绿地张玉良驳房地产崩盘论：我们上市不圈钱-国土报中文版

本篇文章9833字，读完约25分钟

4000亿资产，如何被4000亿元的所有制结构牢牢控制？

一个纯粹的地方国有企业如何能够通过混合所有制完全转变其基因？

市场上有人惊呼这是新一轮经济改革的热土，也有人质疑国有资产是否存在流失，但更多企业家关注的是绿地模式能否被复制。

格林兰集团董事长兼总裁张玉良对所谓国有资产流失的指控不屑一顾。

“我们员工持股会的股权一直没有动。你在哪里贪污了国有资产？”在接受《蔡颖》记者采访时，他的音量突然增加了很多。“此外，重组由上海牵头，整个过程由SASAC(微博)运作，完全不是企业主导。”

认识张玉良的人都说他是一个有点“疯狂”的企业家，敢于冒险，格林兰集团也从中受益。

很少有人会注意到他的确定性和谨慎的另一面。

自1997年格陵兰第一次重组以来，资本增加的次数已达17次。2003年，国有资本失去了格陵兰岛大股东的地位，员工持股比例一度接近60%。从2009年开始，格陵兰员工持股比例开始下降，最终稳定在28.79%。

张玉良笑着说，他从来都不是一个拿着“红牌”的局级干部，但不管国有资产体系如何配合，他似乎都知道如何通过妥协来推进。

“我宁愿踩在空上，也不切断食物供应。”张玉良告诉《蔡颖记者》,他在采访中将自己的现金流比作“谷物和草”,而在快速扩张的背后，是软化的技巧。绿地市场化的基因诞生了。无论股权如何演变，张玉良保持不变的是安全稳定地推进绿地市场化。

在7月初公布的《财富》全球500强排名中，格陵兰集团排名第268位，比去年上升了91位。

在接下来的几天里，在接受了蔡颖记者的独家采访后，格林兰集团董事长兼总裁张玉良和他的管理团队将会面讨论2015年的发展目标。然而，像变革时代的所有企业家一样，他对长期规划持谨慎态度。相反，他选择用松下幸之助的一句话来解释格林兰集团的行为准则:“策略是下雨，打一把伞。”

绿地集团年初有三个目标:绿地集团整体上市，整体业务收入4000亿元，房地产收入2400亿元，海外房地产收入200亿元。明年的目标是绿地集团的总营业收入达到5000亿元人民币，海外房地产收入达到400亿元人民币，跻身世界200强。张玉良表示，最不确定的是格林兰集团的整体上市，其进展超出了企业自身的控制，绿色地形是企业目标的必备条件。

绿地张玉良驳房地产崩盘论：我们上市不圈钱

不久前，国有资产监督管理委员会(SASAC)宣布启动包括混合所有制改革在内的四项中央企业改革试点，这意味着进一步深化国有企业混合所有制改革。另一方面，这是房地产行业的暗淡前景，两个坐标在一点上交汇。此时，张玉良和格林兰尤为引人注目。

可以复制的重组

“如果绿地上市成功，市值应该在中国房地产公司中排名第一。”

借用金丰投资(报价、咨询)，意味着格陵兰要把一个估值近700亿的公司变成一个市值20亿的“小壳”，难度可想而知。如果成功，此次借壳上市将成为a股最大的借壳上市案例。

事实上，绿地上市的目的不仅仅是为了打开国内资本市场的一扇窗户，更重要的是，如果上市成功，绿地多年后的股权改革将告一段落。

“我们上市时不会圈钱。上市是为了让我们的股权结构更加市场化。”

绿色的土地似乎赶上了好时光。十八届三中全会后，关于“混合所有制”的相关决定在政策层面上为绿地提供了有力支持。在此背景下，上海市政府对绿地改革也寄予厚望。

“绿地是上海国企改革的标杆。这一改革只能成功，不能失败。”易居中国首席执行官丁祖昱告诉蔡颖记者。

回顾绿色空间的发展历史，我们可以发现，绿色空间规模的不断扩大是一个管理利益与企业利益紧密联系的过程。尽管张玉良承认没有上海市政府就没有这样的企业，但不可否认的是，绿地的管理层持有该公司的股份，这是其发展的最大推动力。

绿色土地改革始于1997年。由委员会及其下属公司出资2000万元设立的上海绿地开发公司，由注册资本1.6亿元的集团公司改制而成，其中绿地职工持股计划出资3020.43万元，约占注册资本的18.88%。其余的股东都是下属企业。

