新租房时代-国土报中文版

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恐惧地爬进中间踏板车的后座，穿梭于不同高度的住宅楼层，直到筋疲力尽。看到中介描绘的漂亮房子令人非常失望。然而，由于时间和财务成本，我不得不在有限的资源中争取最好的。最后，我一手交了房租，还在想中介从中骗了多少钱。

每个租房者都有过类似的经历。虽然各种房地产代理商的商店几乎覆盖了住宅区的每个角落，但进入商店后，销售人员蜂拥而至，争夺生意，他们口若悬河，灯笼似乎在看房子。经纪公司和经纪人不断轮换，这使得最后一英里的选择进入了盲点。怀疑是租房者的普遍心态。

如今，存在诸多问题的传统房地产经纪公司也受到了互联网模式的冲击。爱护我的房子，爱护我的房子，掀起租房服务的新浪潮。其创始人兼首席执行官李永金可以说是互联网上的一所实用学校。从Tudou.com辞职后，他开始创业，他创建的大黄蜂出租车应用程序在短时间内从上海席卷全国。2013年12月18日，大黄蜂被出租车接走。仅仅半个月后，在收到了可观的投资后，李永金再次召集原来的团队创业，推出了爱屋及乌的租赁品牌。

新租房时代

爱屋及乌改变了传统地产代理的两个核心方面:没有店铺；不要给中介顾问佣金，以避免从客户那里挑选订单。其核心运营模式有三点:高基本工资、快速周转、客户打分来评估中介顾问的绩效，此外，在上海和北京还推出了免费和减半租户佣金的活动。所有这些颠覆性的行为在艾乌武成立不到一年的时间里就引起了广泛的关注。

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商店困境

在过去，房屋租赁是一项许多传统房地产经纪人不屑的业务。当时，三年未开业、开业三年的销售业务是最受欢迎的。然而，随着各种房地产调控政策的相继出台，投资者纷纷止步，但大量售出的房产缺乏足够的买家接手。结果，主要出售房屋的房地产经纪人恢复了租赁业务，以确保他们的生计。

在每个城市，每个角落里数量最多的商店都是房地产经纪人。连锁房地产多年来一直是北京第一家房地产代理商，拥有900多家直营店和18000多家专业房地产代理商，月销售额超过1亿元。然而，在这样一个庞大的行业中，只有两三家公司赚钱。整个租赁行业似乎陷入了泥潭，因为这个行业不赚钱，用户不满意，中介也不赚钱。

据悉，北京某大型房地产经纪公司第三季度的数据显示，该公司现有员工1万多人，二手房交易量为4000套，租赁量为1万套，平均每人0.4套和1套。传统的房地产经纪人正遭受店铺规模和人员规模的重资产模式，利润逐渐缩水。因为你赚不到钱，这对于传统房屋中介的每一个订单都很重要，他们都希望通过赚取差价来生存。李永金说。

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陷入困境的根本原因是模型已经过时了。mainland China传统的房地产经纪公司起源于20世纪70、80年代的香港，以门店为中心拓展业务。没有其他渠道可以选择。长期以来，中介以商店为核心，住房资源范围以商店为半径，每个商店都有分工。许多中介公司手中都有房屋数据，但他们都是故意脱离竞争的。如果租户想找到一个满意的房子，他们可能需要找两三个中介店来看房，这是低效的，用户体验也不好。

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经过观察，李永金发现，依靠门店发挥品牌作用的阶段已经结束。如果许多商店关门，节省下来的租金将用于精准营销，其影响将更加广泛。核心问题是中介通过不透明的信息赚钱。李永金告诉《全球企业家》，他亲身经历过租房、买房和当房东的角色。

登录爱屋及乌应用。租房者可以准确地选择地点和社区。看房的预定时间和地点是在线订单，由后台中心分发给业务人员。传统的房地产经纪人经常下订单(私下与客户打交道)。爱屋及乌打破了传统的坚持区域、争订单抢客户的中介模式，形成了一个商务人士全程陪伴客户的一对一服务模式。从订购到查看、服务回访、满意度调查等一系列流程。，都是后台无线监控。7月份，艾伍武在上海总部进行了一次尝试。通过后台数据监控，业务人员平均每人每月发出8份订单，订单制作效率是传统房地产经纪业务人员的8倍。这样，爱屋及乌就可以将量化转化为一种新的营销模式，让寻租者受益。

