五矿建设60亿造奥地利小镇：交楼近两年晚上漆黑一片-国土报中文版

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2011年4月，五矿建设报告称，将把奥地利的哈尔施塔特镇搬到惠州博罗县的旅游房地产项目。该项目总投资60亿元，名为哈斯泰特，离奥地利小镇只有一个字的距离。根据五矿建设时的规划，六年后将有一个湖滨商业旅游区和依山而建的别墅，建成后将成为华南最美丽的城镇。

现在，建设期已经过半，而首期建设交付已经近两年了。这个克隆的奥地利城镇是如何发展的？7月15日，国家商报记者来到哈斯塔特项目现场，发现依山而建的别墅区人烟稀少，入城道路尘土飞扬，核心商务区只是零星开放。虽然白天有很多游客，但项目现场晚上很暗，只有保安留在街上。

五矿建设已经很久没有进入旅游房地产了。除哈斯塔特项目外，五矿建设计划于2013年4月在南京江宁投资20亿美元建设房山旅游城。然而，一些业内人士认为，五矿集团不是旅游房地产开发圈的主力军，其市场份额也较低。

别墅区建在群山周围

据记者了解，哈斯泰特项目总投资60亿元，占地近100万平方米。预计将建成20000平方米的特色商业区和8000平方米的街头商铺。规划建筑面积约为115万平方米。投资方为中国五矿集团旗下的五矿建设，开发商为五矿建设旗下的博罗毕华房地产开发有限公司。

目前，哈斯泰特的旅游经营非常好，已经接待了数十万游客。博罗毕华房地产开发有限公司负责人谭苏生告诉《国家商报》。

7月15日，记者在哈斯泰特看到，在该镇的商业区，两个旅游团都挥舞着旗帜，新人穿着婚纱拍照。

离镇上最近的地区是惠州江北区和博罗县。从江北出发，沿着汇博大道开车半个小时到哈斯泰特的位置。汇博大道两侧有保利等房地产企业建设的十几个项目，或不同风格的别墅或高层建筑，但都是新建筑。从博罗县出发，沿着该县主要道路之一的商业街向东行驶需要10分钟，哈斯泰特就在路的右侧。这条主干道也充满了从东街开始的全新的高层建筑。

五矿建设60亿造奥地利小镇：交楼近两年晚上漆黑一片

博罗县房地产业人士吴先生告诉记者，从芝新花园以东(商业街旁边的一个住宅区)开始，三年来全部开工建设，现在新楼面积与县城旧楼面积基本持平。然而，7月15日晚，记者发现，在商业东街两侧以及博罗县附近的汇博大道附近，整栋建筑一片漆黑。

那么，哈斯泰特的入住情况如何？根据博罗县房管局网站信息，哈斯塔特持有五份预售证书，分别涉及一期、二期和三期三个区，其中商品房554套，已售出337套。记者粗略估计，大约60%的房子已经售出。据哈斯特营销中心的一名销售人员说，早些时候开业的一期和二期的房子有80%已经售出。

然而，7月15日下午，记者发现在繁华的商业区一侧，依山而建的别墅人烟稀少。当晚9点，记者再次来到镇上，发现除了路灯，整个别墅区只有一户人家还亮着灯，这与几百套的销量形成了强烈的对比。

当记者向谭苏生证实时，他并没有否认，并解释说入住少的原因是别墅装修时间很长，通常是一年，而他们已经交了不到两年；其次，因为他们的许多顾客不仅仅需要它，他们也不装饰它，但是现在只有少数人在装饰。

游客消费难以支持支持供应商的运作

高力国际董事乔认为，一方面，周边商业配套建设要跟上，配套设施齐全，入住率高；另一方面，别墅的位置非常重要。如果它离市区不到30分钟，那么买家很可能会把它当成第二个家，否则它只会被视为投资或度假。根据哈斯特的分析，由于哈斯特位于惠州，该项目的客户定位应主要是广州、深圳和惠州的消费者。然而，哈斯泰特距离深圳110公里，距离广州125公里，行程需要一个多小时。

五矿建设60亿造奥地利小镇：交楼近两年晚上漆黑一片

哈斯泰特项目的位置过去是一个广阔的山区。特殊的地理位置使得别墅的购买者不愿意留下来，湖边树枝上的鸟经常被吵闹的游客吵醒。

你能仅仅依靠兴奋来留住买家吗？哈斯塔特的一位业主在网上质疑，指出五矿建设项目的旅游热，但配套建设更差。

这个城镇的配套建设是什么？7月15日下午，国家商报记者在哈斯塔特外看到，从博罗县中心到哈斯塔特只有一辆公交车，镇上几栋建筑正在建设中。哈斯塔特前面数百米长的道路被泥土覆盖着，车轮转得更快了，这会扬起一路上的灰尘。

在这条路的旁边，有一排宣传板在一边，但是没有建筑的迹象。据其营销中心的一名销售人员说，这里将建8000平方米的街道商店。谭苏生还告诉记者，这是一项满足居民日常生活的基本业务，有望在年底前完成。

在谭苏生看来，镇上的生活设施基本齐全。虽然街上的商店还没有建成，但镇上的商业区已经开了十几家商店，可以满足镇上的饮食和娱乐需求。至于如何买菜，他说，因为镇上离江北和博罗很近，你通常可以买菜然后回家。

