百度详解联姻万科：我能给地产带来什么？-国土报中文版

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房地产开发商正在升温互联网思维。以百度为代表的互联网巨头能给房地产带来什么？

抓住研究业务

百度和万科围绕金隅万科广场的合作有这样一个时间表:3月合作意向和产品沟通，4月整体合作方案输出，5月大数据和导航合作确认，6月wi-fi系统建设和战略合作。开始，室外数据分析模块和室外导航模块将在8月和9月上线，室内导航和数据分析模块将在10月上线...

像所有的跨境合作一样，擅长技术和信息的百度，一开始并不擅长如何识别万科的兴趣。

起初，百度提交了一份可以为万科提供的服务清单，并认为这份长长的清单上的业务可以与传统企业合并。万科将位置服务和大数据分析列为合作的起点。

在百度内部，这一合作被视为百度将大数据应用于商业地产的一个基准，而人力从lbs和大数据转移到五个业务部门，以协调导航和数据分析。万科将大数据引入地面的重任落在了商业产品管理部门的肩上，该部门由专业技术人员组成。这两个团队将每两到三周会面和交流一次。沟通的内容包括产品研发方向的校准，需求侧现有产品的梳理和再升级。后者每季度进行2-3次。

百度详解联姻万科：我能给地产带来什么？

随着移动时代的到来，互联网巨头的竞争已经转向手机。在这种情况下，普通人会直觉地认为，如果百度地图软件不在手机上使用，百度和万科围绕lbs和大数据的合作将无法获得数据和产生商机。真的是这样吗？

通过手机搜索应用程序，至少可以找到20款与百度相关的产品，在下载大多数产品时，你会收到“你允许使用你的位置吗”的提示。

百度lbs产品部的张晓表示，百度有14款应用产品，注册用户超过1亿，百度应用注册用户达到10亿，百度地图每月活跃用户达到3亿，这些都是用户位置数据的来源。第三方应用，如墨水天气，滴滴打车，莫莫等。需要定位服务、自身开发成本高的百度将接入百度lbs开放平台，向百度贡献用户数据。

多个端口贡献了大量数据，因此有一个如何对它们进行分类并为购物中心贡献价值的门道。在导航方面，百度和万科的官方说法是，依托户外lbs定位和室内精确wi-fi定位的结合，为客户提供整个购物周期的路径规划和导航服务，形成“定位、户外导航、停车引导、室内导航、倒车搜索和返回”的导航闭环。

一般来说，通过前四个功能，迷路的顾客可以找到去商场的最佳路径并顺利停车，通过室内导航可以在商场的复杂格局中轻松找到五楼的餐厅。

百度的数据收集并不局限于商家必须在商场开通wi-fi这一事实，而是从商家使用装有百度lbs功能的应用程序开始。百度将从个人数据中梳理群体共性，从性别、年龄、收入、职业、兴趣偏好和消费偏好六个维度勾勒客流肖像，分析客流来源，协助商场制定营销策略。例如，许多人在购物中心门口和滴滴打车。百度的数据分析了出租车的高峰时间和等待时间，可以反映出这一群体对商场需求的特点，并提前打电话给一些出租车来增强用户体验。

百度详解联姻万科：我能给地产带来什么？

除了位置数据，还有人流轨迹的分析。通过研究后者，购物中心的决策者可以很容易地了解哪些区域比较拥挤，适合开设购物中心，他们自己的购物中心的顾客来自哪里，顾客经常光顾哪些模式，哪些模式无人问津，应该被取代。

万科高级副总裁毛大庆解释说，商场餐饮所占比例主要是交易员对当地环境的判断，不清楚消费者是否购买。商场里有成百上千的商家，他们经营得好，也有经营得不好的，这种形式是当地人不需要的，这些顾客对商场里商店的反应可以通过大数据获得。商场可以根据反馈进行推广，用错误的定位来代替格式。对于新开发的购物中心，将首先引入互联网工具，以便了解购物中心周围的主要消费者和有需求的商店及其消费能力，然后吸引投资和设计，这将使定位更加准确。

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毛大庆的另一个担忧是，通过与百度的合作，万科可以知道周围的消费者来自哪里。这也是百度的人流量轨迹分析的应用。在数据分析过程中，百度和万科发现昌平金隅万科购物中心的很多客户都来自回龙观。张晓说:“知道了这些事情，你就可以选择是去回龙观商场做广告，还是举办促销活动。”

对于已经掌握消费习惯的客户，万科的商业项目未来可以实现点对点营销。张晓指出，关注商场的顾客和百度用户可以在路过时推送商场的新鲜信息，如“100对100”优惠活动。通过数据分析，可以根据客户的喜好来推送信息。喜欢在商场吃饭的用户通常会推送食品活动信息，而喜欢滑冰的用户会推送滑冰信息，这样可以在不打扰用户的情况下尽可能满足他们的需求。

