本篇文章8241字，读完约21分钟
document.write(“”)
主页
公司
字符
金融的
因特网
财经
生活
杂志评论
捐助
会议
# search _ b {背景色:# 538234；填充:6px} # search _ b . text { width:200 px；边框颜色:# 274e13高度:27px背景色:# deecd3} # search _ b . submit { background:URL(http://www . gemag/upload file/2013/1007/20131007072054136 . jpg)；宽度:26px高度:26px边框:0；{}
关注最关心的金融话题，一起讨论。
合作:我们颠覆了旧的办公室租赁模式
来源:《福布斯》中文作者:亚历克斯·康拉德
简介:亚当，wework的联合创始人？纽曼和米格尔？迈克·凯尔维正在改变办公室文化
77岁的亿万富翁莫特·祖克曼是波士顿房地产公司的董事长。他负责纽约、华盛顿和旧金山市值196亿美元的高端写字楼。2013年6月，他拜访了一家名为wework的小型房地产公司。该公司是由亚当·纽曼和米格尔·麦克艾维创立的。
纽曼当时34岁，是一名留着黑色长发的以色列海军军官。他在纽约索霍区我们第二办公室的电梯里遇到了萨克曼。后者回忆起当时的情景，心想:我没想到会这样。又一颗新星进入写字楼租赁市场。纽曼解释了wework的商业模式:该公司以折扣价租了一两层办公楼，将办公空间分成许多小块，然后每月向希望每个人都在一起工作的初创公司和小公司收取会员费。
纽曼带领Sackermann参观了we work 38，000平方英尺的办公区，那里分布着密集的小型写作室，被玻璃包围，挤满了年轻的创意经济从业者。当快乐时光到来时，咖啡室将变成一个拥挤的地方。会议室里摆满了视频会议设备，办公室经理微笑着接待来访者，处理包裹，煮免费咖啡，给激光打印机添加纸张。我们的等候名单已经排了几个月了。纽曼对他说。在2015年之前，这个热闹的场景将在7个城市的12个新办公室上演。
萨克曼很感兴趣。与那些与波士顿房地产公司签订合同在公园大道办公大楼定居的租户相比，我们许多员工的需求大相径庭。这些初创企业相互需要。他们相互依赖。他们想要一种归属感。亚当非常清楚我们处在一个新的文化中。萨克曼说:“我在这个行业工作了很多年。”天知道要多久。”。我认为wework的商业模式非常有创意和新颖。(数据显示萨克曼已经在这个行业工作了50多年)
萨克曼邀请纽曼共进午餐。然后再次被邀请。当他们第四次见面时，他让纽曼承诺允许他以个人身份参与wework的下一轮融资。2015年，在第一次参观近两年后，拥有200，000平方英尺办公室/房间的wework将成为布鲁克林海军造船厂一栋办公楼的主要租户，该办公楼由波士顿房地产公司和其他公司共同拥有。这两家公司还计划将来在旧金山甚至波士顿合作。
我们的联合创始人亚当·卢·纽曼和米格尔·卢·迈克·凯尔维正在改变办公室文化
此前，wework的两位创始人保持沉默，要求投资者闭嘴。但现在它不再是秘密了。该公司预计，在未来12个月内，其成员人数将增加两倍，从1.4万人增至4.6万人，办公室数量将从21个增至60个，而一年前为9个。四年前，wework在soho区开设了第一个办公地点，面积只有3000平方英尺，地板嘎吱作响，墙壁是两位创始人自己粉刷的。目前，wework是纽约州空市增长最快的新办公室租户，明年将成为美国增长最快的新办公室空租户，因为该公司将把业务扩展到奥斯汀和芝加哥，更不用说伦敦、阿姆斯特丹和特拉维夫了。
今年，我们将实现约1.5亿美元的收入，运营利润率为30%。目前的发展计划将使明年的收入超过4亿美元。今年2月，该公司(秘密地)进行了一轮大规模融资，以摩根大通为首，其次是哈佛公司、Sackermann和benchmark。这一轮融资使我们的价值达到15亿美元。两位创始人预计，他们明年将进行另一轮融资，公司估值很容易超过60亿美元。如果是这样的话，纽曼和迈克·凯尔维，每人拥有20%的股份，将成为账面上的亿万富翁。
