楼市整容师-国土报中文版

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内容指南:李嘉诚的对手，他曾多次与黑石和凯雷等强大的对手作战。吴基伟独特房地产的秘密是什么？

在北京最繁华的商业区三里屯，昔日的标志性建筑盈科中心已被忽视，它的旧面貌与时尚的酒吧和餐馆格格不入。最近，这座建于上世纪末的建筑迎来了它的新主人，并声称要把它带回中心？比特。

4月8日，李嘉诚的二儿子李泽楷以9.28亿美元(约合57.8亿元人民币)的价格，将整个项目出售给房地产私募股权基金吉辉资本，成为中国海外私募股权基金最大的单笔房地产收购案。去年8月，该基金还接管了李家族连续七年抛出的第一处房产——广州西城都汇。

我对它的位置和体积感兴趣。吉辉资本董事长兼管理合伙人吴基伟对《环球企业家》表示，李氏家族的继承人只有40岁出头，这与一个老练的商人形象大相径庭。他认为，在这样一个北京无法复制的精英地段，以这样的价格收购一个现金流稳定的大型项目是非常罕见的，这听起来很划算。

盈科中心于2008年开始销售，早期有很多竞标者，而吉辉资本一直在等待准备。PCG与soho和其他买家之间的几轮谈判在最后一刻破裂。原因是李泽楷总是觉得他卖得太便宜了。然而，国内房地产市场变得越来越萧条。此时，进入市场的吉辉资本只是利用了渔民，与2013年底的PCG中心相比，渔民收入为66.57亿元。港元的估值，这笔交易的价格只有8%的溢价，其3.38？10000元/平方米的单价远低于周边房产的市场价格？格子。

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李泽楷急于出售它，但吉辉资本筹集的新资金有足够的弹药，双方之间的谈判进程非常快。从尽职调查、融资安排、交易合同谈判等只用了三个月。正式谈判始于1月，许多谈判在凌晨进行。双方都熬夜太疯狂了。吉辉资本管理合伙人兼中国区总裁彭庆邦告诉《全球企业家》。他是这个项目的负责人。近年来的频繁收购使彭适应了这一工作节奏。整个团队都是工作狂。人们在早上4点发邮件时会回复，如果没有收到邮件，每个人都会有点沮丧。

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有趣的是，七年前，吉辉资本和太古地产收购了不受欢迎的新三里屯项目(现在的台湾里)，当时炙手可热的盈科中心是三里屯令人羡慕的标志性建筑。随着时间的推移，池辉资本和太古地产在七年时间里把太古力打造成一个新的地标，而太平洋世纪中心则逐渐衰落。今年2月，吉辉资本成功退出太古项目，并返回购买旧地标。与太古项目的售价相比，盈科中心的购买价格非常划算。

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当然，便宜的东西自然有它们的问题。盈科中心占地面积约17万平方米，由两栋甲级办公楼、两栋服务公寓和一个大型购物中心组成。自2011年10月底太平洋百货宣布退出后，地下一层至地上五层共6层的物业一直未出租，已入住近3年。然而，巨大的想象力带给了by/きだよきだよきだよだがよききだよきだがきおӕ123

接管后，吉辉资本的想法将不同于房地产开发商。如果后者赢得盈科中心，将更有可能分拆出售，并很容易提取数十亿现金，达到财务目标。另一方面，吉辉资本计划在未来几年内，在整体资产管理战略下，对盈科中心进行改造，希望重塑其标志性特征，并在未来以reits上市或并购的方式整体退出。

救援

这是交易所资本的惯常做法，它更喜欢购买破旧的旧建筑，并帮助改造它们以创造价值。在过去的几年里，它做的最多的事情就是拯救未完工的建筑。

上海353广场项目就是一个典型的例子。2006年，吉辉资本斥资9亿元购买了上海南京东路上这座著名的未完工建筑。当时，它被称为东海商都。这座有着70多年历史的古老建筑散发着优雅的光芒，但几乎所有的建筑都是空，它被认为是百慕达的购物中心。多次更换操作员总是不能令人满意的。

历史悠久的建筑通常会有棘手的遗留问题，统一使用权成为该项目的最大难点。虽然购买后的产权是我们的，但有19个散户投资者有权使用，他们从六七十年代就开始使用，不可能进行全面建设和彻底改造。我们花了很多时间与这些人交谈，并支付合理的遣散费让他们离开。彭回忆说。

