万达院线使万达估值提升1倍只1/3步入正轨-国土报中文版

本篇文章2516字，读完约6分钟

万达商业地产预计将在今年香港最高的ipo中上市。如果万达商业地产的市值超过500亿美元，王健林家族间接持有的60%股权价值将超过300亿美元。即使不算未上市的电影、文化旅游、儿童产业等资产，王健林家族超越马云夺回首富宝座也没有悬念。

然而，首富王健林却不容易。那些为首付而奋斗的人有几十万颗心，而那些成为首富的人有几千亿颗心。

商业地产是第一线

销售额方面，2013年万科收入1709亿元，万达收入868亿元；就土地储备而言，截至2013年底，恒大为1.5亿平方米，万达为9350万平方米。然而，万科的市值将达到1000亿元，恒大的市值将转化为350亿元，总计1350亿元。万达上市后，市值将超过3000亿，维凡科和恒大加起来将超过一倍。

万达的估值如此之高，是因为它持有大量只出租不出售的投资物业。这些资产不仅价值很高，而且可以实现零成本的持续增长。在评估万科和恒大时，人们关注的是它们卖出了多少房产，而在评估万达时，人们关注的是它持有了多少房产。

众所周知，王石一直倡导万科成为最后一个住宅开发商。直到最近，在于亮等新一代人的坚持下，万科开始涉足商业地产。除了强调重点之外，王石真正担心的是，商业地产的回报周期非常长，不像住宅开发，住宅开发可以让资金滚滚而来。

由于中国的金融体系不够发达，一旦民营企业的资本周转不灵，他们往往被称为“不应该天天”和“不应该说话”，甚至像德龙这样的大师也不能幸免。因此，王石认为，从事商业地产的风险太大。万达走上了万科不敢走的危险道路，依靠出售和提高租金。

然而，出售和提高租金的模式遇到了瓶颈。2011年，业务活动产生的现金流达到359亿，2012年大幅下降至115亿，2013年进一步下降至68亿，2014年上半年意外亏损89.5亿！经营现金流日益萎缩，保持力的投资保持在每年200亿元以上。这个巨大的差距只能通过融资活动来解决。2013年，融资活动净流入为379亿英镑，2014年上半年达到351亿英镑。如果ipo筹资370亿欧元(60亿美元)，年度融资将超过720亿欧元。因此，今天的万达已经从出售和提高租金转变为融资和提高租金。

万达院线使万达估值提升1倍只1/3步入正轨

万达的土地储备为9350万平方米，低于恒大的1.5亿平方米。但万达的在建工程达到5650万平方米，超过了恒大的3948万平方米(可见王健林比许家印更激进)。2017年7月前，万达商业地产在建项目需要投资2389亿元！

万达的可用资源主要是748亿现金和1319亿库存，它们可以陆续变现。此次ipo还能筹集370亿英镑，总计2437亿英镑。万达应付账款高达1449亿元，银行贷款和未偿还债券近1800亿元(上半年支付利息62.1亿元)，总计3249亿元。考虑到在建项目需要投资2389亿元，万达商业地产资金缺口为3201亿元！

万达电影院是后院

2014年1月至6月，票房收入为19.88亿元，市场份额约为14.46%，有4709万人在看电影。从2009年到2013年，票房收入、市场份额和观影人数连续五年位居中国第一。

万达影院的运营模式是，母公司万达集团以资本为纽带，影院附属于万达在全国的商业地产，由影院公司租赁使用。除了优越的租赁条件，零售和影院线还可以相互引导，共同提高商业地产的人气和估值，可以说有多重好处。

截至2013年底，万达院线拥有142家电影院，1247个屏幕和213507个座位。2014年6月30日，电影院的数量增加到150个，有1315个屏幕。

在万达集团的大力支持下，万达院线2013年实现净利润6.05亿元，2014年上半年实现净利润4.2亿元。

有趣的是，万达影院有150家电影院，分布在99家子公司中。2013年，只有8家公司的净利润超过1000万英镑，14家公司的净利润在500万至1000万英镑之间，34家公司的净利润在200万至500万英镑之间，42家公司的净利润不到200英镑(包括亏损)。

根据万达商业地产招股说明书，全国159个万达广场城市中，只有71个已经整体建成。换句话说，万达影院约有一半位于万达广场，该广场尚未完全建成并投入使用，这严重拖累了万达影院的业绩。如果万达在寻求上市之前应该等待电影院的普及，它的估值可能是现在的两倍。如果王健林急于上市万达院线，他可以将已经实现效益的子公司打包上市，然后用这笔钱一个接一个地收购效益达标的子公司。

万达院线使万达估值提升1倍只1/3步入正轨