我们目前在蓬勃发展的联合办公市场中处于领先地位。根据追踪联合办公趋势的deskmag网站，目前世界上约有5900个联合办公地点，而五年前只有300个。当时，在这些地方工作的人不到10，000人，但现在有将近260，000人。细分市场开始出现:研修主要面向有许多创业经验的企业家和资深专业人士；赫拉中心在加州有三个办事处，只对女性企业家开放。人们希望办公室不会这么无聊。喘息公司的首席执行官朱利安·史密斯说。透气公司是一家初创公司，它最大限度地提高了空办公室的灵活性，并为经常出国旅行的会员提供每小时一次的私人办公室租赁服务。
Wework成员承认，公司每平方英尺的租金是惊人的:一张桌子的月租金是350美元，一间64平方英尺的办公室的租金是每人650美元。然而，当wework在伦敦南端开设其最新的办公室时，它在开始时被出租了80%，而其他办公楼则花了几个月的时间才达到如此高的入住率。原因是，如果将安全、前台、宽带和打印等服务考虑在内，我们工作的成员每个月可以节省数百美元，他们的烦恼也就更少了。
但真正的优势是周围还有其他人。在wework工作的人可以在每周的百吉饼和含羞草聚会上进行社交活动，或许还可以找到软件开发人员为他们编写应用程序。会员可以在非正式的示威日介绍自己的想法，并从志愿服务的外部合作伙伴那里获得免费建议，如威登+肯尼迪广告公司。成员可以达成口头协议，如果他们愿意，可以推荐工作机会。
与这个地方相比，其他办公场所都令人沮丧。妮科尔对霓虹哈尔米说道。霓虹是一个图片选择平台，位于旧金山里德朗的wework办公室。旧的办公模式已经过时了。多年企业家加里·孟德尔说。加里的yopine位于华盛顿特区的wework办公室，该办公室由神奇面包厂改造而来。
很多年前，Facebook、谷歌和其他硅谷公司开始让每个人在一个大房间里工作。大型企业也进入了我们的工作。例如，2011年，百事公司派了几名员工到soho区wework办公室，他们意识到这些员工可以给规模较小的wework成员公司提供建议。必须有人致力于创造一个更广阔的图景。迈克·凯尔维说。
市政府意识到这种办公空间对当地经济有很大的好处，所以尽力对我们工作好。在旧金山，艾德·李市长改变了警察巡逻路线，在破败的天德龙区建立了一个警察前哨站，以确保我们工作人员的安全。芝加哥市长拉姆·伊曼纽尔(Rahm emanuel)亲自向纽曼解释了该市尚未公布的新自行车道建设计划和其他有利于初创企业的项目，以说服我们在芝加哥西环路地区开设一个办事处。波士顿的新市长马丁·j·沃尔什在就职后的第一次公开演讲中就谈到了新的wework办公室。对芝加哥来说，创意经济在某种程度上还是一个新事物。随着越来越多的人理解我们工作的理念，越来越多的人会对创业感兴趣。沃尔什说。
我们的工作是双管齐下的。带领facebook、Alibaba和general motors上市的著名投资者、摩根大通(jpmorgan chase)副董事长詹姆斯·b·李(James b. lee jr .)表示，该组织在空设有办公室，供年轻企业家使用，但他们希望建立自己的公司，开辟自己的道路。我们工作不仅为他们提供办公空间，还告诉他们，我们希望你来这里，我们会帮助你，让你。
纽曼和迈克·凯尔维仍然坚持采访每一位新员工，以确保他们不会把我们的工作视为普通意义上的房地产公司。坦率地说，他们俩都相信我们的力量，甚至到了狂热的地步。尽管他们在千里之外长大，但他们都生活在没有父亲的不同形式的大群体中。纽曼在以色列的一个单亲母亲家庭长大，她的母亲是一名医生。当他的母亲在印第安纳波利斯的一家医院住院时，他还是个孩子的时候就花了两年时间学习英语。后来，他们回到以色列，搬到加沙地带附近的尼里姆集体农场。在那里，所有的孩子都住在集体宿舍里，与父母分开。纽曼和他的妹妹埃迪在这个群体中并不快乐，因为农场里的一个大家庭的孩子已经避开纽曼一家几个月了。那是我一生中加入的最不友好的团体。他说。