在所有的谈判完成后，吉辉资本邀请海外著名设计公司参与装修。在保留原有艺术装饰艺术风格的前提下，花费4亿元重新装修，并将东海商都更名为353广场，同时调整其定位。当时南京东路东部不是核心区域，零售业态低。考虑到这与国内外游客在步行街上流动的较高消费能力不相适应，吉辉调整了其作为中端时尚购物中心的整体定位，并开始再次吸引投资。

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2008年353 Plaza重新开业时，主要租户是zara、guess、fila和其他品牌。这座历经70多年洗礼的建筑已经重生。随着越来越受欢迎，它甚至振兴了南京东路和山东路交叉口的整个路段。从那以后，苹果还在353广场对面开了一家旗舰店。以前没有公司想过在这个地区开旗舰店。2012年，吉辉资本成功退出该项目，将353广场以24亿元人民币出售给麦格理集团等海外投资机构。

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在吉辉资本过去投资的所有项目中，它从未进行过纯粹的金融投资，而是采用了深度交易和战略增值的运营模式。吉辉资本在控股353广场期间，负责353广场的投资、营销、商场管理、财务、人事和物业管理。每一个像353广场这样的烂项目都需要深度介入来建造和升级。它的主要策略可以简单总结如下:购买便宜的地板包装，然后高价出售。

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这可以通过吉辉资本拥有的三大运营平台来实现，这三大运营平台整合为一个完整的资产管理团队，其中包括一个业务管理平台，负责为其收购的商业项目重新定位和吸引投资及物业管理；酒店运营平台gcp酒店管理；；中国城市房地产有限公司住宅开发平台。每个平台的总经理都有20-30年各自领域的运营经验，这是吉辉资本与单纯投资的普通基金公司的最大区别。

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这些资产管理团队通常在每个项目谈判的早期阶段就进行干预，以提供他们的判断。例如，在收购盈科中心之前，由于吉辉资本在三里屯商业区投资管理了太古里、京华酒店和万国公寓，扎根于此的资产管理团队对三里屯了如指掌，知道哪些品牌适合该区域，可以获得多少租金，营业额状况如何，可以为计算提供一线业务数据支持。接管项目后，资产管理团队通常会向项目公司派出三名核心人员，即总经理、首席财务官和投资总监，参与项目的深入开发。

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一开始建立这些平台是最后的手段。吴说他想找一些合作伙伴帮助我们，但是发现他们不明白我要做什么，合作也不顺利。无奈之下，我决定成立自己的管理团队，这几年沉淀下来的平台管理能力已经成为我的核心竞争力。

过去，海外房地产基金主要通过三种方式进入内地市场:一是投资开发，即从早期就开始介入项目开发，如新加坡政府投资公司、CapitaLand、荷兰国际房地产、澳大利亚麦格理银行等。；第二种是租金收取，即购买有稳定租户的成熟物业，并长期持有租金收取利润，如美国国际集团(aig)和新加坡安腾米高梅；第三类是不良资产处置，涉及投资银行高盛、雷曼兄弟、摩根士丹利等。通过收购不良资产，将它们打包并处置成证券化产品，并实现利润。

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相比之下，吉辉资本有很强的独特性。吴基伟说我们的dna决定遵循这个模式。在资本成立之前，吴是一个典型的房地产商，而不是基金经理。他非常擅长拯救未完成的建筑，并拯救了美国好莱坞的罗斯福酒店，使其大受欢迎。

企业家精神

好莱坞的罗斯福饭店是吴的第一个项目。他想在父亲面前证明自己，赢得尊重。吴基伟出生于一个房地产世家，拥有香港上市房地产公司建生国际。作为长子，他一直被期望接任。然而，他在上世纪90年代初刚刚从美国毕业，却拒绝以接班人的身份回到香港。

毕业后我不想为他工作。我希望有一天他会雇用我，因为我是他最好的选择，而不是因为我是他的儿子，必须让我这样做。吴回忆道。守旧而严厉的父亲很少表扬他的儿子。我从来不知道从他嘴里说什么是对的，但我总是知道什么是错的。因此，吴一直想得到父亲的尊重，有自己的身份。