后来，记者来到商业区，发现虽然在这个巨大的商业区里有很多游客，但开的商店却寥寥无几。为了不影响视线，大多数商店都装了假门，全镇只有一家小便利店。对于华德咨询公司总裁黄博林来说，一个100万平方米的项目竟然能配得上一个2000到3000平方米的沃尔玛社区商店，这简直是不可思议。

据记者称，许多开业的商店都是自营商店。谭苏生说，为了保证服务水平，商店要么自己经营，要么委托他人经营。此外，许多商业区尚未开放，这是为大品牌保留的。至于未来将在这里推出哪些大品牌，谭表示，目前仍在谈判中，不便透露。

哈斯泰特的低入住率与配套建设有什么关系吗？陈厚桥认为，配套设施和入住率是相互影响的，商业区的运营不能仅靠游客的消费来支撑。只有当买家把这当成他们的第二个家时，生意才能兴旺。此外，根据他的分析，如果哈斯特周边住宅区的入住率高，也可以提升商家加入哈斯特商业区的积极性，但周边地区还没有开发，只能由五矿建设慢慢培育。

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那么，在哈斯泰特开发之前，住宅周围的配套建设计划是什么？对此，博罗县住房和建设局规划和土地使用处的一名工作人员告诉记者，哈斯塔特的规划主要由当地设计院的编辑和研究中心承担。然而，当记者到达编辑研究中心时，该中心主任郑以不便采访为由拒绝了记者的采访。

旅游房地产元素还远未完成

哈斯泰特的优势在于湖。在黄伯林看来，如今，旅游地产以旅游开发的名义支付房地产收入。旅游是房地产开发商营销的一个噱头，其主要目的是为了充分发挥项目所在地的资源优势，从而卖出房子。记者在现场看到，全镇的建筑都围绕着湖呈发散状。此外，谭苏生还介绍说，一个大型水上娱乐中心项目将于今年在太湖启动。

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哈斯泰特申请4a景区实际上是一种营销策略。黄伯林进一步解释说，目前旅游房地产项目存在一个共性，即项目所在地的交通不发达，因此房地产开发商应该从旅游房地产中的饮食、住房、交通、旅游、购物和娱乐六大要素入手，努力吸引对生活质量有要求的消费者购买偏远地区的房屋。

7月15日，记者看到，镇上的一个小木屋外挂着创建国家aaaa级景区团队办公室的牌子，表明这不是4a级景区。

谭苏生表示，申请仍在进行中，县市审批已经通过。前一段时间，省里也派专家来初步审查，这不是什么大问题。他提出了一些小的意见，主要是标志没有到位，预计他将在年底获得4a的称号。

随后，记者采访了广东省旅游局了解申请情况，但被告知哈斯泰特仍在审核中，目前不便公布。

根据国家标准《旅游景区质量等级划分与评价》，4a级景区在旅游交通、旅游观光、旅游安全卫生等8个项目共1000分中，需要得到850分。

然而，7月15日，记者在镇上发现，从入口到特色商业区至少有10分钟的步行路程，但没有可用的交通工具。据营销中心的销售人员说，电动汽车以前是有配备的，但它们在一段时间前就坏了，将在年底重新配备。此外，记者还在湖边看到，商业区一侧模仿奥地利城镇风格的建筑具有独特的风情，而另一侧正在建设的别墅则使零散的建筑垃圾堆积在小湖旁，远处的青山由于人工挖掘不时暴露在出土的灰色岩石中。此外，根据公共信息，只有占地近100万平方米的2万平方米小城镇被用来模仿奥地利哈尔施塔特镇的建筑。这意味着整个城镇只有一小部分可以用于旅游。

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五矿集团的旅游房地产收益有待测试

事实上，五矿建设已经很久没有进入旅游房地产了。旅游房地产现在很热，基本成熟，未来至少会有二三十年的发展。黄伯林说道。

2010年9月，五矿建设宣布，五矿建设与深圳樊华工程集团有限公司的子公司博罗毕华房地产有限公司签署了收购协议，并以7.49亿元的价格购买了后者80%的土地开发权。据悉，被收购土地的最大建筑面积约为195.4万平方米，相当于每平方米建筑价格仅为500元左右。然而，其一期别墅的价格现在接近15000元/平方米。

这个总投资60亿元的项目有什么好处？谭苏生以商业秘密为由拒绝回答。然而，根据《五矿建设年报》的数据，在2012年和2013年，该项目已确认总收入为4.877亿港元(约人民币4亿元)。此外，虽然没有门票进入该镇，谭苏生说，未来可能会有变化。

除了在建的哈斯塔特，2013年4月，五矿建设投资20亿美元在南京江宁建设房山旅游城。据此前媒体报道，该项目以房山旅游度假区为依托，规划建设高档写字楼、商业综合体和旅游城镇。建成后，将休闲旅游与禅宗融为一体。

在旅游房地产开发圈中，他们不是主力军，产品数量少，分布不广，市场份额低。黄伯林向记者介绍了五矿建设近年来对旅游房地产的投资情况。

那么，如何衡量一个旅游房地产项目的运作呢？对此，黄伯林表示，这应该从三个方面来考虑，一是从消费者的角度来看，这个奥地利小镇式的项目在消费者中有多受欢迎。据调查，该项目房价高，生活不便，不太受欢迎；第二，从当地政府的角度来看，这个项目是否给当地的经济、文化和环境保护带来了很大的改善？据我所知，这个项目的地理位置并不好，至少没有给当地政府带来高额的土地收益；第三，从房地产企业的角度来看，最成功的事情就是把这个项目变成一个旅游目的地。在他看来，在这方面，哈斯泰特还有待继续发展。

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