停车场回本比房地产还快：最直接的“大生意”是停车费-国土报中文版

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停车场设计优先

也许是出于节约成本和建筑面积比例的原因，很多中国开发商忽视了停车库的建设，认为只要挖三尺来建一个类似的地下车库，就会发生很多尴尬的事情，比如高度或宽度不够，这就使得底盘高的suv车很难停下来，尤其是那些根本没有足够停车技能的人，即使停着也很难开出去。在中国设计了许多购物中心的瑞意德商务服务部部长助理孙艺宁告诉记者。

停车场回本比房地产还快：最直接的“大生意”是停车费

记者从多次走访中了解到，除了高度和宽度之外，停车场的流线设计也非常重要。有些车库的标志和路线设计不合理，甚至连上落区也不清楚。司机每次都要绕几圈才能找到出口。一些落客区方向相反。客人从右边的门下车，但是他们车道的入口在左边。一些停车场存在严重的人员伤害，即硬件设计极不合理，例如一些盲点没有镜子，一些车库有陡坡，容易造成事故。

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在采访中，许多司机都取笑它。就上海而言，新世界的发夹弯停车场和古北家乐福停车场的坡度和车道设计使司机难以控制。进入停车库就像在赛道上一样令人兴奋，车库的墙壁已经留下了疤痕。

不要低估这些车库，它们会影响消费者的感受。一旦他们有了几次不愉快的停车经历，这位消费者将来就不愿意在这个购物中心购物，这将直接减少客流。相反，如果购物中心的停车库设计合理，就会吸引很多司机。需要知道的是，司机中有很多高端客户，一个好的停车场可以把高端客户带到购物中心，甚至增加客户粘性。曾在一家大型国有零售企业担任高级经理多年的沈先生坦言，就像商场需要在开工前做好规划设计一样，停车场也必须在施工初期就做好规划设计。这些要素包括停车位的规模、车库的高度、流线和标志。

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如果有专业的商业设计公司设计商场，就有专业的交通咨询公司设计停车库。

经过采访和查阅资料，记者了解到交通咨询公司的数量很少，而且由于收费高，没有被太多的中国开发商使用，这也是当地很多购物中心停车库设计不合理的原因之一。目前，活跃在mainland China商业市场的交通咨询公司不到10家，主要是进入中国较早的英国mva公司，而纯交通咨询公司则做了更多的大型项目，如北京cbd英国阿特金斯公司；英国公司arup有很强的结构设计；Aecom，该公司近年来已经合并了几家公司，如芒塞尔和易道；交通和机电实力最强的Pb于2000年后在大陆起步，为北京奥运会和上海世博会承担了多个交通项目；还有威尔伯·史密斯，他的桥牌特长相对较强。

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那么，咨询公司到底应该做什么呢？

首先是停车场规模的规划。如果停车场太小，将很难容纳，如果太大，将浪费成本。专业交通咨询公司通常根据购物中心的面积来计算停车库的停车位大小，每100平方米对应一个停车位。当然，有时也不确定。交通咨询公司会做大量的研究来计算购物中心的瞬时交通流量，在高峰期达到最高值也是决定停车位大小的一个重要因素。例如，一个车库根据购物中心的面积应该有1000个停车位，但是其区域内最高的瞬时交通流量是500辆车，所以应该根据500的数量来建造，而不是简单地建造1000个停车位。此外，交通顾问还将观察周围的公共交通状况。例如，如果在这个购物中心附近有一个地铁站，这就意味着很多游客会乘地铁到达，这样购物中心的停车库的停车位就会相对减少。孙艺宁解释道。

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据几家交通咨询公司称，车库的高度和宽度也非常特殊。停车库最好是9米乘9米。如果低于这个尺寸，一般的车问题不大，但越野车很难停下来。例如，只有三辆车停在8.4米乘8.4米的地方，但它们不能容纳三辆越野车或宝马。如果停了两辆大汽车，空的房间就剩下了。最好的车道宽度是7米，否则很难转弯。在上述一些故障情况下，停车库存在转弯车道太窄的问题。

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最重要的是交通流线。正如一个合理的购物中心可以刺激人们的消费一样，车库的交通流线是否合理将直接影响到客人的退货率。基本的交通流线是行车-下车-地下车库-地面-下车区。这个看似简单的流线必须做好标记，应该考虑乘客上下的正确的门习惯。事实上，许多停车流线都有逆向上下乘客的缺点。

另一个值得注意的细节是上落乘客的融合。假设一个家庭出行，腿脚不便的老人必须先在地面下车区下车，而年轻的司机停车后到地面迎接老人，因此在设计时应将上下车区设置在同一位置或附近。孙艺宁指出。

在实地观察中，记者还发现，停车场还必须符合商业业态设计。例如，宜家、红星美凯龙和其他建筑材料和家居商店需要考虑车库中的超大尺寸和家用物品的处理。否则，顾客购买大型住宅后将难以携带，这将直接影响商店的销售。许多运营商报告称，在停车场设计方面，宜家明显优于红星美凯龙。

车库经济学

高质量的车库设计也可以与商业移动线路相结合，直接将客流运送到购物中心。

许多喜欢购物的消费者说，他们要么从下往上走，要么先从上往下走，这样他们就可以逛遍整个购物中心。

对于经营者来说，他们更想要的是客人的自上而下的购物模式，因为客人总是走出店外，所以自上而下的模式是为了保证客人不会错过每一层，从而增加消费的可能性。

这意味着排水是非常重要的。那么，消费者如何从上到下购物呢？简单地说，如果奖品停车库设计在地面以上，自然会达到排水的目的。例如，上海的k11项目在6楼以上。当你停下来下车时，一定是从上到下，这增加了很多消费的可能性。沈先生透露，当然不是所有的开发商都愿意这么做，因为地上停车库的使用面积比例会影响地面。

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购物中心停车场另一个容易被忽视的经济功能是它所带动的延伸产业。首先，有洗车店、汽车配件店或汽车美容店，它们与汽车直接相关，将在租金较低的地下车库附近开业。运营商不仅降低了租赁成本，还获得了直接业务。

宠物店是很多人在停车场都没有想到的一种商业体验。许多消费者报告说，带着心爱的宠物和狗旅行不再罕见，但是许多购物中心不允许带狗，所以许多人停车后会把狗放在购物中心的宠物店，甚至顺便给宠物美容，然后在主人购物结束后把宠物带回来。此外，像花店这样的小商品也是从司机停车的停车场延伸出来的车库生意。

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最直接的大生意是停车费

我们计算出一个停车场的成本大约是每平方米2000-2500元，如果一个停车位大约是40平方米，一个停车位的平均成本是10万元。一般来说，上海市区普通商场的停车位是10元1小时，而在其他城市则是浮动的。按10元的平均值计算，一个停车位的停车费在80元左右，每天3万元，每年近3万元。如果增加一些公共区域和设施，也就是说停车场的回收期超过3-4年，超过4年后可以进入净利润阶段。与购物中心等商业地产项目相比，停车场的投资回报率非常高，需要至少提高8-10年。遗憾的是，许多中国开发商没有合理规划停车场以节省初始成本。孙艺宁说。

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