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传统的房地产经纪人向租房者收取一个月的租金作为租房的中介费用。爱无屋的盈利模式确实给了传统的房地产经纪人迎头一击。目前，上海每租一套房子，爱屋及乌都会向房主和房客收取35%的月租金，即免除房客的中介费；在北京，向房客收取半价的中介费。李永金说，由于地区习惯不同，采取的策略也不同。北京的租赁市场每年约有100万笔交易，而上海的租赁市场每年有50万至60万笔交易，这足以让爱屋及乌在一段时间内扩张。

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快乐租房

要提升核心价值，必须优化整体服务。爱屋及乌的创始合伙人邓伟告诉《全球企业家》。大学毕业后，邓伟搬到了五个城市，10年间搬了26次家。邓知道租房和找房子的酸甜苦辣。爱屋及乌使用app和pc之间的双向在线渠道，并有自己的离线经纪人团队，这提高了专业服务的速度。

如果房客因为工作变动而不得不搬家，他们应该非常清楚选择哪个区域、社区和房子。传统上，寻租者通过一些传统的商店经营者轮流看房来进行谈判，在这个过程中，寻租者和中介都在进行他们自己的小计算。粗略查看后，寻租者基本上已经筋疲力尽，更不用说用户体验和效率了。而爱屋及乌将租户与中介的一对多关系转变为租户与中介的一对一关系，极大地优化了繁琐的需求沟通过程。不久前，爱屋及乌刚刚进入北京市场。目前，它已经在北京开了8家店，每家的服务半径为3公里。

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成为用户体验并不容易。首先，我们必须确保数据和信息的真实性和公开性。起初，由于缺乏经验，一些外部中介带来了假房子，结果，他们不能带顾客去看房子，所以他们怀疑爱我家的制度。后来，通过收集网络数据，艾伍武将大量网上中介电话号码输入后台进行屏蔽，从而消除了类似情况。

为了收集大量的房地产数据，爱屋及乌的业务人员还需要了解每一个社区、每一个单位、每一层楼的住户数量等复杂的底层数据。事实上，许多经纪公司都有数据库，但大多数数据都很复杂和混乱。爱屋及乌应确保上市信息及时更新，流程、设计、软件开发和客户管理等每个环节都应持续重构。每一个环节本身并不难，但串在一起就不一样了，所以需要不断调整和优化。李永金说。

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爱屋及乌的呼叫中心作为与房东及时沟通的关键，正在不断优化和完善。由于价格低，有些房子的租金较快，而由于价格高，有些房子的租金较慢。呼叫中心和房主之间的通信时间和频率需要改进。有些问题首先需要在一分钟内解释清楚，然后可以在30秒内解释清楚。图片是用户体验的重要组成部分，李永金认为，但它一直没有得到很好的解决，到目前为止，由于大量的房子，快速的占用率和有限的顾问，有时为时已晚拍照。

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成立不到一年，艾芜就拥有1000多名业务人员。与其他同龄人不同，他们在办公楼而不是传统商店工作。艾乌吉乌在北京通州区的新办公室就像是在一家互联网公司，有咖啡机、冰箱和饮料。机制非常重要。如果你的工作环境令人愉快，你与顾客沟通的心情就会不同。李永金认为。此外，通过将顾问的绩效与客户的满意度联系起来，业务人员的基本工资将远远高于传统经纪机构的基本工资，工资的多次增长和稳定的收入促进了更好的用户体验模式的发展。此外，爱屋及乌正在制定一个完美的精英计划，以避免业务人员的职业只是相当于制作订单的工具。

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2014年11月1日，链家地产和我爱我家房地产经纪公司终止了与SouFun.com的业务合作，标志着国内二手房经纪公司与最大的交通门户网站之间的关系正式破裂。他们分道扬镳的根本原因是，搜房网已经开始将自己转型为一家房地产经纪公司，从线上到线下，从线上到线下，成为房地产经纪公司的竞争对手。

北师大副教授徐青表示，房地产中介公司o2o是行业发展的必然趋势。未来，房地产代理和垂直门户仍将共存，但提供的信息将更加真实和完整，信息展示手段将更加丰富，搜索信息的时间和交易成本将不断降低，市场门槛将提高，新进入者获得市场份额的难度将越来越大。

爱我家、珍惜我家的模式凸显了竞争力，但要独自颠覆传统的房地产经纪行业并不容易。房屋租赁似乎是一个短暂的交易过程，但在此过程中会有许多变化因素，如租赁合同纠纷等。一旦它出现，如何处理后果还有待检验。关于营销模式，邓伟表示，他不会采用互联网公司常用的烧钱模式。互联网和移动互联网极大地改变了传统行业，一些用传统模式培养出来的业务人员仍然很优秀，但公司管理必须突破传统。李永金深受感动。

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