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年8月，西安市民陈先生一次性不重复支付166万余元，采用内部预订的方法购买了一整套红豆杉庄园住宅。 两年后，在房价暴涨的背景下，开发商西安闻天科技实业集团有限企业(以下简称闻天企业)以没有当时的预售许可证为由，向法院起诉12名业主，要求确认内部认购合同无效。
据华商报记者介绍，今年4月，向另一业主李先生和开发商确认合同无效纠纷的案件在长安区法院开庭审理，法院于6月8日下达一审判决书，判决双方签订的内部预约合同无效。
签订内部预约合同
购买者当天支付120万日元
紫杉庄园项目又称澜香山项目，由温天企业开发建设。 年4月25日，李先生与闻天企业签订《红豆杉庄园内部预约合同》，位于闻天企业开发建设的长安区兴隆街，预约了西泽路西红豆杉庄园项目的商品房。
双方在预约合同中约定的复印件包括预约房源销售面积约200平方米，预约房源销售总额172万元。 乙方李先生选择总房价价款100%的支付比例，根据支付比例，开发商对总房价价款给予7折优惠，优惠后总价120.4万元。 李先生应于年4月25日向甲方温天企业一次不支付该认购房源100%的房价款。
合同规定，合同签订后，甲方为乙方保存该房屋，在签订正式《商品房买卖合同》时，不得与第三方签订该房屋的《商品房内部预约合同》或《商品房买卖合同》。 乙方持本合同与甲方签订《商品房买卖合同》时，甲方承诺完全履行本合同约定的房屋位置、面积、价款、户型等条款。
合同签订当天，李先生缴纳了120.4万元的购房款，听说天企开具了发票。
两年后买家被起诉了
开发者说没有取得预约证。
和李先生一样的买家有12人，但买的都是联排别墅。 在此前的采访中，一位购房者表示，将按规定等待开发商的通知，在约定的时间内办理购房相关手续，并正式签订《商品房买卖合同》。 然后，买家多次去柜台，说“询问了正式的购买合同的签订，但是他们一直在拖”。
购房者表示，今年2月初，不仅未等待购房手续通知，反而开发商陆续发出《关于解决红豆杉庄园内部预约合同的通知书》，双方当初签署的预约合同应依法无效，并在收到购房者来信后3天内将相关事项告知企业 随函中也有民事诉讼状。
经听天企业诉讼请求，确认双方签订的《红豆杉庄园内部预约合同》无效，诉讼费用全部由被告购买者承担。 理由是，签订合同，双方都知道闻天企业开发建设的红豆杉庄园项目没有预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条和《城市商品房预售管理办法》第六条的规定，双方签订的合同无效
涉案房产已经上涨了数倍
购买者认为开发商进行了恶意诉讼
温天企业选择在购房者所在地起诉，对阎良、长安、莲湖等法院有诉讼。
今年4月，李先生的案件在西安市长安区法院开庭审理。 比较开发商的诉讼要求，李先生要求法院驳回，她认为天企是恶意诉讼，以销售的商品房项目未办理预售许可证为由，确认合同无效，并依法驳回 天企和她签订的《红豆杉庄园内部预约合同》是双方真正意义上的，复印件没有违反法律法规的规定。 该合同合法有效，天企已经收到她所有的购房款，必须依法履行合同义务。
另外，李先生在温天企业收到全部购房款后，延期颁发《商品房预售许可证》，起诉预售证不足，确认合同无效。 其目的显然是由于房价上涨，不愿出售房屋，“必须失去诚实，禁止不正当谋取利益的毁约行为”。
根据其中几位业主的合同计算，签字后每平方米折价6700元以上，但目前该房产售价已上涨至2万元以上，为原价格的3倍以上。
长安区房管局
处罚开发者的无证销售
长安区法院于年8月3日对长安区房管局涉案项目进行检查后发现该项目未办理销售手续，涉嫌无证销售，于同年8月9日决定解决办法，要求天企停止一切销售行为和房屋销售相关的广告推广活动 立即进行公司经营整改，并尽快办理违规销售的房屋逐一清算的相关建设审查手续。 后温天企业还没有办理商品房预售许可证。 年3月1日，长安区住房保障和房管局对天企在涉案项目中未取得“商品房预售许可证”的，擅自违规销售的行为，对天企给予行政处罚，即责令停止销售活动，补办许可证，并处罚金72万余元。 同年3月5日，温天企业将缴纳罚款。
审判中，被告李先生承认双方当事人签订的《红豆杉庄园内部预约合同》为事实上的房屋买卖合同。 审判后，法院向被告方解释合同无效的结果，被告方多次签订合同更为有效，并多次要求原告交房。 法院还明确表示，涉案项目现已取得《土地聘用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》。
争议的焦点是预约合同的性质
一审判决合同无效
长安区法院认为，依法成立的合同，受法律保护。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定:“出卖人未取得商品房预售许可说明，应当认定与买受人订立的商品房预售合同无效，但起诉前取得商品房预售许可说明的，可以认定为比较有效 第五条规定:“商品房购买、订购、预约等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同第一个复印件，同时出卖人已经按照约定收到购房价款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 ”。
