房价涨跌争议：开发商如何看楼市拐点论?-国土报中文版

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房地产市场的黄金十年结束了吗？今年房地产市场会怎么样？房价和地价的趋势是什么？开发者如何改变他们的商业模式来迎接挑战？今年关于房地产市场流动性和宏观调控政策的声明也将为今年的房地产市场格局定下基调。

徐汇集团总裁林伟民:今年年中会有一波地价调整

与往年一样，房价和地价仍将是今年两会的热门话题。

2月底，杭州和常州的个人房产价格下跌，导致a股和h股市场的地产股大幅下跌，显示出投资者对房价过高的担忧。

今年房地产市场将如何波动？就此，徐汇集团总裁蓝鸿震向《全国商报》表示，土地价格有望下跌，预计今年年中将是购买土地的最佳时机。

不同城市的房价会有所不同

2014年房地产外部形势不容乐观，但我们已做好应对困难的准备。徐汇集团总裁蓝鸿震预测了2014年的房地产市场。

蓝鸿震进一步解释说，不乐观并不意味着悲观，而是基于去年楼市比较好的结论。谨慎对待市场，因为不同的城市和地区是分开的，这是一个中性市场。数量减少、价格微调和城市差异化。这是雷蒙对今年房地产市场的基本判断。

他认为，今年的交易量不会高于去年，可能会回落到2012年左右的水平。随着交易量的下降，如果房价继续上涨，将会有压力，这种压力不会急剧上升，但也没有办法急剧下降，这种压力将会有小幅上升、小幅下降或持平的趋势。然而，不同城市的情况不同，甚至同一城市不同部门的价格也会有所不同。

今年的房地产调控政策也将进行划分，每个城市将根据不同的市场情况出台政策。从目前的政策来看，由于房价上涨阻力很大，短期内不会出台更严格的房地产调控政策。

另一方面，住房价格难以大幅上涨，这给住房企业带来了从土地市场获取可观利润的机会。

林瑞麟表示，在每一轮楼市调控后，土地市场将会出现一波逢低吸纳的机会。例如，2012年下半年，土地市场出现了良好的机遇。当时，占有土地的企业有可观的利润。今年年中，市场上可能会出现这样一波土地收购机会。因此，徐汇正在储备粮草，并准备抓住这个机会，在这个窗口期以较低的价格收购一批优质土地。

徐汇关注长江三角洲的部分城市和需求旺盛的城市，如郑州和南京。据报道，徐汇今年支付了不少于110亿元购买土地。

蓝鸿震表示，未来十年，虽然楼市将不再是黄金十年，也不意味着下跌，但未来十年应该是白银十年。在过去的十年里，总量增加了，但增长率却下降了。马太效应比过去十年更加明显，因此大型住宅企业将保持较快的增长速度，不会出现瓶颈。作为徐辉，他将专注于房地产的主营业务，不会扩散到其他行业。

将更多地通过海外融资

今年，徐汇将进一步增加资本市场融资。境内外市场融资比例基本一致，一年内到期的短期贷款原则上控制在30%以内。

今年年初，徐汇已经有了两笔融资，一笔是2亿美元的五年期债务，另一笔是3亿美元的银行贷款。海外融资的优势在于没有不同级别的审批。相比之下，目前徐汇在中国的长期贷款主要是项目开发贷款，长期债务成本为6.0%-7.0%。

由于房价不太可能大幅上涨，业内人士普遍认为，2013年房地产企业的利润率将会下降。雷蒙早就对此做出了判断。他表示，徐汇已不再使用业内最高的利润率。目前，只需要的产品只能达到12%的回报率。

这并不意味着今年房地产企业的整体利润率不能提高，但只有一个办法可以提高，那就是提高利润率相对较高的其他类型产品的比重。

万达集团董事长王健林:适度从紧的资金将成为常态

在全国人民代表大会召开之前，风声鹤唳的房地产市场再次成为了全民关注的焦点。

这两个协会关于资金流动性和房地产市场宏观调控政策的声明也将为今年的房地产市场格局定下基调。万达集团董事长王健林日前在接受《国家商报》采访时表示，去年美国的流动性收紧，国内流动性也得到控制。今年1月至2月，资金紧张，导致部分地区房价下跌，交易量受挫，但这并不意味着楼市已经到了拐点。这种适度紧张的局面将持续至少五年。王健林说道。

房价涨跌争议：开发商如何看楼市拐点论?