在记录格林兰集团发展历史的《潜力是人为的》一书中，特别提到了员工持股会成立过程中遇到的困难。当时，不仅普通员工不愿意购买格林兰集团的股份，就连干部也不愿意购买股份，这就非常困难。张玉良最终决定“分配任务”，要求格陵兰岛某个级别以上的经理持有一定数量的股份，而员工可以自愿参与。

后来证明，这一制度解决了两个问题:管理激励和管理控制。股份的内部交易也通过“电话拍卖”的方式实现，但如果股东离开格林兰集团，他们必须在股东大会上出售其股份，不得将其带走。这也是持股能保持生命力的原因之一。

另一方面，中国最大的房地产公司万科企业有限公司今年才决定实施“业务伙伴”制度。截至6月19日，代表万科1320个业务伙伴的“英安合伙”已斥资17.97亿元购买了万科1.92%的总股本，成为万科的第二大股东。根据计划，英安合伙将继续增持万科股份至10%，显然是为了防范“野蛮人”的入侵，管理层将为自己筑起一道防线。

于亮和张玉良就合伙人问题交换了意见。区别在于合作伙伴是在项目层面还是在团队层面持有股份。张的意见是在集团层面持股。他认为在项目层面持股会导致利益纠纷，集团很难整合资源。在集团层面，万科面临着板块已经很大的问题。如果合伙人想继续增持股份，成本将会非常高。

伙伴系统的另一个功能是团队激励。员工持股计划在格陵兰建立后，许多人借钱投资自己的公司。20多年后，大多数在张玉良创业的人仍然选择留下。事实上，他们都为绿色空间工作，也为自己投资。

CDH投资(以下简称CDH)的运营合伙人魏莹告诉蔡颖，他从未见过如此“绝望”的团队。

“我们70%的投资公司都依赖团队。格陵兰岛是一个真正以市场为导向的团队，我在国有企业中看到了这一点。”魏莹说:“他们没有通勤时间，不是8个小时，而是12个小时甚至16个小时。”

从1997年到2011年，格陵兰几乎每年都增加资本和股份。张玉良表示，在2009年两次增资后，员工持股计划最多将占到50%以上的股份。2012年，职工持股比例14年来首次下降，从46.02%降至36.43%。

“实际上，今天，管理层收购不是在绿色空间进行的。在绿地出现之前，它进行了一轮民族进退以换取政府支持，然后通过上市明确了企业管理层和员工的权益。”丁祖昱说。

增资扩股后，包括上海房地产、上海城头、上海中兴集团在内的国有股东总持股超过50%，达到63.57%，但员工持股计划仍将是唯一的最大股东。

在接下来的几年里，绿地集团的持股比例变化频繁。截至6月17日宣布的重组计划，格陵兰职工持股会的持股比例为28.79%，为单一大股东。上海SASAC直接或间接控制的三家企业的总持股比例为46.37%，上海房地产、上海城头和上海中兴集团的持股比例分别为18.20%、20.55%和7.63%。

“当你审视资本投资组合，摒弃‘一股独大’的弊端时，你就会明白。”张玉良说。通过引入五家机构投资者，格陵兰实现了如此微妙的股权结构。2013年12月18日，绿地继续增资扩股，新增部分由平安创新、鼎晖嘉熙、宁波惠生、珠海罗普、SDIC五家机构投资者认缴，共计约20.87亿股。经过两次调整后，它现在占格陵兰集团20.15%的股权。

绿地张玉良驳房地产崩盘论：我们上市不圈钱

“实际上，我们已经在2013年5月和6月开始增资扩股。(目的是)国有股东不应尽可能被垄断。虽然他们现在被分成不同的公司股东，但如果有一天政策发生变化，我们可能会再次受到影响。”张玉良说。

除了提供资金和各种资源之外，一些机构投资者还向张玉良提出了许多关于绿色空间发展的建议。职工持股会转变为有限合伙制公司，即上海绿地，然后通过后者拥有的32个小型有限合伙制公司收购了原职工持股会的所有982名员工，这并不微妙。相关经纪人为绿地设计了这样一个结构。

魏莹告诉《蔡颖》记者，事实上，这种结构也受到了关注，这种结构的设计早就有了样板。“我们有一个案例，发现伊泰集团在内蒙古鄂尔多斯(市场，咨询)也是通过员工。股份将改为有限合伙。”事实上，伊泰集团通过职工持股会购买了原有的国有股，实现了重组。

