梧桐理财网研究：房地产尚未到崩盘拐点-国土报中文版

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图1 2013-2014年房地产开发增长率(数据来源:国家统计局数据整理与制图:吴彤财富管理)

图2各城市房价同比增长率(数据来源:国家统计局，路透社数据整理和绘图:吴彤财富管理)

多项指标显示，一线城市的房价走势与中国70个大中城市一致。2014年上半年，全国房地产市场大幅下滑。一线城市也受到了影响，7月份，北方、广州和深圳四大城市新建住宅的同比增长率持续下降。

房地产市场已经进入了一个阶段性的转折点，但还没有进入逆转的转折点

我们把阶段性拐点定义为房价阶段性价格趋势的完全变化，但这种变化在中期内仍然可以逆转，房价超过了变化前的极值。结构拐点是指房价的趋势变化，它是由房地产市场供求关系或经济结构要素的变化引起的，而不是外部经济政策或国际经济冲击的结果。反向拐点是指房价的反向变化，房价的极值是不可逆的。

据博鳌房地产论坛报道，业内人士认为，中国的城市化将在大约15年后达到拐点。根据2014年中央政府公布的新城规划要求，城市化率将从2014年的54%提高到2020年的60%。我们认为大约需要18-20年才能达到70%。根据世界发达经济体的发展经验，当这些经济体的城市化率达到70%以上时，通常会出现房地产市场的逆转。

以美国和日本为例，美国的房地产市场价格在2007年达到较高水平并出现下降，美国相应的城市化率接近80%。根据美国房地产经通胀调整后的数据，在2008-2009年期间，当城市化率略高于80%时，美国房地产出现了一个逆转点。

图3美国房价和增长率(数据来源:美国人口普查数据整理和绘图:吴彤财富管理)

1991年底，日本房地产泡沫破裂，房地产价格下跌。1990年，日本相应的城市化率达到77%。

基于这样的背景，我们更倾向于连博的企业信用研究分析师曾政。支撑房地产业发展的最根本动力是城市化。中国房地产行业中期内可能会复苏。房地产行业下滑的三个主要原因是信贷紧缩、2013年极高的销售额和中国经济放缓。房地产行业的供需失衡并不是最重要的风险。只有少数非一线城市和商业地产领域出现严重供过于求，如银川、兰州、沈阳和昆明。

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如果信贷急剧萎缩，房价可能会大幅下跌。短期内，货币政策，尤其是住房贷款，对房地产市场有非常明显的影响。无论是短期还是中期，货币政策与房地产市场的发展都有着密切的关系。数据分析显示广义货币m2和房价之间存在显著的长期相关性。2014年上半年广义货币供应量增速低于2013年同期，表明央行在2013年逐渐吸收了异常充裕的流动性。

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图4广义货币增长率(数据来源:中央银行数据整理和绘图:吴彤财富管理)

然而，美林的神山认为，2014年中国面临的宏观经济环境与1992年的日本相当。以2014年为中国基准年，以1992年为日本基准年，日本和中国的m2/gdp和实际利率在各自的基准年呈现出相对一致的趋势。日本房地产泡沫在1991年底破裂，神山暗示，如果中国的经济发展状况与日本22年前的经济结构和发展状况一致，2014年将是中国房地产业的转折点。

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与此同时，中国和日本在各自基准年之前的土地价格趋势显示出惊人的一致性，而不是以1986年的日本价格为基准，以2005年的中国价格为基准。日本的土地价格在1991 -1992年达到历史最高点，然后房地产泡沫破裂，土地价格在1992年下降。

虽然中国和日本在过去22年的发展差距表现出惊人的一致性，但2014年中国房地产市场的形势是否代表了转折点？

1991-1992年日本房地产市场崩溃的最根本原因是日本金融机构大幅降息，并释放了大量信贷资金用于房地产行业和市民购买房地产。金融机构、公司和个人都大量投资房地产行业，导致房地产价格严重扭曲。

相对而言，除了中国房地产市场的一线城市外，二、三线、四线城市的房价总体上并不算高得离谱。与此同时，中国对购房者实施了严格的信贷政策。中国严重的供过于求主要来自房地产行业的高利润率。2013年，信贷的大幅放松导致房地产开发商严重增加供应和增加库存。这是中国和日本房地产市场的两个重要区别。

其次，中国幅员辽阔，与国际发达经济体相比，空.大大提高了整体城市化率在中期(3-4年)内，城市化可能会逐渐消化当前高库存房地产的状况。

2014年3月，发布了《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》。预计2020年城市化率将达到60%，相当于每年增长0.85个百分点，明显低于2000年至2013年平均增长1.35个百分点。

根据这一判断，中国目前的城市化率约为54%，还没有达到很高的城市化程度。以13.5亿人口为基数，根据2014年至2030年城镇化率年均增长1个百分点的估计，初步估计消化现有存量需要3年左右的时间。同时，中国目前还没有出现严重的经济危机或金融危机，因此当前房地产业的整体下滑是一个短期或中期现象，而不是一个逆转转折点的到来。

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