资金将继续紧张

随着杭州个人房地产价格的跳水，常州和无锡等地也出现了房价下跌的迹象。这种连锁反应会蔓延到哪些城市？中国房地产市场已经走到了十字路口，拐点什么时候会到来？

房价下跌和一些地方交易量受挫并不意味着房地产市场已经到了拐点。在王健林看来，个别城市的降价与目前的资金紧缩有关。在去年美国流动性紧张和国内流动性受到控制的客观背景下，今年1月至2月资金紧张。

这些降价的建筑是中国房地产市场拐点的引爆点，还是假的下跌？

不能说这是一个拐点，也不能说跳水、成交量萎缩和价格下跌不是整个国家的情况。目前，只有少数房地产经历了降价。即使在房地产市场最好的2009年和2010年，或者在2004年和2005年，许多房地产仍然死亡。这个行业本身就是一个高风险行业，这并不意味着你可以通过进来赚钱。在王健林看来，地方事件不能评判整个中国房地产行业。

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至于真正意义上的拐点，王健林提到了两个衡量指标:成交量在最短的半年或一年内下降是必要的，另外就是价格下降。目前，根据全国1月份发布的数据，70个大中城市和60多个城市仍在上升，因此拐点理论无法成立。然而，我们可以看到，今年的市场绝对没有2013年那么热。

房地产市场的降温与金融市场的收紧有关。当然，不会太紧。去年国内生产总值下滑至7.7%，今年我认为可能低于去年。不过，王健林也表示，目前中国仍处于依靠投资和出口拉动经济的背景下，所以资金不会太紧张。我估计适度从紧的局面将在未来成为常态，至少在五年内。

一种新的电子商务商业模式

虽然强烈反对崩溃论，但对房地产市场有理性思考的王健林也指出，大规模房地产开发的保质期只有八到十年。

从万达目前的发展背景来看，不难发现万达旅游城的全国布局是其发展的另一条主线。虽然这样的产品已经给了很多文化产业，但背后的支撑仍然是传统房地产开发的结合。说实话，我真的不想在文化旅游中与房地产结合，这是最后的手段。

事实上，由于看到了房地产行业的天花板，万达的布局已经探索出了更多的可能性。从文化旅游项目的开发到o2o(在线旅游)电子商务模式，王健林正在寻找下一个时代房地产需要的砝码。

在与马云打赌之后，万达在电子商务方面的行动引起了很多关注。在采访中，不难发现，王健林已经找到了万达未来电子商务发展计划的答案。据其透露，在与马云打赌之前，万达就开始招人做电子商务研究。最终的思路是做大数据、大会员制，即发展会员，尽可能将客流转化为会员，建立和掌握会员消费的数量、额度和偏好，并对会员的消费行为进行准确分析。

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万达的电子商务将是一种全新的商业模式。王健林的目标是万达力争在三年内，最多五年内实现1亿以上的会员。我现在正在说话，但是我不能说得太清楚。肯定会是万达，会有一个有经验的行业兄弟来帮忙。不过，王健林明确表示，万达将在今年年底或明年初正式宣布电子商务的商业模式。

新城控股副总裁欧阳杰:多元化的土地出让渠道有助于降低房价

自去年年初以来，北方、上海、广州、深圳等一线城市的地价一直在飙升，开发商疯狂地抢走了土地，房价也因此上涨。目前的市场应该如何稳定土地价格，让更多的买家能够实现置业梦想？

新城控股高级副总裁欧阳杰提出建议:土地供应主体市场化、土地供应信息透明化、土地供应渠道多元化；允许城镇企业现有土地和农村集体建设用地进入土地市场，实现政府规划和使用管理下的土地公平自由交易，加强土地供应信息的公开透明，抑制开发商盲目抢地推高土地价格。