魏莹还认为，绿色空间重组的道路可以复制。

维凡科有很多土地

70%-80%以上的绿地储备在一、二线城市，平均收购成本很低。

开发商之间的竞争就像德州扑克游戏。然而，今年上半年，桌面上的牌比预期的要差。

根据国家统计局的最新数据，今年上半年商品房销售继续下滑，同比下降6.7%，环比下降1.8个百分点。

以北京为例。一段时间以来，北京的潜在买家一直处于观望状态。由于自住商品房的大量供应，虽然中彩票的比例很低，但仍有很多“急需”的购买力在等待这样一个买房的机会。一些业内人士认为，这无疑将推迟新商品房的解套上市。

"与去年相比，交易额下降是不争的事实。"北京一家大型开发商公司的负责人哀叹道。

如果牌不理想，筹码的数量决定了在比赛中的发言权。房地产老板从不忽视这一点。

去年，绿地地产的合同销售额为1625亿元，万科为1709.4亿元。差距不到100亿元，“就是一两个项目”。今年年初，人们开始把两家公司放在一起比较，试图猜测万科多年来的第一名是否会被绿地取代。

半年后，“全绿之战”取得了一些进展。根据Kerri发布的数据，今年上半年万科签约销售总额为1018亿元，绿地为835亿元。今年年初，上述两家公司提出的年销售目标分别为2000亿元和2400亿元，绿地集团的完成度没有达到50%。根据年初格陵兰政府制定的上半年完成1/3、下半年完成2/3的战略，目前的发展形势似乎符合预期，张玉良仍有信心如期完成年度目标。

绿地张玉良驳房地产崩盘论：我们上市不圈钱

“如果今年绿地不能达到2400亿元，市场的理由更大，但绿地位居第二应该不成问题。全年应该超过2000亿元。”丁祖昱告诉《天才》记者。

有趣的是，无论是万科总裁余良，还是张玉良，都不太关注今年的销售排名。不仅如此，今年接受蔡颖记者采访的其他大型房地产公司的高层领导也持类似观点。易军，中国建设(报价、询价)(13.92，-0.06，-0.43%，实时报价)董事长，曾告诉记者，整合后，其两家房地产公司(中国海外房地产和中国建设房地产)并没有单纯地看重规模超过万科，而是在品牌效应、盈利能力、规模效益、国际化水平等多方面提升了自身水平。

绿地张玉良驳房地产崩盘论：我们上市不圈钱

“如果你只谈论数字，你今年可能会有，但明年不会。”张玉良曾经说过。

去年，绿地集团的土地总投资约为870亿元。据张玉良介绍，今年绿地计划征地投资约为1200亿元，在目前的市场条件下，这肯定会减少。同时，征地时间将根据变化灵活调整。

在过去两年中，格陵兰岛房地产行业的平均年销售增长率超过40%，2013年比2012年增长了近53%。大量的土地储备是保证增长的筹码之一。

“在这七个同行中，最多的征地是700亿元，而我们去年是870亿元。这些储备资源足以支持我们未来的增长。”在今年3月接受媒体采访时，张玉良对土地储备充满信心。

事实上，放缓的不仅仅是格陵兰集团的土地投资。根据中国指数研究院的土地投资报告，今年上半年，与去年同期相比，前30家品牌房地产公司新增土地营业额为2065.71亿元，下降了24.28%。其中，绿地面积同比下降8.3%。

另据报道，2013年绿地集团的土地储备规模约为6173万平方米，与万科的1.0062亿平方米有一定差距，但后者的股权土地储备面积不足5000万平方米。

格陵兰岛显然不同意这份报告中的数字。“我们有很多维凡科(土地)。”张玉良说，一位投资者告诉蔡颖，绿地的实际土地储备约为1.3亿平方米，其中70%-80%在一线和二线城市。更重要的是，这些土地的平均收购成本极具竞争力。

做别人做不到的事

除了住宅地产和商业地产之外，绿地集团决定将未来推向“产城结合”的发展模式。

“我宁愿踩在空身上，我不能切断食物(现金流)。”张玉良在两个词之间做了一个有意义的停顿。在房地产的主要业务中，绿色空间现在至少成功了一半，而另一半取决于绿色空间如何将这些谷物转化为能源。

北京和天津的房地产市场，尤其是北京，一直是大型企业的战场。从今年上半年北京的销售排名来看，前十名很难看到绿地集团。根据万科北京提供的数据，今年上半年整体销售规模约为117亿元。

“我们主要经营商业地产，而住房的比例还不到总比例的10%。”绿地集团副总裁、京津风沙源事业部总经理石对记者说。然而，一些商业项目是整栋楼出售的，但它们不是在网上签署的，这就是为什么很难在北京的排名中看到绿地。据施介绍，今年上半年绿地集团在北京的销售规模约为70亿元。

