商业地产招商乱象调查：盲目上马、薪酬虚高、潜规则横行-国土报中文版

本篇文章3663字，读完约9分钟

这在许多城市并不奇怪。

近年来，在限制住宅领域购买和贷款的政策下，一些开发商不得不转向利润微薄、自2010年以来投资回收期较长的商业地产，而地方政府热衷于推出商业和住宅综合项目，因为土地销售可以赚钱并提振地方经济。随着“全民投资”的推进和商业地产项目的爆炸式增长，我国商业地产投资人才频繁流动，薪酬不断上涨，投资方式不断变化。整个行业充满了浮躁和混乱的味道。

商业地产招商乱象调查：盲目上马、薪酬虚高、潜规则横行

用假工资抢劫的怪圈

在地方政府投资和企业的共同推动下，商业地产的供应爆发，中国每年有近100个商业项目发布。人才的供需严重失衡，投资型人才往往是最抢手的。

李晓平，白乐房地产建筑猎头中心首席顾问。他告诉《商业价值》:“一般来说，选择品牌所有者位置的人都熟悉区域租金和租赁的商业条款。在租赁合同中，对租金、物业费、空转让费、取暖费、停车费、消防程序、装修程序、广告空间、免租期、付款方式等都有明确的约定，甚至这些高级职位的人也可以亲自参与谈判。开发商的投资促进专家不像商业选址人员那样专业。”

商业地产招商乱象调查：盲目上马、薪酬虚高、潜规则横行

正因为如此，开发商和品牌商之间的谈判过程非常漫长和艰难。有时，只要十几个条件中的一个不能适当讨论，或者电源、结构形式或物业服务内容有争议，就不能讨论。

要有投资推广的专业知识和经验，我们需要梯队培训，人才培训的过程很长，至少需要5年。然而，商业地产开发项目的快速增长远远高于商业地产人才的培养速度。

该怎么办？挖人是第一选择。猎头公司挖人的第一类渠道是同行，如万达、华润、天河、中国广场等成熟项目；第二类是零售企业如超市和百货公司的跨境人才；第三类是海外/0/下降。通常，港资和外资公司更难挖；在商业地产方面做得很好的本土公司屈指可数，华润和中粮的人员相对稳定，因为很多人都是公司自己培养的，忠诚度很高。因此，越来越多的公司选择挖墙角，而具有标准化游戏风格的万达成了公众批评的目标。

商业地产招商乱象调查：盲目上马、薪酬虚高、潜规则横行

随着大量的挖人，万达的人员流动频繁。万达的投资促进中心有60名员工，但长期以来一直没有满员，总是在50到60人之间浮动。

现在，中国80强猎头公司正在与万达合作。据说这家公司每年在猎头公司上花费数亿元，而这些猎头公司将首先“把所有的百货商店都搬倒在地”。

许多企业对投资人才的短缺和频繁流动感到恼火。有些企业采用自己培养人才的方式，如欢乐城，朝阳欢乐城的投资团队目前有15人，主要是自己培养，承担系统内的人才输出任务。朝阳欢乐城推广总监文隽在接受《商业价值》采访时表示:“在欢乐城，有必要保留近两个人才梯队的能力。”

随着企业对人才的争夺，整个行业的薪酬水平都在飙升。根据中国房地产建设人才网的数据，浙江一家商业房地产投资集团正在招聘一名具有6年以上工作经验的投资推广总监，年薪超过80万元。广东私人投资集团给商业主题广场投资总监的年薪较高，达到100多万元。一位知名的商业地产投资主管月薪为2万元，但也从一位开发商那里拿到了100万元的年薪。一家知名房地产企业的副总裁年薪为150万英镑，而这家新企业提供了500万人进行挖人，最终成功挖走了他们。

商业地产招商乱象调查：盲目上马、薪酬虚高、潜规则横行

然而，不断上涨的年薪并不能留住人。通常，他们在3个月或6个月后换工作，很少有人真正有不错的表现或潜力。一些投资促进人员，在一两年前还在投资促进专员的职位上，为了应对市场，已经改变，寻求更高的职位和更高的待遇。有一位投资推广总监年薪60万元，但他胃口很大，税后年薪160万元。

拿虚假的高薪来说，它的业务水平实在不讨人喜欢。“按照目前的跳槽率，基本上一年不跳槽是超级稳定的。招商频繁，很难因地制宜地了解项目定位，进行有针对性的招商，给企业造成很大损失。”李晓萍说:

商业地产投资已进入最困难时期

很难吸引投资。一些中小企业既没有万达、中粮地产等大品牌的吸引力，也没有足够的人才来吸引投资。他们只能利用外部专业公司来完成招商工作。“我们的商业地产项目在唐山。由于我们以前没有做过商业地产，对投资运作不熟悉，所以我们在外面找了一家专业公司。但结果证明这家公司是个骗子公司。当你这样说的时候，头就是路，但是当它被实际执行的时候，它是无效的。”一位业内人士告诉《商业价值》。

商业地产招商乱象调查：盲目上马、薪酬虚高、潜规则横行

为了吸引品牌所有者，商业地产提供有吸引力的租赁条件来吸引品牌所有者。

“几乎每天，开发商的投资人员都在找我。“唐先生专门负责一家国际知名快餐连锁企业的选址工作。在过去一年多的时间里，随着中国商业地产项目的增加，他的工作量明显增加，有时一天要看两个项目。

"每隔几天，我就会收到开发商的新项目投资函."唐先生说，商业地产项目对商业资源的竞争有时似乎是盲目的。“除了地理上的选择，并不是每个商业项目都适合引进大型知名连锁企业，尤其是餐饮企业，因为这类企业要求定制化，兼容性不强。”

一些商业地产商家为了完成审核和任命，采用了很多行业潜规则，给零售业的健康发展带来了危机。“例如，招商人员为了在不牺牲租金的情况下完成招商指标，采用承诺装修和保证销售的条件来吸引品牌租户。”过去，只有一线大牌才能享受高准入条件，如长期免租金、装修补贴和商场销售保证。但是现在，一些小品牌不得不妥协。

商业地产招商乱象调查：盲目上马、薪酬虚高、潜规则横行

很多人认为商业地产项目很难吸引投资，但这只是开始。

曾几何时，在商业地产投资中，购物中心与主店的“联姻”曾经是商业组合的经典搭配。许多开发人员认为，只要招募到人才，只要按照订单模式运作，一切都会好的。这种思维方式使得百盛、华堂、沃尔玛、家乐福等主营业务一度成为许多开发商的目标。

然而，美好的时光并没有持续很久。尽管许多开发商仍沉迷于这种经典搭配，但在过去两年里，业界不断听到诸如“主店已经退休”和“购物中心已经归主店”之类的声音。例如，曾经是广州贾政广场三大商场之一的丽丽时尚百货被贾政撤资；与王府井百货达成合作意向后，金隅万科广场在开业前悄然分手。

“在购物中心和主要商店分离和整合的现象背后，双方的角色界定和自我意识之间的偏差是造成它们之间不和谐的主要原因。”朝阳欢乐城的周鹏用“每个家庭都有自己的经历”来形容双方的成长烦恼:作为主店，它有很强的自我造血能力，在客流贡献、品牌贡献、品类组合贡献、开业贡献等方面都有独特的优势。，对购物中心的运营依赖相对较小，在谈判和运营中往往处于强势地位。

商业地产招商乱象调查：盲目上马、薪酬虚高、潜规则横行