纽曼患有严重的阅读障碍，不喜欢阅读和学习。作为帆板运动的大师和被禁止的课外活动的领导者，他逐渐被孩子们所接受。纽曼说，当他到达穿军装的年龄时，他是最后一批申请海军学院的人之一。在成千上万的候选人中，许多人已经在选拔营接受了几周的培训。纽曼负责团队建设的任务。一所学校的入学，一名海军军官，赢得了600名候选人，他是最后几个被点名的人之一。他以第三名毕业，服役五年后离开了海军。
迈克·凯尔维在俄勒冈州尤金市一个由五位母亲组成的小组中长大，小组中还有另外五个孩子。他们过着幸福的生活，尽管他们只是靠照料花园和接受救济食品为生。水果珍饮料含有非法的人造化学物质，是一种特殊的圣诞大餐。那时，我们很穷，但我们一点也没有这种感觉。迈克·凯尔维的妹妹奇亚·奥基夫说。Chia是wework的早期员工，现在是创新总监。
迈克·凯尔维是个有才华的学生，但他的学习很容易使他厌烦。那时，他的家乡正处于萧条之中，他喜欢想办法让那些街道店面和封闭的建筑活起来。他特别喜欢拉扎尔的集市，这个集市仍在营业，向路人出售杂货。迈克·凯尔维攒了几个星期的零花钱，最后花了7美元买了一条窄窄的丝绸领带。那是20世纪80年代。他耸耸肩，说道。
在俄勒冈大学打篮球并获得建筑学学位后，他在20世纪90年代加入了互联网热潮，创建了一个连接日本和英国笔友的网站。后来，他在布鲁克林的一家建筑公司找到了一份工作。
与此同时，纽曼的妹妹埃迪赢得了青少年以色列小姐的称号，并前往纽约开始她的模特生涯。纽曼跟随他的姐姐去了纽约。接下来的五年，他住在姐姐的公寓里，在巴鲁克学院学习商业课程，管理姐姐的六位数收入。纽曼做了几次创业尝试，包括出售带护膝的婴儿连衣裤(以惨败告终)。他的蛋宝宝相当成功，这是一个网上商店出售高档婴儿服装。
迈克·凯尔维和纽曼在一次聚会上成了朋友。纽曼请迈克·凯尔维设计他的新办公室。迈克·凯尔维建议他把办公室搬到布鲁克林的小飞象区。2008年1月，他们第一次想出了通过租用共用办公室赚钱的主意。当时，纽曼把办公室的一角租给了他在craigslist网站上找到的租户，让他们分摊租金。几周后，纽曼的房东约书亚·古特曼(joshua guttman)带纽曼去了他刚刚在这条街上买的空大楼，每层有5000平方英尺。他准备以每平方英尺1美元的价格收取租金。纽曼说:我有一个更好的主意。给我一层。我会把它分成15个办公室，每个办公室收费1000美元，这样我一个月可以赚15000美元。你拿7500美元，付给接待员2500美元，剩下的我来拿。
那天下午，纽曼把上述想法告诉了迈克·凯尔维。第二天早上，彻夜未眠的迈克·凯尔维(Mike Kelvey)再次出现，带来了场馆名称、场馆标识和一个工作网站。办公空间命名为绿色办公桌，注重环保，提供第七代公司的免费咖啡和洗涤剂。迈克·凯尔维说:在我们看来，其他办公室显然不是很好，也不是很坏。古特曼最终同意了他们的想法，但提出了一条规则:每层楼都应该按照这种模式运营，这样可以节省更多的运营成本。
在形成绿色办公桌的过程中，纽曼继续操作蛋宝宝。迈克·凯尔维辞掉工作，在纽曼的妻子、电影制作人丽贝卡·帕特洛·纽曼的帮助下，重新装修了这栋建筑。丽贝卡·帕特洛·纽曼是女演员格温妮丝·帕特洛的表妹。周末，他开车去宜家，从zipcar把木板装到租来的车上。这些木板被用来做桌子。2008年，随着他们第一次进入最后期限的临近，一场经济危机发生了。古特曼对他们说，这一切都结束了。他说，我没有生你的气，但这件事会失败的。在经济衰退时，人们不租办公室。纽曼说。
