中国私人财富报告：70万高净值人士可投财富22万亿-国土报中文版

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2013年7月，张玉良先后宣布了两项海外投资计划。第一是与全球最大的酒店管理集团之一西班牙梅利亚集团签署酒店资产置换谅解备忘录；第二是从世界十大公共基金——加州教师退休基金——手中收购洛杉矶市区的大都会项目。这两笔交易涉及总投资77亿元。此前，该公司还与加拿大布鲁克菲尔德基金会达成了一项开发协议，计划投资超过26亿元人民币，在澳大利亚悉尼的中央商务区(cbd)建设一座办公楼和一座历史保护建筑。整个2013年，绿地集团计划在海外投资100亿元人民币。

中国私人财富报告：70万高净值人士可投财富22万亿

现在他也来到了伦敦。当地时间1月7日，格林兰集团以6亿英镑的价格收购了位于伦敦旺德索思镇的伦敦开发商德兰西矿业有限公司的拉姆酿酒厂开发项目。项目总面积超过3万平方米，规划建筑面积近9万平方米，计划建设一个集居住和商业活动于一体的大型社区。

在格陵兰岛之前，万达、总部基地和平安(报价、询价)都在伦敦购买或开发房地产项目。更令人震惊的是，中国首富李嘉诚在大举投资英国基础产业的同时，还在香港和内地大举出售房产，甚至被指“买下了整个英国”。

经过20多年的发展，积累了经验和巨额财富的中国房地产开发商应该带头反击伦敦吗？

自2008年以来，中国私人财富增长的速度和规模被世邦魏理仕全球研究部执行董事陈中伟的比喻“震惊”。

根据贝恩咨询和中国招商银行联合发布的《中国私人财富报告》(2009-2013年)，中国的亿万富翁数量和可支配财富总额在过去四年中增长了四倍以上。

截至2012年，中国拥有高净值个人70万人(可投资资产超过1000万元人民币)，可投资财富达到22万亿元人民币；其中，4.3万超高净值个人(可投资资产超过1亿元人民币)的可投资财富总额达到6万亿元。

然而，在过去几年中，70%的高净值个人已经考虑或完成了自己或至少重要家庭成员的海外移民。

他们的离开将部分房地产市场转移到了海外。根据私人财富报告，世邦魏理仕(CB Richard Ellis Research China)执行董事陈中伟进一步估计，高净值个人可投资资产的5%可能投资于海外房地产市场。这意味着中国高净值个人可以在海外投资1.1万亿元的房地产。其中，亿万富翁的市场容量至少是3000亿。

不能错过这个机会，国内房地产开发商开始带着客户跑了。绿地是最早也是最大的一块。

这主要是因为张玉良坚持海外投资的速度。

"原则上，不会考虑与当地开发商合作."张玉良在接受采访时说，“因为节奏不同，他们的节奏太慢了。”他说，只要条件满足，格陵兰岛的海外项目将在三个月内开工——其在悉尼的项目速度令当地政府震惊。

绿地的速度也反映在收购上:“我们两年内不会谈论一个项目。两个月，如果你不能谈论它，改变项目。”张玉良说。他经常从基金、政府机构和房地产开发商那里购买项目。海外的绿地发展并无固定模式，例如改造旧物业、直接购买土地发展，或干脆推翻原来的重建计划。

格陵兰还以资产置换的形式持有海外项目。受金融危机影响，北美和欧洲的资产估值在过去几年处于低点。再加上人民币持续升值，这是一个难得的窗口期。张玉良在接受采访时表示，海外优质资产的估值已大幅缩水，而国内房地产的估值处于较高水平。“在这个时候，我们必须拼命改变。”他说。

以绿地与西班牙酒店melia之间的资产置换为例:作为标的的两个酒店项目都处于良好状态，如果在北京和上海，其资产评估值应该在5万-6万元/平方米之间。但是，由于受欧债危机等因素的影响，绿地资产置换过程中的评估价格仅在20000-25000元/平方米之间。

“它的资产相当于缩水了一半。不改变的人不是傻瓜吗？”张玉良说。

他还有一个更长远的目标，那就是为集团的全球化开辟道路。“如果你先抓住这个市场，格陵兰岛未来将更容易参与全球市场。”

当然，格陵兰集团也面临着各种挑战。陈中伟告诉本刊，中国开发商将首先面临海外人才问题。除非当地精英能够确认企业将留在当地进行长期投资，否则他们很难加入中国团队。即使开发商决定长期留在当地发展，也必须支付比市场价值高得多的工资来吸引人才。

"在国外，最大的困难是缺乏核心人才."张玉良不否认这一点。“但仅就我个人而言，我认为市场是最难把握的。”

因此，格陵兰集团开始进行资本分配。首先，它被列出来。去年，格林兰集团成功地利用了高盛土地(00337.hk)。今年，格林兰集团毫无悬念地登陆a股市场。其次，它正试图染指金融业。绿地集团与贵州省将在小额贷款公司、金融资产交易、金融租赁公司和商业银行四大领域开展战略合作。

房地产的金融化和国际化已成为大势所趋，房地产企业也以不同的方式顺应了这一趋势。

在美国，万科从一开始就选择了与当地领先企业tishman speyer合作。陈中伟认为，作为一个非常成熟的住宅开发商，万科的目的不是学习如何在不同的地方发展，而是如何管理资产，这显然是一个意义深远的战略考虑。

然而，作为一个国际金融中心，纽约对海外投资有许多限制，而伦敦则更加开放和安全。这个日益重要的国际城市被世界各地的买家视为最安全的避风港。

“我相信，它在过去可能没有纽约那么重要，但现在可以说是与它平起平坐了。”陈忠伟告诉中国企业家。陈曾在法国巴黎银行和摩根大通证券研究部工作。在金融全球化时代，伦敦只是连接了亚太和美国。“香港下午四点关门后，伦敦刚刚开始运营。之后，你可以来纽约继续交易。”香港/东京-伦敦-纽约构成了一个24小时全球金融市场。”陈忠伟说道。

中国私人财富报告：70万高净值人士可投财富22万亿

这一轮以绿地为代表的中国住宅企业海外布局，与全球金融中心24小时不间断交易的轨迹不谋而合。

房地产、金融和国际化的完美代表，或张玉良下一步海外投资计划:据报道，绿地集团计划在伦敦金丝雀码头金融区建设一个超高层公寓项目，总建筑面积近10万平方米。金丝雀码头是伦敦新的金融区和购物天堂。摩天大楼聚集在这里，吸引了包括汇丰银行和花旗集团在内的金融巨头的关注。它遵守只出租不出售的房地产游戏规则，已经成为一个新兴的国际cbd中心。

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