人口分流减轻了房价压力

去年，房地产市场出现了两极分化的迹象:一、二线城市的土地价格和房价大幅上涨。第三，四线城市的大型房地产项目在at/きだよ出售，倒塌和鬼城的消息时有出现。

欧阳杰认为，上述现象的根源在于城市人口分布的不平衡。一方面，大量的人涌入一流的城市；另一方面，第三部分，四线城市有大面积的空地方，因为缺乏人口引进。中小城市如果能积极吸引人口，就能在很大程度上缓解特大城市的压力，促进自身城市的发展。一些优质的公共资源应该向四线城市倾斜，中央政府可以通过财政转移支付支持中小城市的建设，从而吸引更多的产业和人口流入。

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为了解决大城市和特大城市的房价和城市病，一些人口高度集中的行业，如造船业和钢铁业，可以逐步退出，以缓解一线城市的人口压力。另外，随着城市规模的不断扩大，必然会面临土地等级差异的影响。推高市中心的土地价格也将促进周边房价的梯度增长。因此，控制人口增长，将人口转移到中小城市是非常必要的。

除了解决人口分布不平衡外，稳定房价的另一个关键是土地来源多元化，尽快放开城镇企业用地和集体建设用地的流转，这显然有利于实现土地来源多元化。当土地供应出现竞争时，土地价格会因为竞争而稳定下来。

同时，土地供应信息的透明度也有利于土地价格的稳定。由于土地供应信息不透明，开发商会因恐慌和误判而抢地，导致地价飙升。如果开发商和社会对土地供应信息有了清晰的认识，土地价格暴涨的可能性就会降低，这在一定程度上有利于土地价格的稳定。

判断:整个行业并不缺钱

此前，兴业银行暂停了部分房地产贷款，引发了资本市场的巨大恐慌。然而，欧阳杰认为，该行业的整体融资应该不会有太大问题。

目前，m2的增长应该相对稳定。虽然没有显著增加，但增长率不应该很低。从这个角度来看，中国应该不缺钱。整个房地产市场的供求格局没有变化，但相对稳定。

此外，去年国内进出口增加了。随着欧美经济的逐步复苏，整体经济形势将相对稳定，进出口仍将增加，国内外汇盈余将逐步增加，这反过来将刺激流动性的增加，抵消量化宽松退出对流动性的影响。

从以上方面来看，整个金融环境是稳定的。

欧阳杰认为，正是银行资金的错配和互联网金融的突然出现导致了流动性吃紧，金融业对整个房地产行业并不缺乏乐观。

早期房地产股票大幅下跌的原因是投资者担心新的调控政策将在两会前后出台。尽管在整体资金方面不会有太大的问题，但欧阳杰认为，不能排除小企业正经历困难时期的可能性。

他表示，今年也将是收购房地产项目公司的好机会。

房企利润下降并不意味着房价会下跌

在过去的12年里，开发商从未像今天这样悲观。

他们的悲观不是因为他们认同外界认为房价即将崩溃，也不是因为他们认为今年的利润率会低于去年，而是因为他们开始认同大规模房地产建设的时代将在五到十年内结束，这也意味着房地产行业真正黄金时期的结束。

当房地产行业的利润率开始大幅下降时，房价会大幅下跌吗？过去五年的例子已经让很多人明白，这种可能性几乎不存在。事实上，从2011年开始，房地产行业结束了暴利行业，行业平均净利润开始以每年一个百分点的速度下降。中国房地产协会和兰德咨询公司联合发布的《2013年房地产开发企业管理蓝皮书》预测，到2015年，房地产行业的净利润将降至10%以下。然而，房地产价格并没有因为开发利润的持续下降而下降，尤其是在一、二线城市，那里去年的价格涨幅相当大。

房价涨跌争议：开发商如何看楼市拐点论?

这不仅如华远集团董事长任志强所说，也是因为土地供应的垄断导致了地价的上涨，进而导致了房价的飙升，也是因为城市的布局。当大量人口涌入一线城市时，一线城市没有足够的住房来容纳涌入的人口，这也导致了房价的快速上涨。与此同时，由于大量的土地供应，在四线城市中出现了许多鬼城和空城市。这无疑是从根本上解决房价问题，平衡特大城市、大城市和中小城市人口承载力的最佳途径。事实上，世界上许多特大城市都经历了郊区化的过程，这几乎是城市化的一个必然阶段。

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