但结果恰恰相反。他们仅仅依靠七个craigslist广告和口碑宣传来让绿色办公桌变得拥挤不堪。租户包括私募股权公司和博客网站gothamist。但绿桌更像雷格斯，一家市值比我们高20亿美元的行政套房租赁公司。Green desk在空没有公共开放空间来举办两位创始人喜欢的社交活动。我们想成为一个全球品牌。纽曼说。这意味着为每个办公地点设计不同的布局，并在活动和设施上投入更多资金。纽曼说，古特曼更倾向于复制这种模式，这种模式已经在布鲁克林的更多办公室产生了结果，现在有7个办公室。纽曼和迈克·凯尔维没有参与。
两位创始人以300万美元的价格将绿桌卖给了古特曼，并获得了30万美元的首付。基金的其余部分在两年内分期支付。首付款直接用于soho区的新办公室，这是根据他们的社区模式建造的。他们也通过信用卡和朋友寻求尽可能多的帮助。纽曼的以色列朋友得到了一张免费机票，在纽曼的公寓里住了两周，但却被派去吊干墙和木材。他们认为他们是来玩的，但他们一周工作七天。纽曼说。2010年2月，成立仅一个月之后，wework第一次盈利，此后从未亏损过。
早期投资者和房地产开发商Jack schreiber为他们找到了第二个办公室。这是帝国大厦对面的一栋廉价办公楼，由伊朗的三个兄弟拥有。但是这栋楼需要一百万美元才能租到，而我们没有那么多钱。施莱伯给了纽曼一个主意:争取住在纽约的兄弟，并在两兄弟在国外发现之前与他签订合同。
当我们在索霍区工作的休息室坐下时，他非常兴奋。纽曼回忆道。以色列人和伊朗人谈了几个小时，喝了半瓶威士忌。哥哥签了租约，迷迷糊糊地走了。纽曼知道他第二天会回来，并说他的家人非常不开心。他确实又来了。我说，我知道伊朗人是信守诺言的好人。这句话基本上解决了这次的问题。我们只用了29天就完成了这栋办公楼一楼的准备工作。
2012年，我们又设立了三个办事处，这引起了基准资本的注意。基准资本是一家很少接受媒体采访的风险投资公司。它投资过易趣、推特和优步，但从未投资过房地产企业。因此，布鲁斯·丹·邓利维，公司的创始合伙人，飞到纽约亲自去了解为什么我们工作的办公室空间如此不同。这让我想起了1997年我去过易趣。这位投资者说，这两家公司发生的事情令人费解。基准资本对我们的投资价值约为1亿美元。纽曼说，当投资银行jefferies在2013年投资该公司时，估值升至4.5亿美元。摩根大通没有投资wework，但后来改变了主意。
这些设施可能比我们工作的好。Neuhouse是wework在纽约的高端市场竞争对手，由joshua abram和alan murray创建。纽豪斯的纽约办公室为其成员提供了一个小工作室和咖啡馆，并计划在即将到来的洛杉矶办公室设立一个全方位服务的餐厅。然而，新濠的发展速度更慢，也更谨慎，计划在2020年前开设20个办事处。我们的工作发展迅速，并努力从每个办公室和每个交易中学习。在早期，纽曼的推荐有时会给人一种浮华的印象，这可能会让许多开发商失去兴趣。
我们花了一些时间才达成协议。我的第一印象是他们有远大的抱负，但我希望在远大的抱负背后有足够的实质内容。杰瑞德·库什纳说。库什纳(Kushner)是纽约著名房地产家族的后裔，为他哥哥乔希投资的许多初创公司担任顾问。他已经听到了很多谈话。但当他坐下来与迈克·凯尔维(Mike Kelvey)交谈时，后者花了30分钟讨论哪家咖啡店更适合库什纳在布鲁克林丹博(Danbo)耗资3.75亿美元建造的几栋新建筑。Wework已经成为该项目的两个主要租户之一，另一个是etsy，一个手工艺品在线市场，租用整个办公楼。他们很好地把握了这一市场趋势。库什纳说，我放弃。
我们倾向于在新建的开发区和翻新或萧条的社区开设办公室，因为公司可以在这些地方以大约10%的折扣获得办公空间。即使我们拼命讨价还价，它的出现也会提高上下楼层和附近办公楼的租金。他们不想冒犯我们。比尔·鲁丁说。他最初的管理层是wework海军码头项目和华尔街办公室的租户。
