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陷入舆论漩涡的“万村计划”再次被推到了风口浪尖。
据界面新闻报道，7月2日，旨在全面整治城市村庄的“万村计划”正在与城市签约村庄的业主协商违约赔偿事宜，并准备放弃部分“农民之家”签约房屋。
深圳万科回应国家商报记者，在推广过程中，“万村计划”确实遇到了一些实际困难。考虑到推广过程中的客观情况，拟对现有住房结构进行部分调整和优化，相关工作正在有序推进。
7月5日，国家商报记者走访了深圳万科改造的多个城中村。“万村计划”的岩石还没有影响到已经开放并正在翻修的私人住宅。以福田区石霞村万科公园住宅为例。1 空的现有住房已经预订，新的住房不断得到补充。
“一个房间和一个大厅都没了，一个新的很快就要开张了。这是一间单人房。你可以在大厅登记时预约。”
作为万科获得长期租赁公寓的重要途径，“万村计划”停止扩张和收缩后，万科如何调整方向，保持长期租赁公寓领域的稳定增长，是一个值得观察的案例。
深圳石霞村样本
记者了解到，自今年2月底样板房开业以来，于波石霞公社基本保持了1月份开店的频率。工作人员周晓介绍说，万科已经在石霞村收购了16套农村住房。目前，7栋房屋已经正式出租，第八栋将于今天(7月6日)开业。此外，在空购买期间，有一些基本装修过的公寓将在8月初或中旬出租，所有装修和使用预计将在明年完成。
面积从15平方米到40平方米不等，一间单人房的价格是2100元到3500元，但是没有一个家庭会在短时间内退房周晓说:“它比农舍的装修更好，也更贵，但房租、水电都比周围的公寓便宜。”园区的水电价格在0.8元/度，5元/立方米，但周边房屋和公寓的电费基本在1.2 ~ 1.5元/度。用水量为8 ~ 10元/立方米。”
记者注意到，在石霞村，除了少数被万科和民间机构收购的房屋外，大部分仍处于租金宽松状态。一些私房被民间组织改造成公寓，房间被分割成不同大小的单间，面积10 ~ 15平方米，月租金3250 ~ 3550元。
与非政府组织装修的公寓租金定价相比，一些业内人士分析称，万科具有行业吸引力和标杆功能，政府和行业对此特别关注，在定价和收费方面也非常谨慎。
“万村计划”的优点
“万村计划”始于2017年，当时的掌舵人是时任南方地区总部首席执行官的张基温。
这是一项通过租赁后翻新的方式对城市中的村庄进行精细化经营的业务。主要模式是以略高于市场价格的租金租用城市村庄的农民住房，对其进行升级并再次提供给租户。在这个过程中，商业、工业和文化内容被整合和植入，试图以较低的成本促进住宅升级。
万科集团创始人王石是“万村工程”的平台。
2018年4月22日，在深圳万科召开的深圳城市合作创作大会上，王石表示，深圳1044个城中村居住着60%的城市人口，这些城中村为来自四面八方来到深圳追寻梦想的人们提供了第一个落脚点。然而，由于考虑到城市更新的成本和居民的生活成本，这些城中村无法拆除和建设，必须找到一种综合改善和效率提高的新模式。
要想抢占深圳长期租赁公寓的市场份额，城市中的农村市场是最大的。深圳万科通过“综合改造”的方式进行大规模的思考是没有问题的。据公开数据显示，截至2019年3月，万科已经进入了约60个城中村，收购了10万间客房。
然而，万科似乎低估了城中村综合改造的难度，在财务核算和建设进度上过于激进，也没有预料到会引发舆论风暴。
去年6月，13万名富士康劳动代表致万科、业主和监理部的信被广泛传阅，信中指出深圳万村发展有限公司在富士康龙华厂北门清湖新村开展的“万村计划”业务，并认为“万村计划”将提高周边的租金水平。
因此，万科遭遇了“推高租金”的挑战。万科集团总裁朱九生也回应称，近年来一些资本和机构介入了租赁业务，但说长期租赁公寓将推高租金是一种误解。
“万村计划”已经经受了更多的考验。2018年11月，有消息称“万村计划”将暂停新房子的签约。尽管深圳万科最初回应称“进展正常”，但时任万科董事会主席的张基温在2018年南方区域媒体会议上亲自证实了这一消息。
对此，于亮表示，确实低估了“万村计划”的难度，这个计划比想象的要复杂得多。目前，还没有发现造公寓可以赚钱。万科仍在探索，并将保持谨慎。
据国家商报记者此前采访，在“万村计划”中，租期一般为12年以上。万科解释说，由于改造成本较高，至少运营8年后才会开始盈利，所以签约期较长。由于租赁期长导致市场租金不可预测，为了保护原业主的收入，初始租金一般会略微增加小区的现行租金，增加的期限和比例将另行商定。
关于发展模式严重性的争论
“城中村”并不是万科在长期租赁公寓领域的唯一商业模式，领先的房地产企业也有兴趣涉足其中。在深圳，城中村一直是品牌公寓最令人垂涎的市场之一，碧桂园和金地也取得了一些进展。
据深圳乐居介绍，去年6月，碧桂园与深圳市黄佳物业管理有限公司合作收购了白石龙的部分房屋，并租用后者的物业进行装修，共7套，2栋。
富士康员工给万科的公开信是金地草莓公寓在同一地区的到来。据深圳凤凰地产报道，金地在碧湖新村的装修公寓起价为每套1800元。“每个人都担心万科未来的房租会大幅上涨。”。
尽管万科有意缩小规模，但“万村计划”在万科长期租赁公寓领域的规模扩张中发挥了重要作用。据深圳万科向《商业日报》记者提供的数据显示，万村项目已开放400多栋建筑和10000多个房间。
一组可以解释的数据是，根据克里的说法，2018年，深圳第一大城市越吉新开了8500套房子，而在沃屈和魔方分别新开了5000套和4000套房子。在嘉里的名单上，万科公园的数量还没有达到1000个，但一年后，这个数字迅速扩大到了10000个。
“万村计划”已经停止扩张，对万科的影响在短时间内还没有体现在规模扩张上。目前，万科园居的整体规模远远超出同行。据嘉里介绍，今年上半年，万科公园的扩建数量为23万个，开业数量为7万个；第二，龙湖关羽有11万间客房，开放的客房数为6.2万间。
目前，房企已经进入长期租赁公寓领域。大多数稳定的中央企业都是从自己的股票开始的，比如中海和华润置地，这是一种“重”资产模式；万科和碧桂园更多地通过长期租赁参与现有物业的改造，相对“轻”。
一家品牌公寓的首席执行官告诉《国家商报》，两者之间没有好坏之分，但“轻资产”可以迅速占领市场，扩大规模。中小型品牌公寓也可以做这种模式，“但没有办法享受物业的增值。”最妙的是，有轻有重”。