他在美国的第一份工作是在一家名叫肯尼迪·威尔逊的房地产公司工作。在此期间，洛杉矶破产的罗斯福酒店吸引了他。当时，洛杉矶正处于经济低迷时期，开始显示出一些复苏的迹象。吴认为这是进入市场的绝佳机会。1991年，吴决定创办自己的房地产投资公司"市中心地产"。

没想到作为吴的父母，创业初期最大的困难就是融资。拒绝成为继承人让老人非常生气，他不想轻易捐款，这意味着如果你能在外面筹集到钱，我会投资相应的钱。后来，他提出了苛刻的条件，只投资四分之一，却要求一半的股权。这一次，他制造了麻烦，希望他的儿子会放弃，回到香港接管。幸运的是，吴终于找到了一个喜欢这个项目的韩国华侨，感谢吴的辛勤工作，并愿意投入更多的钱和更少的股份。

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这是吴购买的第一个项目，也是他第一次管理公司。由于缺乏经验，他决定和新婚妻子在罗斯福酒店住三年。每天，他都去一楼与员工共进早餐、午餐和晚餐，并参与所有的整改和管理。

这座建于1927年的建筑举行了第一届奥斯卡颁奖典礼。玛丽莲·梦露生活在流行时期，但当她买下它时，内部已经破旧不堪。平均房价只有20多美元，楼下只有一家咖啡店。吴在It' Hotel上花了很大力气，现在的房价大约是400美元。拥有六个酒吧、两个俱乐部和两个餐厅的吴，再次成为好莱坞名人的聚集地，这里拍摄了许多好莱坞电影和电视电影，每天晚上都可以看到许多好莱坞明星在楼下喝酒。

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这个项目让吴在美国房地产界一炮而红。去年，这家一度破产的酒店营业额为4800万美元，净利润为1500万美元。一方面，对吴来说最重要的是给他信心，告诉他的父亲他能做好。这已成为吴不愿出售的长期控股项目。我经常告诉我的员工，在投资项目中我们不能有太多的情感纠葛，但是我不能帮助这个项目。我有很深的感情。

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在接下来的几年里，吴投资了洛杉矶市中心区的廉价旧建筑，并建造它们来提高它们的价值。直到2000年初，美国房地产再次达到顶峰，他几乎没有机会玩增值游戏。

这时，香港的机会来了。2002年，香港互联网泡沫破裂，房地产价格最终下跌。吴很快回来看香港和澳门的建筑物，并找到一家大型投资银行进行合作，一个出资，另一个出资。最成功的是与摩根士丹利合作的澳门友邦保险大厦。他重建了这栋23层的办公楼，这栋楼已经放置了很多年，入住率从0%到100%不等。然而，在某些情况下，吴看中了这个机会，但投资银行错过了这个机会，如果它不这样做，所以吴决定成立一家基金公司，自己筹集资金进行投资。

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2005年，吴说服他的弟弟吴一起建立了资本。父亲去世后，建生国际主要由母亲和弟弟管理。这两兄弟性格不同。出生于商界的吴总是有一种无法控制的冲动，喜欢在市场上开拓新的机会；在高盛工作的弟弟是一名接受投资银行培训的银行家，擅长细节和风险控制，两者相辅相成。

最让吴高兴的是，他在内地找到了好帮手彭庆邦。他们从小学起就是同学和好朋友。彭当时在内地房地产市场工作多年，完成了上海城市公寓、上海花旗大厦、上海新世界107 /108大厦豪华酒店开发项目等多项高回报的重大房地产交易。他擅长控制投资来源、投资组合和灵活的融资安排。在彭于2006年正式成为执行合伙人后，资本通过其在当地市场的既定背景，获得了许多独特而低调的场外交易案例，包括353广场、太古力、酒店等重大项目。

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开始的时候，上海办公室只有三四个人，353广场关门的时候只有我一个人去。肖鹏说他只能边做边招人，其中一个是前三名。几年后，他组建了一支特种部队。在开会和谈判时，通常有20或30个人面对面坐着，包括律师和会计师，而吉辉资本只有两三个人站在一边。在过去的几年里，这个团队经历了许多战斗，并经历了200多个重大项目的正式谈判？被判刑。