法院认为本案争议的焦点原本是被告双方签订的“红豆杉庄园内部预约合同”的性质，如果涉案合同为商品房预售合同，应适用《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件审理中适用法律若干问题的解释》第二条规定，确认该合同为无效合同 法院认为涉案合同为商品房买卖合同，原告闻天企业在本案起诉前尚未取得商品房预售许可证，因此，原被告双方签订的该合同应为无效合同。 另外，在判决中，法院向李先生解释了合同无效的结果，由于法庭争议已经结束，李先生重复了答辩意见，称“因此可以在其他案件中起诉，本案不予受理”。
6月8日，长安区法院作出一审判决，原告与被告签订的《红豆杉庄园内部预约合同》无效。
购买者提出了上诉
起诉开发商要求网签
据说李先生不服一审判决，上诉，二审将于近期开庭。
一审判决书中，华商报记者观察到，被告李先生在答辩中，对比了温天企业的恶意诉讼，被告应提起反诉，但原告未确定本案所涉合同的性质，请求法院解释，被告根据法庭的解释提出反诉。
那么，她提出反诉了吗？ 该事件的代理人胡春梅在答辩时告诉华商报记者，他有反诉的想法，但当时合同性质不确定，反诉请求也不确定。 合同为预约合同(当事人约定将来订立一定合同的合同)时，反诉请求订立本合同(也称为本合同，是指为履行预约而订立的合同)。 合同为本合同，可以要求签字、交房、办证等。 之后，合同确定了本合同，但本索赔属于确认索赔，法院不接受支付索赔。 这是因为不能反诉。 但是，李先生在雁塔法院上诉，要求开发商办理网签手续。
在此前华商报报道的另一起案件中，购房者陈先生与温天企业的纠纷于7月27日在莲湖区法院开庭，目前尚未宣判。
律师说
这个判决不利于维持市场的可信度
陕西农民轩律师事务所律师谢静表示，房地产开发商作为专业机构，在知道自己未取得房屋预售许可说明的情况下，与购房者签订合同，然后以该条款为由向法院确认合同的无效性，最终导致违约行为获利， 购房者越来越多的需要支付货款重新购房，面对现行购房政策无法购房的不利后果，认为这一后果无法达到当事人之间的利益平衡，不利于维护市场诚信。
依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照诚实信用大体行使权力，履行义务。 《民法总则》、《合同法》、《民事诉讼法》规定了民法重要的基本大体——“诚实信用大体”，其目的是实现当事人之间权利义务的实质公平，其作用机制是利益平衡机构，赋予法官利益平衡上的自由裁量权
谢静认为，对于类似事件，除了评价合同是否比较有效外，还应关注合同无效后当事人之间的过错责任划分。 开发商有恶意违约情况的，由购房者对合同无效造成的损失，如房屋差价损失和资金占用损失等实际损失进行赔偿。 购房人遇到房地产开发商恶意违约的，可以要求开发商承担因其原因导致合同无效而造成的实际损失，维护自身权益。
房价上涨，购房者受到损害，开发商必须赔偿
陕西恒达律师事务所的高级合伙人赵良善认为，更重要的是，合同无效将如何弥补购房者预期的经济利益损失(即房屋上涨的差额)。 因为开发商当时没有取得预约证，买家也知道，所以双方都有过错。 但是，开发商作为有办理认购证义务的主体资格，负有大部分责任，必须承担房屋上涨对购房者的损失。
另一方面，如果购买者购买时不知道开发者没有取得预约证，则开发者存在欺诈，但法律上的结果不同。 根据该法，商品房由购房人返还开发商，房屋由开发商所有开发商返还购房人已支付的购房款和利息，可以承担不到已支付购房款两倍的赔偿责任。 法律依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条:出卖人订立商品房买卖合同，且具有下列情形之一，合同无效或者被取消或者解除的，买受人已经支付的购房款和利息； 对出卖人可以承担不超过购房款两倍的赔偿责任: (一)可以故意隐瞒未取得商品房预售许可说明的事实，或者提供虚假商品房预售许可说明；
合同无效使购买者承担了商业风险
长期关注房地产行业案件的上海秦兵律师事务所律师徐斌先生，在商品房买卖的法律体系中有两种合同。 一个是认购书，叫预约，另一个是正式的商品房买卖合同。
《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》有三条规定:一是无预售许可证的买卖合同无效。 二是预约合同复印件可以详细认定为买卖合同的情况。 三是开发商隐瞒没有预售许可证的，需要惩罚性赔偿。
徐斌认为，判决预约合同无效，符合法律规定，但违背了保护购房者利益的立法意图，让购房者承担了开发商的商业风险。
判决没有问题，但显然会失去公平的正义
西安市律协建筑工程与房地产专业委员会委员、北京市盈科(西安)律师事务所合伙人薛鹏认为，单纯来看，判决没有问题，但这样的判决明显失去了公平和正义，是对开发商恶意违约的纵容和鼓励，没有公共说服力的判决是坏事。 在本案中，法院只知道对方实际上是恶意违约的，并不认为有处理方案能够在满足现行法律规定的同时保护购买者的利益。
薛鹏说:“我认为法院如果因合同完全无效，可以要求过失一方赔偿对方受到的损失。 这样，即使认定双方有过失，也可以保护购买者的部分利益。 另外，从过失责任来说，完全可以说明购买者在这方面提出证据时，开发者应负首要过失。 这也符合《民法通则》、《民法总则》、《合同法》。 购房者遭受的损失在本案中是房屋差价损失。 ”。