去年，北京绿地总投资约为118亿元。石说，今年格陵兰将根据集团的发展计划进行投资。“我们的年平均增长率应该保持在30%以上。该项投资乃基于本集团对市场的预期及房地产业的发展需要。”

时至今日，在北京地价居高不下的情况下，表示，绿地不拿“地王”说事，也不会考虑获取高价土地。“我们正借此机会获得一些商业、复杂和超高层项目，而绿地擅长这些项目，而其他项目则不擅长。等等。”

有评论员认为，绿地集团的发展模式类似于大连万达集团(以下简称“万达”)。后者依靠地方政府青睐的“万达广场”的品牌影响力和投资优势。

其他大型开发商也意识到需要跟上“变化”。去年，万科还提出了“城市配套服务提供商”的新角色。于亮认为，万科应该从“被人占用的房子”转变为“被人占用的房子”。随着城市化进程的加快，领先的开发商开始关注城市发展带来的增长机遇。

绿地也不例外。早年，凭借南京绿地广场项目，绿地成为中国超高层项目开发的专家。截至去年，格陵兰的超高层项目已进入12个以上的城市。然而，超高层项目往往位于城市的核心区域，这仍然是一个单一的项目。很难找到适合这类产品的区域和城市，如果它们继续变大，可能会遇到天花板。

因此，除了住宅地产和商业地产之外，绿地集团决定赌上未来“产城一体”的发展模式。

最近，一项调查让大城市的上班族感到“可靠”。根据“中国工作场所通勤焦虑指数”调查，中国工作场所93%的人希望改善他们的通勤状况。调查还发现，北京74%的上班族通勤时间超过一小时。在纽约，这个比例只有三分之一。

"生产与城市一体化的核心是以人为本."张玉良说，30年前，当他去一家政府机构工作时，他每天花三个小时在路上，他知道自己的痛苦。“你必须把住宅和商务办公室分开，这是最大的人为污染。”这可能是格陵兰决定投资地铁的原因之一。

目前，国内住宅项目的“配套”往往集中在住宅配套上，主要产品包括社区商业、养老等服务。一些专家指出，这样做的目的是为了提高住宅产品的竞争力。张玉良同意这一观点，但他仍然认为这只是“第一阶段”,模型仍需深化。

在具体的商业模式中，绿地集团的工业项目与住宅建筑的比例大约为55: 45。在55%的工业项目中，大约30%已经售出。换句话说，格陵兰控股的比例一般在25%到30%之间。此外，绿地将根据项目的发展不断调整持股比例。“有些物业增长更快，所以多留一点。”

“我们不得不持有一些商业项目，不持有它们就很难很好地运作；但如果你持有所有这些，你的现金将无法维持。”张玉良向蔡颖记者解释了绿地的商业模式。

绿地投资区域主要是核心城市的不成熟区域，土地成本相对较低。经过3-5年的建设，绿地首先通过销售结余资金获得增长价值，然后通过其持有的资产获得增长价值。

一家大型投资机构的高管告诉蔡颖，他对绿地模式的发展前景非常乐观，原因包括土地收购成本低——通过干预类似一级开发的模式，直接与地方政府谈判项目，依靠整体规划和资源引进的优势，提高门槛，以极具竞争力的价格争夺土地。

目前，格陵兰正在围绕交通枢纽开发项目，如高速火车站和空港。未来，计划在中国空港建设20个工业园区，并已与东航、南航和泰国郑达集团合作。

例如，在沈阳，格陵兰岛和中国南方航空公司的合作是一个工业园区，格陵兰岛投资60%，中国南方航空公司投资40%，由格陵兰岛主导。在南昌，绿地投资超过300亿元投资建设一个功能齐全的世博城市。

这正是张玉良认为的“别人做不到的”模式:“小企业做不到，他们没有整合资源的能力。”当你介绍资源时，其他人会和你一起来吗？东航和南航能和你签合同吗？不可能。”

不去海外是愚蠢的

海外市场的投资回报率高于中国。

海外市场的增长是张玉良手中的第二张好牌。

看看桌子上的其他对手。他们在海外都很忙。据不完全统计，2014年中国房地产企业海外投资总额达到900亿元。仲量联行的一份报告显示，2013年中国海外商业地产投资总额达到76亿美元，2012年仅为33美元，仅一年就增长了124%。

万科去年和今年2月分别在旧金山和纽约投资了两个项目，目前已进入四个城市。它在纽约和旧金山的项目选择与美国著名的当地房地产公司合作。万科董事会主席王石在接受采访时表示，万科海外业务的比重不会超过总收入的20%。