创始人和投资者都认为，我们面临的最大风险是过度扩张。只有在可控的范围内，公司才能保持良好的品牌形象，保持高水平的客户服务。社区管理员不够好，社交太少，电梯出故障或其他混乱，这些都不能用免费的油炸圈饼来补偿。coach的前任首席执行官现在是wework的全职顾问，帮助两位创始人在快速发展的过程中保持公司文化。新任首席财务官迈克尔·格罗斯(Michael gross)曾是摩根酒店集团的首席执行官。他的经验帮助我们创造了一个时尚和愉快的氛围，同时保持资产和预算的轻型。但即使是他们也不知道我们在美国25个最大的城市和欧洲12个最大的城市安顿下来后，是否会进入较小的城市，比如辛辛那提和布鲁日。
硅谷的一些投资者怀疑我们能否在不可避免的房地产衰退中生存下来。尽管wework每平方英尺的租金很高，但它也受到以目前创纪录的租金签署的长期租约的影响。一位排除wework的投资者不仅担心公司估值过高，还担心经济衰退或价格竞争期间租户外流。
纽曼以前听过这种担心。但他在绿桌的经历证明，当预算紧张时，联合办公室更受欢迎。他声称，wework与房地产开发商签订的租赁协议在纽约这样的城市有很大的经济可行性，只是非租金已经降到了前所未有的水平，但即便如此，wework拥有数百万美元的净资产和运营现金流，这可以帮助公司度过经济低迷时期(而且没有必要增加会员租金)。
wework会员的数量相当稳定，其收入的28%来自较小的会员。当较大的成员移动到他们自己的办公室或较新的wework办公室时，较小的成员将被升级。我在这里得到了很多生意，即使租金翻倍，我仍然可以赚钱。卓越合作公司的首席执行官乔纳森·卢思·斯莫利说。这家广告公司是我们面包厂的成员。
纽曼和迈克·凯尔维看到了一个新的收入来源，他们把各种服务作为中间人介绍给会员。这些服务包括医疗保健、会计、法律和云计算。通过trinet，wework帮助会员每月节省200美元的健康保险费。亚马逊aws云服务提供的网络主机在使用的第一年可以免除5000美元。目前，wework不收取服务代理费，但这种情况可能会改变。
看来我们明年一定会进行大规模的融资。迈克·凯尔维(Mike Kelvey)是吃着救济食品长大的，他已经思考过公司上市后他的生活会发生怎样的巨大变化。他曾经问过富人，他知道他们是如何花钱的，但至今没有一个答案给他留下深刻印象。如果迈克·凯尔维的巨额账面财富在未来转化为实实在在的金钱，他的梦想将是在海地和其他发展中国家开设一个非营利的wework办事处，以刺激当地的经济增长。
但是说到未来的计划，迈克·凯尔维不是纽曼的对手。纽曼说，他有机会与特斯拉电动汽车和spacex火箭的创始人埃隆马斯克交谈，但接触时间很短。如果他们再次见面，纽曼会给他看他的《我们工作太空》办公室计划。当他把每个人都送到火星时，我们将在火星上建立一个前所未有的办公社区。纽曼说那会很棒。如果马斯卡能送我们上去，我们就能做到。毫无疑问。
阿波罗学校陈译
三链:吃昆虫、吃厕所和油炸？？3.模纸锻造，模具模具模具模具模具模具模具模具模具模具模具？？. 95镣铐和镣铐？？0.07%锝58.....
当前流行度:0
[娇娇]http://itougu.jrj/view/189514.j.....
当前流行度:0
1.1 .涓涓细流？？邦邦、邦邦、邦邦、交邦和廖廖？？变得强大。.....
当前流行度:0
你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道........
当前流行度:0
缇落入三条锁链？？3镝？？6铥？？0(乌桕脂含有3条链吗？？4镝？？4铥？？0)死，死，死，死又死，4.72？？......
当前流行度:0
那墙，墙，墙和墙呢？？钳子里有丰富的镰刀、叉子、叉子、nan和链条，这些都是銮棒的来源.....
当前流行度:1
你想挑起镝，破坏哮喘吗？？缇，汤，汤，3汤和柊镶嵌？？链条？？4."敌鲁，缇，汤，汤，汤."？？.....
当前流行度:0
咸丰、大树、细垴、十二寸、相互涓涓？？环秀细链，涓涓细流，砸铙钹，甩铙钹，砸铙钹，砸铙钹，砸响，砸得咝咝作响？？葛格·岳格·柊.....
当前流行度:0
