中原地产创始人：内地地产市场尚未经历一次完整周期-国土报中文版

本篇文章1917字，读完约5分钟

Nbd:自去年下半年以来，主要房地产开发商纷纷降价出售房产的消息震惊了整个行业，跌幅高达45%。香港目前的一手住房市场降价的真相是什么？

石永清:不可否认，一些大规模的房地产开发商降价出售他们的房产，这背后有两个主要因素。一方面，这些大的房地产开发商都是上市公司，承受着业绩的压力，所以他们有权力降价和促进销售。

另一方面，为了吸引买家的注意力，这些项目宣布的降价幅度往往被夸大了。例如，一个项目声称最高价格降幅高达40%，但其参考价是前期推出的高端大型产品，但现在大部分都是中小型产品，产品不具有可比性。

Nbd:以新鸿基为首的大型房地产开发商是否率先降价并出售其房产？

石永清:应该说，自去年下半年以来，香港房地产开发商对市场前景变得谨慎起来。最重要的原因是“双热把戏”发挥了作用，内地买家和投资者纷纷退出市场，购买力大幅下降。当房地产开发商推出新产品时，他们发现市场承载能力不足。为了尽快收回资金，他们只能降价来吸引买家。

Nbd:频繁的降价促销对二手市场有什么影响？

石永清:一定有压力。事实上，一手住房市场不能代表香港房地产市场的趋势。在“热招”推出之前，二手房成交量占香港商品房成交量的80%。现在，受新一轮降价浪潮的影响，成交率已经下降到60%左右。

目前，二手房市场成交量大幅萎缩，市场上出现了一些二手房业主低价出售房屋的案例。但是，我们注意到业主的出售意愿不强，这主要是由于目前的按揭利率为2.2%，低于约3%的租金回报率，而且大多数业主的按揭压力不大。当然，一些以公司或内地投机者的名义进入市场的投资者，由于自身的财务原因，偶尔会出现降价套现的情况。

中原地产创始人：内地地产市场尚未经历一次完整周期

我预测今年一级市场的价格将下降15%~20%，二级市场的价格将下降5% ~ 10%。

Nbd:影响香港房价的最重要的因素是什么，美国退出的“双热招”和量化宽松政策是什么？

石永清:“双热”无非是一种行政干预政策，旨在通过大幅增税抑制需求来降低房价，但这一政策并没有改变香港房地产市场的基本面。如果“双热”现在退出，市场肯定会大幅反弹。

相对而言，香港楼市受全球低利率环境的影响更大。过去几年，香港房价大幅上涨的原因与美联储的大规模“放水”有关。如果美联储因香港实行联系汇率而退出量化宽松，银行必然会跟进加息。如果当时mainland China经济正在好转，加息对房地产市场的影响将会减少。然而，如果中国经济走弱，市场预期变得悲观，加息的负面影响可能会放大。因此，美国下一步量化宽松政策将对香港房地产市场产生巨大影响。

中原地产创始人：内地地产市场尚未经历一次完整周期

Nbd:自2003年末触底以来，香港房价已经开始了十年的牛市。目前已经到了房价的拐点了吗？

石永清:目前还不清楚是否已经到了拐点。如果中国经济能够完成结构改革，重拾上升趋势，香港特别行政区的经济肯定会受惠，而楼市亦会出现新一波的上升趋势。然而，如果中国经济陷入困境，香港经济将无法幸免，房地产市场将不可避免地受到拖累。

很多人担心香港的房地产市场会重蹈1997年崩盘的覆辙。我认为这是非常不可能的。经过几次房地产周期变化后，香港房地产开发商和小业主的财务状况都比以前更加稳定。香港主要房地产开发商的负债率很低，即使出现熊市，它们也会受到一定程度的影响。相反，内地房地产市场尚未经历一个完整的周期。许多内地房地产开发商都有激进的发展战略和高负债率。一旦熊市来临，大量企业将面临生存危机，市场波动性进一步加大。

中原地产创始人：内地地产市场尚未经历一次完整周期