租赁代理的工资通常是由业主支付的，所以你可以从专业的房地产顾问那里受益，而不用付钱。
另外，你最好找一个有经验的房地产律师，这样不仅可以保证你在租房谈判中保持一定的灵活性，还可以保证相关条款对你有利，足够公平。当大多数初创公司第一次签订租赁合同时，房东的态度总是不太友好，这会导致许多意想不到的麻烦。此时，一个有成本意识的优秀律师会给你很多帮助，避免陷入不必要的陷阱。
3.我应该什么时候开始寻找办公空间？
大多数初创企业和小型企业都低估了寻找办公空间所需的时间和工作流程。你知道，如果你想在30天内找到一个独一无二的办公室或一个联合办公空间，这并不像你想的那么简单。
如果您正在寻找要出租的办公空间，有许多因素会影响您的处理进度，包括但不限于以下因素:您需要的办公空间的大小、市场条件和可用性、与房东的谈判时间、办公空间空房间的规划、租赁文件、营业执照和装修时间。一般来说，如果你要找的办公室面积不到10，000平方英尺，那么你应该把最初设想的最后期限延长一段时间，只给自己4到6个月的时间去找一个合适的办公室。如果你找到的办公空间超过10，000平方英尺，那么这个时间应该至少推迟6到12个月。
4.租用办公空间需要什么样的财务担保？
如果租房者能提供一些资格证明他们的财务状况是安全的，这将使房东感到更放心，并减少他们的风险。如果租户能向房东提供一些证明，他们会在众多的寻租者中脱颖而出，所以你需要尽可能让房东知道你公司的优秀财务业绩。租房时，你可能需要提供公司创始人的保证金或个人担保，所以在此之前，你需要准备好所需的财务信息、纳税申报单、银行账单或预付租金(银行信用证)。但请记住，租房时，如果你想为他人提供个人担保证书，你必须非常小心，因为这可能会泄露你的个人资产。另外，一旦贵公司破产，担保人也将承担连带的个人担保责任，风险很大。
5.我有什么选择？
你可以评估你的选择:共享、合作、转租、直接租赁等等。房东通常会问，当然也可能会问，你的租期必须是五到七年。如果是直接租赁，有些房东可能会接受三年的租赁期，但你应该知道租赁期越长，你就有越多的选择。
如果你打算直接租一个办公空间，而且租期相对较长，那么在此之前，你也可以尝试选择共享办公空间作为替代，包括与其他公司合作，加入企业孵化器，接受其他公司转租的办公空间，等等。事实上，与直接租用办公空间相比，这些选择利弊参半，但它们的优势非常灵活，租赁期可以更短，适合租赁期不确定的初创企业。
在企业孵化器/加速器或行政办公室中，房主通常需要承担由多个租户共享办公空间带来的财务责任风险。您需要尽可能避免与其他租户合作，因为这将涉及到许多事情，如办公空间要求、租户改善和相关成本、选择标准、租赁期限以及可能的法律责任。因此，有时你认为分摊租金会更划算，但结果往往适得其反。然而，当你支付费用时，你最好计算一下你每平方米需要多少租金，这样你就可以相当清楚了。
此外，考虑到你自己的创业进度和灵活性，你也可以考虑转租。你可以找到一个低于市场价格的分租办公空间，但也有优点和缺点。例如，你将受到限制，无法彻底翻新办公空间。即使你是转租人，如果承租人在未来一至五年内有财务问题，也可能导致你自己承担相关损失。
6.我需要多少办公空间？
根据经验，你可以把办公室/房间的面积从200到250平方英尺减少到每人100到150平方英尺。以下几个步骤可以帮助您确定合适的办公空间大小:
-您可以根据您的租赁期限估算公司未来的员工人数。你现在想租的办公室应该能满足未来三分之二或四分之三的员工需求。不要把空的房间算得太死。
-寻找更高效的办公空间。例如，在办公楼里，最好找一些方形的办公室，而不是那些角落。重要的是要知道，在平面规划和布局上，永远不会有两个面积完全相同的办公室。
-寻求邻近场地的终止权和扩展权。扩展到附近的办公空间对你的公司不会有太大影响。对于企业来说，相邻的办公空间还是不错的。
七、如何缩小搜索范围？
你需要出去看看每一个可能合适的办公空间，这真是浪费时间。以下将为您提供一些关键变量/指标，这些变量/指标可以帮助您减少搜索次数，提高搜索质量，并将您的搜索结果优化到可控范围。
期限:租期越长，你的选择就越多。然而，在签署了一份为期五年的租赁合同后，一些初创企业发现，第一年的场地无法满足自己的人员需求。因此，公司的创始人应该从多方面考虑，与房东谈一谈更灵活的租赁期限。
价格:你不必关注每平方英尺的租金支出，但你应该首先确定你的办公室租金预算和相关费用，包括停车费、水电费、清洁费、拆迁费、租户改善费、保险费、家具和其他费用。这些预算成本需要在你的预算范围内考虑。
布局:你需要明白在一个建筑里永远不会有两个同样大小的办公室。
设施:厨房、休息室、共享会议室、食堂、交通、停车收费、安全、高速互联网、高品质浴室，甚至足够的电源插座都是你应该考虑的事情。
8.停车状况如何？
停车费用将占你预算的一部分。如果你问户主，他们通常会说，我们在停车场有足够的停车位。但是你需要指定数量。签订合同时，你必须亲自去停车场确定你可以使用的停车位数量。在很远的地方停车会给你的员工和顾客带来很多麻烦，而且费用也不低。
9.我如何确定办公室的正确位置？
确保你的关键员工的办公室离你不远。大多数员工希望他们的办公地点足够方便。此外，如果有顾客来你的办公室，你需要考虑是否留出一个更私密的地方。
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