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对于推出的信息，百度万科将使用实际转换率来评估效果。例如，如果您每天推送1000条消息，实际将它们转换到商店的概率只有10%，这在评估中是失败的，这也意味着不允许推送消息来骚扰用户。张晓还指出，转换率与信息类型有关。实时消息转换率低，长期消息转换率高，折扣范围也不同。

百度认为什么样的商业逻辑？百度的优势在于用户、流量和技术，它的目的是建立一个平台，让所有行业都来百度获取用户流量和赚取服务费。例如，商业地产领域建立的v-in系统完善后可以复制到万科的其他商业项目中。问题是，以万科为代表的房地产企业为什么要购买它？

万科长期没有涉足商业地产，比大多数房地产企业更加谨慎稳健，更愿意了解市场需求，避免供需错位。据了解，万科曾要求一家咨询公司为万科的长阳半岛购物中心做一份市场调研报告，目的是告诉万科关于长阳的可支配收入，以及客户喜欢七狼(报价、咨询)还是zara。然而，结果非常宽泛，因此万科无法评估周边顾客与商场定位的匹配程度。

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在区域大数据的支持下，上述问题无疑可以得到很好的解决。百度抢走了研究业务，而万科似乎花了更多的钱，实际上是在计算一个智能账户。据张晓说，他咨询过许多研究公司，做一份关于购物中心的研究报告大约需要100万到200万元。有了百度，成本会被稀释，第一次开发的成本可能会高于常规的市场调研，但随着后期调研数量的增加，成本会逐渐降低。当规模扩大时，平均成本至少比传统行业低10倍甚至100倍。

百度详解联姻万科：我能给地产带来什么？

当然，如果万科引入百度大数据被视为商业地产的一个变化，百度也在试图通过这一变化为商业地产寻找机会，这并不仅限于知名开发商。

张晓说，将来，如果小企业想开一家肉夹店，他们负担不起为商店的位置找一家研究公司，所以他们可以直接从百度购买服务。有了北京各地区人流的调查结果和现场验证，他们很快就能选择地点。在与万科的合作中，百度也在考虑将商场中的商家作为个人引入，在百度平台上提供服务。当然，一切都将通过万科来完成。

互联网=学习外语？

百度正试图从可以登陆的服务点组装一套完整的互联网解决方案。自去年以来，百度已经成立了lbs和大数据部门，并开始做技术准备和研究商业模式。今年，除了房地产行业与万科、万达的合作，还有与生活相关的领域的探索，如旅游、电影等。每个行业平均选择2-3个大规模合作伙伴来试点大数据技术。

对于互联网思维，房地产界不乏狂热，但大多数都很冷静。毛大庆指出，现在每个人都在追赶互联网思维的时尚，但这还不是终点。总有一天，网络思维会变得不流行，与网络合作是很自然的。称一个新东西是没有意义的。关键是看它会给行业带来什么变化。

百度仍在考虑的一些想法已经将其目标扩大到住宅和房地产。张晓说，在住宅建筑中有很多可以与互联网合作的地方。例如，万科擅长房地产。通过百度，你可以了解用户查看社区周围是否有游泳池和健身房的频率，检查用户的实际需求，帮助房地产开发商改善服务设施。您还可以为所有者定制地理围栏服务。如果车在晚上超过了一定的范围，物业会通知车主注意防盗。

百度详解联姻万科：我能给地产带来什么？

在文化旅游房地产方面，也有互联网的机会。某个地方有10个旅游景点，其中2个是4a景区，另外8个是房企经营的文化旅游项目。通过大数据分析，我们可以得出游客到达4a景区后，会有多少人去文化旅游项目，相关度有多高。因此，房企可以决定是否开班车，并考虑是否在途中修建酒店或购物设施。至于游客最喜欢的饮食口味和消费偏好，也可以通过统计数据了解。

百度详解联姻万科：我能给地产带来什么？

在与万科合作推出淘宝的消费者账单扣除服务后，阿里巴巴还有另一个考虑。其内部人士告诉记者，淘宝和万科将有长期合作。今后，他们计划考虑业主的婚礼需求，从最初的认可到房子的选择，到最后的购买和装修。这一过程将使阿里巴巴的大数据投入使用，并开放所有在线和离线需求。

毛大庆说万科实际上可以通过互联网开发很多东西。现在我们有v-in来研究购物中心，明天我们可能会结合互联网和社区来研究普通人在社区中的行为。互联网研究了许多技术，可以应用于房地产、零售或航空/航空。如果把网络技术作为一种隐喻，它相当于在大学里学习英语。它是一种工具，尤其重要。只有当你掌握了它，你才能理解新技术。如果你不与互联网结合，你将会非常落后。万科实际上是一个学习英语的人。

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