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香港楼市调整冲击波 最近，“以长江实业和新鸿基地产为代表的香港一些大型地产开发商开始降价”的消息一触即发。事实上，受影响的不单止是楼市，还有一连串负面消息，例如热门地段的成交额、新市场的减价和抢购顾客等，这些都不断冲击香港楼市。 本地舆论认为，这是由于特区政府一年多前不断推出“热招”打压楼市所致。但更重要的原因是，美联储(Federal Reserve)退出市场导致了新兴国家资金的大规模外流，低利率积累的“房地产投机”热潮自然消退。 目前，香港房地产市场弥漫着悲观的气氛。根据制度分析，香港房地产市场的调整周期已经开始，今年房价下跌了10%。
赵乃玉/画家 香港卖房子赔钱 最近，有一系列关于大陆客户在出售房屋时赔钱的新闻。最近一次是一个姓韩的大陆房主在出售他的房子时损失了600万港币。 这位内地人在卡罗琳山拥有一座300平方米的“豪宅”，该豪宅于2011年被房主以1.28亿港元的价格买下。一名知情的中介透露，该内地客户原本计划在购买后短期内对该房产进行投机，并试图在中途将其出租，但找不到下一套房子，因此他降低了出售该房产的要价，最终以1.3亿港元售出。根据购买价格，尽管转售书赚取了200万港元的小额利润，加上印花税和佣金，但估计内地客户将蒙受约600万港元的损失。 山顶豪宅属于富人区，富人总是有钱，所以山顶豪宅的价格总是高而不低。这让香港人感慨并产生了警惕:香港的楼市正在走下坡路？ 当大陆游客因出售房屋而赔钱时，情况并非如此。总结最近的例子: 在大角，一名内地客户最初以2，265万港元购买的1，061平方英尺的住宅楼，最近以2，200万港元易手，导致账面亏损65万港元。如果加上印刷费(960，000港元)和代理佣金等杂项费用，实际损失超过180万港元。 郑姓大陆客户大潭阳明山庄(Tai Tam Yang Ming Villa)近年来购买了许多房产，最近以1795万港元的价格出售了2012年以1900万港元购买的房产，账面亏损约为105万港元。由于交易须额外支付5%的印花税，即近90万港元，如果卖方承担所有费用，加上印花税和佣金，他实际上损失了约270万港元。 为什么大陆游客经常报告说卖房子赔钱？最直接的原因是，大多数人认为这与内地“资金短缺”有关。大多数在香港买房的内地投资者都是商人。由于银行收紧信贷和现金流困难，一些内地投资者急于出售自己的房产并提取资金，因此他们不得不亏本出售房屋。然而，“赔钱”的举动也反映出香港房地产市场近期需求低迷的“惨淡”景象。 许多人都在问:这种荒凉只是一个短期现象，还是意味着调整周期的到来？在全球资本环境的影响下，香港的楼市会否因一系列负面因素而出现多米诺骨牌效应？ 香港的“炒楼热”必然会下降 农历新年过后，不仅是房地产市场低迷的坏消息，还有一系列打击房地产市场的负面消息，如热点地区的成交额、新市场的大幅降价以及对客户的抢购。 最新消息是，屯门的两块住宅用地以每平方英尺2000港元的低价出售，这是十多年来的最低价格。至于“拆楼抢客”的新楼，以元朗的一幢楼宇为例。它于去年三月底首次开放。当时，实用平方英尺的平均价格为17，100港元，而最新报价约为9，200港元。价格调整非常惊人。 有舆论说，这是因为特区政府一年多前不断推出“热招”打压楼市所致。自去年下半年以来，随着特区政府对内地房地产投机采取“双热行动”(对非本地人和短期投机者征收印花税)，内地消费者参与程度较高的“奢侈品”市场开始走弱。根据差饷物业估价署较早前公布的数字，香港物业价格去年上升约7.7%，为五年来最低升幅。对于可用建筑面积为1722平方英尺(约150平方米)的大型公寓来说，房价五年来首次下跌，全年下跌2%。 根据一些机构数据，对一手住房的需求大幅下降。去年第三季度，代表非本地个人和非本地公司购买房产的数量降至平均每月89宗，占总交易量的2.2%，远低于2012年1月至10月平均每月约360宗，占总交易量的4.5%以上。 除了“热招”，全球金融环境更受欢迎。