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余良试图让万科摆脱传统的发展思路，用持续的现金流重建万科的“新常态”。因此，体现万科战略转型的“城市配套服务商”的新定位是于亮去年提出的。
10月25日，在万科广深区域市场交流大会上，于亮在接受媒体采访时进一步阐述了“城市配套服务提供商”的概念。“万科作为城市配套服务提供商，未来可以做三件事:第一件事是传统住宅；第二，做消费者体验房地产；第三，做工业地产。这包括工业园区、物流地产、办公楼、大型综合建筑等。”于亮说:“第一件事和第二件事是围绕客户变化，第三件事是围绕城市变化。”
很明显，万科的跨境工业地产岌岌可危。
11月初，有消息称万科与天安数码城合作，在北蔡板块拿下一处工业用地，该地块东临上海张江高科技(600895)科技园。据有关媒体报道，该地块占地面积16万平方米，即将开工建设，最早将于明年5月正式揭幕。
无独有偶，一个月前，东莞(房地产)万科综合工业园项目正式签约落户大朗镇。工业园区涵盖物流仓储增值服务、高科技企业孵化器、创意产业等多种形式。东莞万科企业总经理王对媒体表示，这是万科集团开发的第一个工业园项目。
大朗镇万科综合工业园可能是万科的第一个综合性工业地产项目，但万科绝不是第一次试水工业地产。自2012年以来，万科在工业地产的足迹遍布郑州(地产)、青岛(地产)、深圳(地产)、廊坊、武汉(地产)等地，形式从文创园、物流园区、工业园区到总部基地。然而，这些项目的共同点是，主要推动者是万科的当地业务部门。
“总部完全分散，完全试错，万科在各城市测试水工业地产更自由、更积极。”一位熟悉万科的人士告诉记者。
转型:从开发者到操作者的飞跃
8月18日，万科发布了今年上半年的财务报告。今年上半年营业收入和净资产收益率同比略有下降，营业收入自2010年以来首次出现下降。
万科表示，今年上半年，全国商品房销售面积为4.25亿平方米，同比下降7.8%。其中，今年上半年万科关注的14个主要城市进行了较大调整，商品房销售面积同比下降20.9%。
“没有成功的企业，只有时代的企业”，张瑞敏的话也反映了余良改造万科的逻辑——市场环境变了，一个伟大的企业不可能永远活在过去的光环中。
2013年7月1日，于亮在Xi(房地产)召开的媒体见面会上第一次谈到万科的转型:“未来10年，住房需求将稳定甚至萎缩，万科将达到规模上限，公司将转型为城市配套服务提供商，即使规模达到上限，企业也能找到新的增长点。”
如今，万科正准备突破天花板。从国际化战略到商业地产、养老地产、工业地产，再到余良提出的“五菜一汤”，万科正试图通过“小盘股交易”的方式为管理和运营带来价值，工业地产也是重要的一步。
“工业地产不同于传统的住宅地产开发。它具有重资产、重操作的特点。将工业地产的工业资源注入万科的城市配套服务，可以使万科的经营圈更加完整。”协宗国际集团的联合创始人黄立冲告诉《中国房地产报》记者。
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