万达也很活跃。7月初，万达集团宣布将投资9亿美元(约55亿元人民币)在芝加哥建造一座高350米、89层的五星级酒店。据媒体统计，万达的海外投资已经超过600亿元。

格陵兰岛的海外投资在2012年加速增长。“第一个十年的上海绿地，第二个十年的中国绿地，第三个十年的世界绿地。”张玉良说，2012年，格林兰集团刚刚庆祝了成立20周年。

事实上，张早就计划出海，但他选择的“以基础设施换资源”并没有成功。

“我们去过一个非洲国家，想开一个铜矿。开采后，我们将为他们建造一些基础设施。那时，我想得很好。结果，我不得不签了一份合同，这个国家的总统被政变推翻了。”张玉良向蔡颖记者回忆道。

自2012年以来，格陵兰岛选择了一个不同的战略，那就是扩大中国的房地产市场。有人质疑，为什么13亿人的市场要走向海外，变成3000万人的市场。张的解释是，13亿人的市场不能放开，但既然有能力做3000万人的市场，“不做就是傻瓜。”

“海外市场资源成本低，市场前景好。你对中国文化和需求有所了解。海外华人买房不是通过收购外国公司，而是先收购我们。这难道不是竞争力吗？”张玉良对绿色空间的发展能力充满信心。

“格陵兰岛的团队非常强大，非常专业。”魏莹告诉蔡颖记者。他参观了澳大利亚的格陵兰项目。作为投资者和管理者，魏莹通过该小组拜访了另一方的项目开发总监，但被延迟得很晚。

“按照常理，组长，他应该尽快安排时间见我吧？但是直到我离开的最后一天我才见到他。我们相遇时已经是晚上10点了。他说他太忙了！真的没有时间了。经过交谈和简单的交流，我们发现项目总监对业务非常熟悉，”魏莹回忆说。

据了解，今年格陵兰岛的海外投资总额已超过100亿元，覆盖了四大洲9个国家的12个城市。“我们在一线国家、一线城市和一线地区进行了投资，社会、法律和商业体系非常完善。”

海外媒体也提出了另一个问题，与当地开发商相比，绿地有什么优势？张并不信服。他认为，格陵兰岛在品牌、资本和全球资源整合能力方面可以与外国公司竞争，甚至超越它们。

根据标准普尔不久前发布的报告，绿地集团的信用评级为bbb+，是国内开发商的最高评级。张特别强调，目前格陵兰岛的海外融资成本并不比美国高多少，平均年利率在2.59%到3.5%之间。格陵兰岛在香港上市的公司为其提供了一个海外融资平台。

在全球资源整合方面，格陵兰将选择与当地公司合作，包括法律事务、税收和他们提供的其他解决方案。

你和当地的房地产开发商合作吗？除非法律不允许，张玉良通常更喜欢自己交易——成为大股东并独立运营。首先，他可以训练他的海外团队。更重要的是，他始终认为，如果没有独立的开发经验，未来国际化的道路会越来越窄。

"你让你在中国的房地产公司做金融投资吗？"他问:“为了帮你做总承包，人们要收取销售额7%的管理费。如果有10%的总利润，我们的结果是什么？”

格陵兰海外房地产投资的第一个项目在韩国济州岛。不久前，张玉良带着200名企业家访问了韩国。在接受当地媒体采访时，张玉良表示，他将继续深化在韩国市场的投资，下一步将是在济州岛中心建造最高的双子塔。

在澳大利亚，去年格陵兰岛的销售额达到了20亿元。截至目前，今年澳大利亚格陵兰岛的销售额已达60亿元，“其中80%已经售罄。”这个市场的50%是我们正在做的。”张玉良说:“在全球化之后，我们不能完全专注于中国消费者。例如，我们在伦敦的项目有70%销往世界其他地区。”

建立自己的财务控制

绿色空间需要找到新的增长点。张玉良认为，未来的新增长将来自金融业。

在这样的宏观经济形势下，仅靠房地产行业可能不足以支撑绿地的快速增长。

根据绿地集团2014年利润预测的审计报告，在绿地集团2013年的实际收入中，能源及相关行业的经营收入约为1166亿元，高于绿地集团最大的收入来源——房地产业务的923亿元。自2005年以来，在经历了严格的房地产调控后，张玉良意识到它正在寻找“第二大主业”。经过一些并购和整合，能源行业成为近10年来支撑绿地快速增长的重要行业，也为绿地提供了良好的现金流。

绿地张玉良驳房地产崩盘论：我们上市不圈钱