作为一个对全球资本流动最为敏感的开放经济体，当国际金融陷入困境时，香港的房地产市场会出现波动。美联储(Federal Reserve)退出市场导致了新兴国家资金的大规模外流。低利率资金积聚的“炒楼热”自然会消退，这是香港楼市疲弱的根源。 香港金融管理局(Hong Kong Monetary Authority)首席执行官陈德林早些时候预测，金融海啸后流入的1，000亿美元将被撤回，这将对资本流动性和利率构成压力。 根据香港金融管理局(Hong Kong Monetary Authority)和中原研究部(Central Plains Research Department)的数据，自美联储(Federal Reserve)在2008年推出第一轮量化宽松以来，热钱流入已将香港银行体系的资金规模推高至3，180亿港元，使抵押贷款利率从3.5%降至2%以上的低点。目前，银行系统资金约为1639亿元。在基金退出后，市场预计抵押贷款利率将从较低水平升至3%以上。 中国内地对香港的影响也越来越大。从香港的角度来看，一方面，内地经济保持稳定增长，内地金融体系稳定，不易受到国际冲击，这对香港起到了重要的支撑作用。另一方面，内地收紧货币政策、重组“影子银行”和打击腐败，客观上影响了香港房地产市场的需求。中国内地金融秩序的整合对全球金融的影响不可低估。一位国际金融机构高管直言不讳地表示，中国为影子银行“收集水”，这比美联储(Federal Reserve)的退出更令新兴市场担忧。 今年香港房价下跌10% 一种悲观的气氛笼罩着香港的房地产市场。农历新年期间，二手房成交量大幅下降，表明投资者现阶段对进入市场买房已变得犹豫不决，大多数人已转向观望态度。 一家机构的民意调查显示，70.9%的公众预计短期房价会下跌。然而，房地产价格的短期上涨占12.1%，这是一个低水平。 在香港，杰出的房地产业也可以被视为经济之母。房地产市场正在繁荣和衰退。从楼市周期来看，自回归以来，香港经历了1997年(亚洲金融危机)、2003年(非典危机)和2008年(美国次贷危机)的重大楼市调整。自香港私人住房价格在2008年12月触底以来，反弹迄今已达到134%。目前，房地产价格的成人增长率高达18.5%，是国内生产总值增长率的5至6倍，是价格增长率的3至4倍。无论从基本面还是从外部环境来看，香港的房地产市场已经显示出进入调整期。美联储加息的预期是一个调整的信号。 香港财政部官员不止一次警告说，香港的利率可能比美国更早进入加息周期。一方面，在热钱从新兴市场流出的阴影下，未来加息的可能性大幅增加；另一方面，受持有成本增加的影响，发展商将会加快销售，而香港楼市的新单位供应将会逐渐增加。根据许多业内人士的分析，香港房地产市场在触底之前可能需要调整20%或更多，调整期至少为两年。 然而，一些乐观主义者认为，香港的经济基调是好的，失业率保持在3.3%左右，该行业有很强的货物处理能力，在低利率环境下，他们大多数人不需要急于“分割价格”来套现。预计今年住宅价格将会上涨。 业内也有人寄希望于内地游客来维持房地产市场的繁荣。世界银行理查德·埃利斯发布《中国资本投资海外房地产报告》。据估计，今年将有1.1万亿元的中国个人投资者投资海外房地产市场。一些分析人士估计，由于人民币持续升值，目前内地游客来港的价格相当于7.8%的折扣。 莱坊董事兼大中华区研究与咨询总监林浩文表示，短期内不会放松“限购令”。香港人在内地购房的限制将继续实施。再加上内地复杂的税制，投资内地房地产市场可能没有太多利润。简而言之，五年内“赚钱”需要30%以上的升值。他还表示，对从韩国购买内地基金的限制，预计将让投资者重返香港的新市场。今年，内地买家的比例将从目前的5%提高到10%。 总之，大部分人认为香港楼市将进入调整期，但由于全球发展仍然稳定，调整将是适度的。一些机构预测，新一轮降价将冲击二手房，预计今年二手房价格将下跌10%。如果其他房地产开发商跟随降价出售他们的公寓，新公寓的价格可能“从一波到另一波下跌”，而急于套现的二手房业主将不得不降价以争夺客户。如果一手和二手房屋价格一起下跌，香港楼市可能真的会到达一个转折点。
