大马楼市的“中国症”-国土报中文版

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近两年来，碧桂园、R&F、恒大等一大批华南房地产巨头向马来西亚投入巨资。位于新山市的碧桂园金海湾于2013年8月开业，每月认购金额为105亿元。在国内市场走下坡路的同时，马来西亚正在效仿中国开发的神话，这刺激了更多的中小房地产企业果断出航。自2014年以来，马来西亚出现了许多负面消息，许多中小型住房企业仍在进军马来西亚，丝毫没有动摇他们的信心。

大马楼市的“中国症”

有一段时间，去马来西亚买地看起来像是一个只赚钱不赔钱的生意。这真的是中国房地产企业进入新世界的入口吗？

谨慎的首航

8月，广东福冈集团、德宝集团、苏州郑源原则集团等企业齐聚马来西亚，签署了总投资9.5亿林吉特(约19亿元人民币)的尼莱绿色华丽别墅二期合作项目。如来项目是富港集团的第一个海外项目，也是海外投资的首航。富岗集团总裁陈光明非常谨慎。2012年，当项目一期投入开发时，陈光明选择了观望，只买了一栋别墅观察项目进展，直到二期。

大马楼市的“中国症”

目前，国内房地产企业在马来西亚投资的地点集中在两个地方。一个是南部的柔佛巴鲁(马来西亚南部与新加坡接壤)。碧桂园、R&F和新华联都在这里。当地房价只有新加坡(平均价格约为10万元/平方米)。1/3；另一个是马来西亚首都吉隆坡。碧桂园和敏捷的投资规模比柔佛巴鲁小。

柔佛巴鲁和吉隆坡大多是大规模经营。从企业的资金周转和投资经验来看，如来更符合陈光明的投资逻辑:先从低风险项目入手，然后延伸到发达地区。位于吉隆坡南部的如来，因其众多著名大学而被称为学校城，吸引了一批通过住房来提高教育水平的中国投资者。近年来，随着大吉隆坡计划的推进，如来已成为吉隆坡以南的第一个经济中心，外资进入当地房地产市场的条件相对宽松。

大马楼市的“中国症”

如今，从太子港(新的行政中心)到鲁赖的15分钟路程充满了各种规模的房地产项目。中国品牌住宅企业主导了马来西亚房地产市场的发展，其蜂拥而至的驱动力来自当地房地产强劲增长的诱惑:在过去的三年里，马来西亚的房价以每年8%~15%的速度增长，房屋租金收益率接近5%~8%，高于中国、香港和新加坡。

对于首次投资海外的中小住宅企业来说，陌生的环境和未知的风险是最大的障碍。作为当地的合作伙伴，帝皇集团董事长叶绍泉深知这一点，并对中方合作伙伴的合作表示了极大的诚意:在与德宝合作的第一阶段，最初的协议是三年内收回资金，但当销售额达到80%时，帝皇提前贷款，剩下的20%风险留给自己，叶绍泉，最好先选择项目，这第一次增强了陈光明出海的信心。

大马楼市的“中国症”

如来项目一期的毛利不低于广东项目。目前，马来西亚的房地产开发水平处于中等以下，而空的开发空间较大。德宝集团董事长袁接受《21世纪经济评论》记者采访时表示。

在二期工程中，富岗集团计划投资2亿至2.5亿元人民币。陈光明发现，本土房地产和金融产品的结合较少，商业房地产的发展才刚刚开始，机会很多。现在，马来西亚房地产的运作程序与10年前的大陆有些相似，销售方式主要是卖烂尾楼，商铺卖不了很贵，但租赁市场很好。吉隆坡写字楼的月租金达到每平方米300元人民币。

缓慢的潜在风险

相比马航亏损对项目的潜在影响，华迪的两个中方合作伙伴更关心马来西亚政府未来在汇率制度改革、投资促进政策以及信息透明度和公开性方面的规划。政治、政策、市场和汇率是开发商海外投资的四大非市场风险，第一是汇率变动。一旦马来西亚林吉特贬值，空的利润就会缩水，而汇率差异是相当令人头痛的。

在东南亚，大多数国家没有使用美元的习惯，投资者在结算时需要兑换美元，这往往会导致很大的汇率差异。在香港，我们把钱兑换成美元，然后用马来西亚林吉特兑换。比率差异接近3.5%或更高。100万美元白白损失了约3.6万元，1亿美元的投资损失了2000万元。元担心最近马来西亚林吉特的贬值会大量减少兑换成人民币的收入。如果汇率问题得不到解决，我们会想出很多我们不应该想的办法。

大马楼市的“中国症”

马来西亚财政部副部长蔡志勇告诉记者，汇率差异长期以来影响了两国的贸易和投资。中国一直在与包括马来西亚在内的东南亚国家讨论如何解决或缩小汇率差异。然而，这两个主要经济体存在许多不稳定因素，这个问题可能需要10至15年才能得到改善。

除去汇率差异，开发商的开发建筑有相当一部分被卖回给了中国人，中国式的开发也有潜在的风险。马来西亚的政治稳定和推行第二次移民计划，对中国的白领工人阶级很有吸引力。目前，它已经从最初吸引以住房为基础的退休人员扩展到投资以住房为基础的青年教育模式。事实上，这种自产自销的模式依赖于中国人的海外购买潮。如果国内经济走弱，购买潮消退，当地居民就无法消化这些股票。例如，你的绿色度接近华丽别墅一期售出房产的85%，超过40%的买家来自海外，其中约50%来自中国。

大马楼市的“中国症”

为了抑制购房投机，马来西亚政府还计划规范和提高投资门槛。例如，允许海外投资者购买房地产的最低限额从100万元提高到200万元；在过去的3年中，转售房地产应支付收入30%的增值税，现在改为5年，这直接增加了目标消费群体的投资成本。蔡志勇表示，与飙升的投资热潮相比，马来西亚政府实际上更担心的是投机引发的房地产泡沫。目前，外商对房地产的投资占总投资的10%~20%，今后政府将引导更多的企业投资其他行业，如食品行业。

大马楼市的“中国症”

中国开发商习惯于赚大钱、高营业额和快速决策。本地住宅的开发周期通常至少需要4年，而像碧桂园这样的公司的执行由本地同行进行评估，因为本地开发商需要在15年内完成的工作只需3年。本地消化能力非常有限，主要依靠海外买家消化楼市，而楼市是由一个大市场来完成的，周边地区往往在一两年内不会产生太多的销售额，后来者聚在一起时会面临更大的清算压力。

大马楼市的“中国症”

此外，马来西亚房地产市场的交易过程繁琐，收回资金、城市基础设施项目和投资者转手都需要很长时间。例如，国内的房地产开发商可以在预售后立即提取资金，而在马来西亚，他们必须等待项目完成，银行只会在项目开始后大约2-3年后贷款。过去两年，马来西亚林吉特对人民币贬值了约5%。陈光明担心该项目预计在2018年完工，投资周期长。如果马来西亚林吉特继续贬值，损失将不会很小。

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