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现在，随着项目公司的增加，吉辉资本有1000多名员工。吴的姐姐也在基金规模逐渐扩大后辞去了国际投资银行的职务，负责筹资和投资者管理，并成为资本吴的第三任执行合伙人。吴基伟认为，他们的兄弟姐妹一般认为自己是第一代创业的人，而不是像第二代那样只等着分家。如今，吴氏兄弟姐妹每周都去老祖母家吃饭，这在香港商界是一个罕见的低调的富裕家庭。

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装鱼箱

目前，吉辉资本管理着四只针对大中华区和亚太地区的私人房地产基金。自2005年以来，它已经筹集了超过38亿美元的股本和管理资产，总额达85亿美元，包括住宅项目、零售中心、酒店和商业地产。作为一名机会主义投资者，他擅长锁定风险回报率合理但在不确定的投资环境下无法充分发挥商机的项目，基金在中国的一期基金年回报率已全部结清，超过20%。

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在欧美房地产市场不确定的情况下，基金会新募集的第四期基金规模已达10.25亿美元。投资者包括来自世界各地的主权财富基金、捐赠基金、养老基金和其他机构投资者，他们重视基金会在熊市中寻找黄金的能力。

在熊市时期，对吴基伟来说，进行不间断的收购是一个激动人心的时期。这时，资产很便宜，所以他密切注意购买过去最困难的资产。市场越不稳定，他就越会考验自己的眼光，就像在大浪中捡贝壳一样。我们最近购买的资产都在一线城市，尤其是商业中心。我相信，当经济复苏时，反弹幅度最大。

吴认为，随着中产阶级的崛起，一线城市对商业地产的需求将会增加。虽然网上购物现在影响实体店的销售，但从全球经验来看，当网上购物越来越成熟时，许多成功的网上零售商将需要在一线城市最好的商业中心设立实体旗舰店，以创造品牌形象，提供体验式消费购物，这将为一线城市带来更好的商业中心。地面。

除了国内市场，欧美的廉价资产近年来也吸引了他的注意力，于是吉辉资本开始为亚洲机构投资者提供全球直接投资服务。

一开始参与海外收购是无意的。一批对英美市场持乐观态度的亚洲投资者希望找到合适的机构为他们提供收购代理业务，而吴在美国多年的经验也让投资者信任。通过这种方式，吉辉在2010年成功收购了位于旧金山市场街333号的富国银行总部，2011年收购了位于芝加哥的三个第一国家广场，2012年收购了位于伦敦的葡萄酒商广场。凯斯。

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去年，吴干脆成立了gaw capital partners usa，在美国和英国市场提供独立账户直接投资私人房地产基金管理服务，帮助亚洲投资者购买海外资产。与中国的增值战略不同，这种独立账户投资更注重购买回报稳定的资产。

去年7月，吉辉代表中国平安保险集团收购了伦敦标志性建筑劳合社大厦(Lloyd's Building)，这促使国内保险公司首次在海外收购房地产。然后，它代表几个韩国投资者收购了零售商M&S的伦敦总部大楼。除了领导收购过程(包括尽职调查)，吉辉还在此类交易中提供债务融资咨询和资产管理服务。

帮助平安买房子的案例更加特殊。吴先是看中了这栋楼，然后交了定金后就找到平安一起投资。马明哲非常喜欢，但中国保监会认为第一家保险公司合资海外投资项目过于复杂，希望平安成为全资子公司。平安随后将保证金退还给了吉辉资本，因此在整个交易过程中，吉辉并没有出资，但作为投资者，所有应该做的环节都由吉辉承担。包括尽职调查、谈判、合同起草、融资安排，然后帮助平安管理和运营。

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当你在外面买房子时，你真正与我们对抗的是像黑石和凯雷这样的超级巨头。这很困难但也让吴感到骄傲。黑石已经注意到汇率对他们的威胁，尤其是在亚洲。

我父亲在1999年去世了，我希望他能看到我们仍然做得很好，并为此感到骄傲。吴突然叹了口气。事实上，他最初的梦想是成为一名优秀的建筑师，但他被父亲打败了。高中时，他的父亲邀请他去一家建筑师事务所进行暑期实习，这让我意识到，要建造我想要的建筑，我必须成为一名投资者。通常，投资者总是告诉建筑师他想建什么样的建筑。现在回想起来，吴(音译)经常回忆起他父亲从11岁起就强迫他读《华尔街日报》并在饭桌上讨论它的那些日子。

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